“撬动一个市场，开创一种模式”保利－中山林语2011年度营销提案本案思路I、了解市场：充分挖潜区域潜力，深度了解中山价值II、找寻客户：分析区域客户来源，挖掘目标客户III、审视自身：剖析项目难题，对症下药IV、突破困境：于困难发掘机遇，突破市场困境V、精准发动：找准客户，精确发动，一击即中区域市场基本情况?区域发展分析?区域市场分析?竞争项目分析区域市场基本情况?区域发展分析?区域市场分析?竞争项目分析产业发展利好：东区与火炬开发区产业资源存互补，二、三产整合势在必行！有效提升中山市整体经济实力!2004~2009年中山市东区GDP占比情况（亿2004~2009年中山市火炬区GDP占比情况（亿元）元）80100%200100%7080%80%601505060%60%401003040%40%205020%20%1000%00%200420052006200720082009200420052006200720082009第二产业14.4219.9022.1025.8916.3616.37第二产业80.0199.41121.81137.69154.29180.12第三产业17.7043.4243.7459.8575.5469.86第三产业16.1724.9632.9336.2441.8144.84第二产业占比44.60%31.33%31.59%30.14%17.76%17.12%第二产业占比82.82%79.69%78.53%78.98%78.48%79.92%第三产业占比54.72%68.37%62.51%69.67%82.02%73.03%第三产业占比16.74%20.01%21.23%20.79%21.27%19.90%数据来源：中山统计局网站?在04-09年度东区第三产业GDP占比逐步增加，而第二产业GDP呈逐步缩减的趋势；?在04-09年度火炬区第二产业与总值占比保持稳定增长，火炬区第二产业对经济的贡献比例较重；?东区、火炬区二、三产业实力强劲，经济融合的基础要好于周边区域。伴随着东部新城的建设，东区与火炬区也将实现二、三产业资源互补，增强中山经济实力。区域规划利好：东区将实现与东部新城的融合，也将加快项目所在区域的发展中山主城区东部新城?《中山市城市总体规划（2005－2020）》纲要通过，提出中山中心城区的未来城市结构为“单核双城多片区结构”。–其中：围绕五桂山生态保护区形成城市的生态绿核；主城区（及其周边地区）、东部新城构成中心城区的“双城”，共同承担城市中心职能。–其中，东部新城——以高新技术研发、制造、科研教育、居住职能为主，培育成为中山城市的副中心。包括以下片区：火炬区、南朗片区、马鞍岛、翠亨片区。–建设“东部新城”是本次总体规划提出的未来中山城市建设以及城市空间拓展的战略重点。东部新城作为重中之重：在建设标准上要与国际一流水准的新城看齐，建设一个生活就业均衡、环境优美和设施齐备的新城。城市居住区东拓的桥头堡，与东区联系紧密中山港项目位于城市居住区向东发展的桥头堡，与东区联系较张家边为紧密。但目前区域成熟度濠头火炬区不高，配套不完善，迫使该区域居民会前往东区消费。项目东区项目地处火炬开发区，但与火炬区的成熟区（张家边、濠头、中山港）距离较远，紧密度较低。五桂山轻轨中山站——轻轨的开通，将提升区域的成熟度，并将有利吸引跨城、跨区域置业广州?广珠轻轨及快速道路建设将大大缩短中山与广州、珠三角区域内各重要经济节点距离，使中山区位优势不断提升，必将拉动周边物业价值的提升（目前中山站附近的物业只需广州1/3的价格。）?中山和广州具有相同的广府文化的背景，多年发展和历史沉淀，从心理、生活方式等早显融合之势，车程随着交通日益便捷，跨区、跨城置业趋势将更明显25分钟轻轨中山站片区规划?中山站的建设也加快了周边轻路网建设，将轨站提升项目所在区域的成熟度中山站。车程项10分钟目中山泛城区绝版生态资源，吸引城区及周边客户转移置业邻长江水库、群山环绕，难得山水相间之地，环境京珠高速优越，空气质量高，吸引项目城区及周边中高端客户转移置业；博爱路项目周边大交通网络密集环，通过博爱路、南外环,5外南分钟便捷到达东区;而京长江水库高尔夫球场珠高速就在家门口，便捷到达珠三角各个区域。居住区初具规模，打造中山泛城区生态居住新城区域内聚集了凯茵新城、实地璟湖城、聚豪园等中大型项目。居住区环境优越，居住品质高，目前已经聚集一定人气，配套也逐步完善，生态居住新城正逐步发展起来。区域总结从区域现状来看，区域成熟度尚有待提高，但伴随着区域的发展利好，有理由相信将吸引更加广泛的客户群置业。区域市场基本情况?区域发展分析?区域市场分析——东区板块市场分析——火炬区板块市场分析?