长乐花苑(二期)如何实现价值最大化策略案2009.12我们的目标：实收均价：13500元/方（含精装修成本１０００元／方，对外口径２０００元／方）2010年资金回收目标：3.8亿以较低的推广投入，做到最大的产出，在实现利润最大化的同时，保证一定的速度，并且：我司有信心实现更高的价值如何如何实现实现目目标标：：项目价值的深度挖掘目标客户群的精准锁定量身定做的营销策略目标实收均价：目标实收均价：1350013500元元//方方（含精装修成本１０００元／方，对外口径２０００元／方）20102010年资金回收目标：年资金回收目标：3.83.8亿亿项项目价目价值值之所在之所在本项目的初步印象本项目荔湾北荔湾北环市路西村西村荔湾区荔湾区东风路越秀区越秀区中山路荔湾南传统西关康王路沿江路黄沙大道本项目的初步印象项目自身简况:单体楼，体量小，户型适中，方正实用。项目周围环境:旧楼众多周围的消费水平比较低，多是一些小档口靠近铁路，周围专业市场众多，嘈杂混乱?项目西村区域自从1998年富力环市西苑后，再无一手住宅推出；?历史原因使周边旧楼宿舍众多且楼梯楼占据80%以上比例（5层以下25-30年前；6层-8层20-25年前；8-9层15年左右的楼龄）公安宿舍水泥厂宿舍楼龄10～18年楼龄20～25年本项目普通民房富力环市西苑楼龄18-25年楼龄8-10年房改电梯楼楼龄8-10年普通民房楼龄12～15年铁路民房楼龄16-18年教师宿舍房改电梯楼楼龄12～15年楼龄8-10年环附近私人的小型售市货店以及老字号餐西沿饮店非常多，价格街小也非常实在。店西湾沿街小店广雅后街小店西湾沿街小店?铁路贯穿西村区域，由其产生的噪音也是引起外区对西村的“嘈”留下深刻印象。?由于大部分楼龄高，租价低，附近批发市场众多，批发市场流动人口大所以外来人口流动非常大，西村之“乱”由此而来。站西批内环发市场环球国际商业中心每天几十班次列车噪音富力国际鞋业商贸中心西场铁路西场电本本项项目目器城远泰装内环路噪音饰城如果将项目落点于西村——那么，客户将认为项目的价值只有：本本项项目——目——单单体建筑，不是社体建筑，不是社区区大大盘盘；；位居位居旧楼旧楼中中间间；；周周边环边环境差；境差；铁铁路旁，噪音大；路旁，噪音大；把项目局限于西村，价值难以突围！因此，我们需要将项目跳出西村区域，放到整个荔湾区来看，那么外区域的人又是否会接受本区呢？深入深入挖挖掘本掘本项项目价目价值值点点1、项目位于传统荔湾区，属于广州四大老城之一，项目买少见少。本项目荔湾北荔湾北环市路西村西村?老城区是保值升值的最佳不动产荔湾区荔湾区东风路越秀区越秀区。中山路?老城区物业非常传统西关康稀缺。王路沿江路?把握产品机会实荔湾南现利润最大化。黄沙大道2、项目周围拥有9间省市名校，小学至高中12年一站式顶级教省一级陈嘉庚纪念中学育熏陶。项目半径1KM内——?省级A重点中学2间省级B重点中学省一级名校协和中学1间?市级A重点中学2间市级B重点中学1间陈嘉庚纪协和中学念中学?省协和小学级A重点小学1间市级A重点小学华美中学2间本项目本项目顶级全省名校广东广雅中学环市西小学广雅中学广雅小学3、项目周围医院，超市，银行，食肆等近在咫尺，生活便利。