竞争项目分析中山市场总体供应格局2010年中山各镇区成交套数统计90007682801480007000600051204740500040003000200010000镇镇镇区镇镇镇镇镇镇区镇镇区镇镇镇镇镇区镇镇区镇芙涌凤东升沙口镇栏圃发众朗南头角乡溪湾岐洲山西榄板大东东阜港古横黄开民南南三三沙神石坦桂小炬五火数据来源：中山国土资源网?根据2010年中山各镇区的成交量统计，东区和火炬区的成交量分别是5120套和4740套，分列第三、第四，月均消化套数分别是427套和395套，市场成交量相对活跃。东区市场分析——供应层面?2010年东区商品房累计签约5120套，面积62.49万方，新增供应5327套，供求比为104/100，全年供需基本平衡。整体销量位居全市第三。东区供应充足、各类型楼盘云集，成交均价全市最高的情况下，成交量仍然为城区第一，反映东区仍然是城区及泛城区置业的首选区域。东区市场分析——供销层面东区2010年下半年分面积段供销情况120070%100060%50%80040%供应量600成交量30%消化率40020%20010%00%＜6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上面积段＜6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合计供应量52846764373335210927296285172成交量1421262282462134903921712008消化率27%27%35%34%61%45%54%27%39%数据来自：中山国土资源网?消化分析小结：东区2010年下半年120-144方3-4房、144-180方4-5房产品的供应、消化率较为持衡，是市场最主力产品。而100-120方产品供应量小、消化率高达61%。项目而言，成交主要以远洋城、朗晴假日等楼盘为主。东区市场分析——存量层面东区2010年12月底市场存量产品180以上,13%0-60,13%60-80,10%144-180,12%120-144,16%80-90,15%100-120,6%90-100,15%180以合计面积段0-6060-8080-9090-100100-120120-144144-180上套数4773555275312245554444633576比例13%10%15%15%6%16%12%13%100%数据来自：中山国土资源网?存货分析小结：截止2010年底，由于城东名门等小规模楼盘的集中入市，中小户型的集中供应，东区市场由原先的中大户型供应为主，变成市场存量面积段分布均衡。东区市场分析——未来供应层面2011年东区约有3500套新货入市，供应同比减少主要新入市项目包括远洋城世界观、紫园。旧盘新货上市项目：万科朗润园、朗晴假日、豪逸御华庭。以上新货预计会在上半年全部上市。楼盘板块推货形式货量产品情况推出时间远洋城东区博爱路新货1200138-185方预计4月份紫园东区长江新货100335-513方别墅预计5月份紫园万科朗润旧货新推东区库充600108-161方预计上半年园、新货豪逸御华庭旧货新推朗晴假日东区60085-180方预计上半年远洋城、新货朗晴假日豪逸御华东区新货100095-185方预计上半年万科朗润园庭合计————3500————东区房地产市场总结中大户型为市场主力产品东区近半年120-144方3-4房、144-180方4-5房产品的供应、消化率较为持衡，是市场最主力产品。而100-120方产品供应量小、消化率高达61%。市场不同面积存货表现均衡，大户型产品存量进一步减少截止2010年底，东区市场表现的分面积段存量分布较为均衡，东区市场以中大户型供应为主的局面被减弱，大户型产品存量进一步减少。2011年东区供应同比减少，加剧供应紧张局面，区域内客户将外溢2011年东区约有3500套新货入市，供应同比减少。主要新入市项目包括远洋城世界观、紫园。旧盘新货上市项目：万科朗润园、朗晴假日、豪逸御华庭。以上新货预计会在上半年全部上市。火炬区市场分析——供销层面?2010年火炬区累计签约4740套，面积57.20万方，新增供应3955套，供求比为83/100,全年的供应量稍显不足，价格受个盘供货的影响较大。上半年，多个项目无新货供应，9月后，金华园、健康花城、尚城新增集中入市。火炬区市场分析——供销层面火炬区2010年下半年分面积段供销情况140070%120060%100050%80040%供应量60030%成交量40020%消化率20010%00%＜6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上面积段＜6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合计供应量374219433400100411913454844450成交量55121