R0.5KM五分钟生活圈城南酒家项目位置农业银行西村肉菜市西村好又多周记食市场西村派出所汽车服务荔湾区第二人民医院4、罕见的地铁上盖物业，更有数30条公交通过，内环，东风路，环市路环绕，交通便捷。公交车西村站点地铁五号线西村站点项目位置离200米距5、“原荔湾人”，因拆迁而搬离西村，具有浓郁的荔湾区域情结200年来，西村地区不断由于修建道路、高架、地铁等等公建配套设施，相当一部分的原住户被迫拆迁离开西村，其中大部分是政府性工作的老公务员，他们懂得西村，缅怀西村，而这部分客户现在预计儿女已经长大，对于原居住地以及街坊、工友等的怀念，相当想搬回原来土生土长的地方！水厂电厂等政府公务员，名校教师其中老一辈的人多数生活在西村，因此他们分布在外区域的儿女，亲戚希望能够回到西村。因为，项目位于传统荔湾区，属于广州传统四区之一，市中心居住地，买少见少。因为，项目周围省市名校林立，小学至高中12年站式顶级教育熏陶。因为，项目周围医院，超市，银行食肆等尽在咫尺，生活便利。因为，项目是罕见的地铁上盖物业，更有数30条公交通过，内环，东风路，环市路环绕，交通便捷。因为，“原荔湾人”拆迁而搬离西村，具有浓郁的荔湾情结项目一定可以吸引到西村以外的人购买因此一定要将项目置身荔湾，甚至全市来看本项目项项目客目客户户之所在之所在？我们的目标客户到底是从从价价值值最大化的最大化的角角度度确确定目定目标标客客户组户组合合半径1.5KM内的需要换房的高质素居民市生力啤酒厂市公益印刷厂西西水泥厂项目附近相当多的政府机构湾湾宿舍铁路宿舍或老字号大型企业老公务员就路路西村工商局市铸管厂环市路环市路住自身单位分配的宿舍，大部分该公务员中晚年对自身生活市药品检查局本本项项目目品质的提高有所追求，而项目铁路宿舍附近绝大多数房屋都是10年以电力宿舍上的楼梯楼房子，对于长期生活在这里的人可选择优质楼盘自来水厂市蔬菜大非常少！煤气公司厦铁路铁路教师宿舍周周边边居居民民对对高高素素质质环市西邮局楼盘楼盘的需的需求强烈求强烈东风路东风路荔湾区域内专业市场档主白马服装批发环球国站西批发针对相当多的专业市场私营际商业中心市场本项目老板他们的资金实力雄厚，而富力国际鞋环市路且相当多的老板年纪为30～50业商贸中心岁的阶段，其就近入住高品质西场楼盘。电器城东风路荔湾区的专业市场非常多，远泰装饰由于荔湾南的老西关带附近就城中六读的学校只有一家省重点B类文具批发市电脑中山路以及一家重点C类学校，名气场城远逊于北荔湾的名校，所以我玩具批发市华南玉器场城们把专业市场目标客户群扩大水晶批发市康到荔湾以及越秀区紧挨荔湾的场王沿江路区域！十三巷布路怡园批发市料批发场海鲜批发市租租房房不如不如买买房房，，买买房房黄沙大道场要要买买好房好房追捧名校的父母们学校分学校省一级类这里有了全国有名、全省最好的百年历史学校，令荔湾区广雅中学、广州市协和中学；高中省一级名人层出不穷！陈嘉庚纪念中学（市十二中）这里人才辈出，成为不少广雅中学、广州市协和中学；省一级省内外家长争相追随的名校，令陈嘉庚纪念中学（市十二中）初中全世界人民都为之熟悉。市一级广州市美华中学（市五十九中）省一级协和小学小学市一级环市西小学、广雅小学拥拥有最有最强强的的号号召召力名校力名校广州市自来水幼儿园幼儿园　荔湾区西村幼儿园、广雅幼儿园荔湾情结的“回归”派原来西村的部分居民由于拆迁而搬到其它区，这一班人对着自己土生土长的环境有着深厚的情结！还还是回是回来来好好，住的离，住的离父母父母亲亲朋朋近近点点好好！！合富庞大的客户资源合富15年前的第一个项目：荔湾区的惠城花园15年的操盘经验的积累，合富已经非常了解荔湾，也积累了大量的客户资源。惠城花园合富一手区域内庞大的客户资源托斯卡纳洛可可托斯卡纳洛可可保利香雪山纵横滨城保利紫薇御翠园时代糖果嘉城国际公寓翡翠绿州翡翠绿州白云尚城御品君临天下君临天下布宜诺斯美林湖畔南沙奥园名雅花园元邦航空天誉花园天誉花园中海金沙湾光大蓝山别墅CLUB桥新光大蓝山别墅半山E墅金域蓝湾城中海康城倾城时代倾城时代半山E墅金地荔金地荔湖城湖城荔湾区四季花城荔港南湾，新城市逢源，金色康苑，金色荔苑，荔保利丰兴宏景台CLUB景新城CLUB景新城金色家园领峰金色康园尚国际……广弘天琪荔港南湾隽峰珠江都会东山一品万科柏悦湾金色荔苑文星阁名悦金沙洲万科四季花城，万科金域蓝湾，中海金沙湾，中海凯旋新世界汇峰金悦东山凯旋会宏景台新城市逢源倾城2009碧海湾南国花园宏景台黄圃花园金沙熙岸……利雅湾恒荔湾畔恒荔湾畔恒荔湾畔滨江1933天鹅湾保利·康丽景湾江畔华庭荔江美筑中信君庭蓝色康苑桥邦泰国际公寓光大榕岸会展世界城金雅苑珠江广场浪琴居雅郡花园富基广场江南玫瑰园盛大蓝庭中海名都星城格调力迅原筑江南花园会展星城香堤雅境江南玫瑰园盛大蓝庭金盛大厦塞纳森晴金沙花园罗马家园森语星园雅致花园合富一手现有的数万周围专业的客户资源托斯卡纳洛可可托斯卡纳洛可可保利香雪山纵横滨城保利紫薇御翠园时代糖果嘉城国际公寓翡翠绿州翡翠绿州白云尚城御品君临天下君临天下布宜诺斯美林湖畔南沙奥园名雅花园元邦航空天誉花园天誉花园中海金沙湾光大蓝山别墅CLUB桥新光大蓝山别墅半山E墅金域蓝湾城中海康城倾城时代倾城时代半山E墅金地荔金地荔湖城湖城四季花城保利丰兴宏景台CLUB景早在2004年销售万科四季花城时，合富辉煌就开始拓展附近的新城CLUB景新城金色家园领峰金色康园广弘天琪专业市场资源，直至荔港南湾2009年销售金域蓝湾，中海金沙湾等一直在隽峰珠江都会东山一品万科柏悦湾金色荔苑文星阁名悦拓展周围的专业市场，合富非常了解周围的专业市场，已经积累了凯旋新世界汇峰金悦东山凯旋会宏景台新城市逢源倾城2009碧海湾南国花园宏景台黄圃花园大量资源。利雅湾恒荔湾畔恒荔湾畔恒荔湾畔滨江1933天鹅湾保利·康丽景湾江畔华庭荔江美筑中信君庭蓝色康苑桥邦泰国际公寓光大榕岸会展世界城金雅苑珠江广场浪琴居雅郡花园富基广场江南玫瑰园盛大蓝庭中海名都星城格调力迅原筑江南花园会展星城香堤雅境江南玫瑰园盛大蓝庭金盛大厦塞纳森晴金沙花园罗马家园森语星园雅致花园合富一手全广州庞大的客户资源托斯卡纳洛可可托斯卡纳洛可可保利香雪山纵横滨城保利紫薇御翠园时代糖果嘉城国际公寓翡翠绿州翡翠绿州白云尚城御品君临天下君临天下布宜诺斯美林湖畔南沙奥园名雅花园元邦航空天誉花园天誉花园中海金沙湾光大蓝山别墅CLUB桥新