宁乡房地产市场调研合富辉煌紫荆城项目组2011年7月8日本报告数据以房地产备案信息为主，以发展商在网上备案数据为基准！目录：第一章、最新房地产政策与法规房地产政策与法规房地产政策与法规颁布时实施时发布部政策/文件名称核心内容市场影响间间门现有（贷款最高限额）规定已经不能有效满足缴存职工的贷款需求。长沙住7月1日起，长沙市住房公此次长沙住房公积金管长沙住房公积金6月28房公积积金个人住房贷款最高额度7月1日理中心提高最高贷款额最高可贷50万元日金管理将由40万元调整为50万元度至50万元，按照首套中（含县、市）。房首付三成、贷款七成计算，最高可买71.43万元的房子。地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设；支持符合条件允许债券融资支的地方政府投融资平台公司6月96月28国家发政府落实保障性住房建持保障性住房建和其他企业，通过发行企业日日改委设的又一重大举措。设债券进行保障性住房项目融资；企业债券募集资金用于保障性住住房建设的，优先办理核准手续。房地产政策与法规业内人士分析指出，尽管今年以来财政部已多财政部再次强调公共预算、公积金次发文指导保障性住房两部强调土地出5月246月28、住房增值部分以及土地出让收入建设资金安排，但从政让收入10%用于日日和城乡的10%均将作为保障性住房策的效果来看，目前政保障房建设部的建设资金。府安排仅能解决不到一半的保障性住房资金需求。“办法”规定，省内所有城市新建民用建筑，应按地面省人大配建防空地下室，意味湖南新建民用建建筑面积的一定比例修建战6月28环资委着开发商手上可预售建筑须配建防空地7月1日时可用于防空的地下室，否日、省人筑面积的减少，或因此下室7月起实施则会面临行政和经济处罚，防办提高商品房价格。构成犯罪的依法追究刑事责任。个税起征点由二审稿的由于新个税法实行提高3000元提高到3500元。十一届工薪所得减除费用标准“工资、薪金所得以为每月全国人和调整工薪所得税率结收入额减除费用三千五百元个税起征点提高6月30大常委构变化联动，使一部分9月1日后的余额，为应纳税所得到3500元日会第二高收入者在抵消减除费额。”《个人所得税法》将十一次用标准提高得到的减税现行的9级超额累进税率调会议好处以后，适当地增加整为7级，第一级税率为了一些税负。3%。一年期定存利率从目前国家对房价的调控手段国内的基准利的3.25%上调至提高基准利率；利率的7月7率正式上调7月7日央行3.5%，一年期贷款利率提高势必影响房价的走日0.25%则从6.31%上调至势对房地产市场无疑是6.56%。一种打击第二章、宁乡宏观经济分析宁乡经济进入高速增长期近年宁乡经济进入高速增长期，经济实力的提升、城市基础设施的完善为房地产市场创造了良好的发展环境。居民可支配收入大幅度增长大大提升了宁乡消费者的房地产消费能力和价格承接力。宁乡人均消费水平伴随人均收入的日益增长而迅速提高，使得宁乡成为一个消费型城市，宁乡人具有了很强的消费意识，住房消费意识也已大大提升。县城城市规划和“北拓南联”战略的提出，加上县城的三环路贯通以后，城市扩容的步伐进一步加快，每年都要吸收数千人成为城镇居民，这些利好及长沙市规划方面的“大河西”策略都会为该县城注入强心剂，必将刺激宁乡的相关产业的发展，首当其充，房地产业会受益最大。大河西先导区战略的提出，使得长沙与宁乡的联系更加紧密，宁乡也将借助这一平台谋取更多的发展，这将给宁乡的腾飞带来了前所未有的机遇。从区域位置、交通枢纽、市场背景三个维度来阐述宁乡宏观市场环境宏观市场环境区域位置交通枢纽市场背景地处长沙、益阳、娄底、湘潭四大城市之间区域位置宁乡，地处湘中东北部，湖南“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、湘北之要冲，具有良好的区位优势和便捷的交通条件，处于长株潭金三角、武陵源、洞庭湖三大旅游圈连接地带，东连古城长沙，西屏张家界国家森林公园，南接韶山名人故居，北望八百里洞庭。11长常高速、石常铁路贯穿宁乡，实现对外连接；四条省道实现对县内的覆盖交通枢纽对外交通：长常高速和石常铁路基本上实现了多通道的外部交通保障实现宁乡与长沙及周边重点城市的便捷联系。内部交通：四条省道和一条过道确保了宁乡县与对外交通的有效对接，形成覆盖县城的交通网络。地处长株潭半小时经济圈内、湖南城市轻轨覆盖城市之一交通枢纽地处长株潭半小时经济圈内，是长沙通往西部地区的重要节点，铁路站点与高速公路提供便利交通联系。2015年将修建成的湖南城市轻轨，急速拉进了湖南各市县的距离。更为日后湖南经济的发展注入了一股强劲的动力。县城经济华丽蝶变，从各项发展状况来了解宁乡。市场背景县城经济的华丽蝶变随着宁乡经济的快速发展，长极必将催生；新城建设、旧城改造，并驾齐由一元经济，向2极甚至多极经济的发展转型，成为宁乡经济腾飞、城市蝶变的必由之路。●宁乡GDP发展状况●固定资产投资总额发展状况●社会消费品零售总额发展状况●工业总产值发展状况●人口总数变化状况●城镇在岗职工平均年工资情况平均每年的经济增长幅度在15%左右宁乡GDP发展状况GDP发展状况图（亿元）由于经开、金洲工业园区的建设发展，及众多国际级品牌的进驻，带动了宁乡经济的全面发展，近年来宁乡国民经济保持了较高的增长速度，2002年以来平均每年的经济增长幅度在15%左右，为宁乡经济发展提供了良好的市场环境。固定资产投资增长率平均值36%左右固定资产投资总额发展状况固定资产投资总额（亿元）近年来宁乡政府不断加大了对城市建设的投资力度，固定资产投资增幅较大，城市化建设日新月异，城市化水平不断提高，城市市政设施不断完善，为宁乡各行业提供良好的发展机遇2004年以来保持在12%-17%的较高涨幅、消费市场具有较大的发展潜力社会消费品零售总额发展状况社会消费品零售总额（亿元）宁乡社会消费品零售总额保持了较快的增长势头，2004年以来保持在12%-17%的较高涨幅，说明宁乡消费市场具有较大的发展潜力，宁乡商业市场具有一定的发展前景。1707年起，工业总产值增幅达到了25%以上、产值过亿企业达近90家工业总产值发展状况工业总产值发展图（亿元）宁乡产值过亿元企业数量近年来，宁乡工业发展较快，特别是07年起，增幅达到了25%以上，为宁乡经济的快速发展做出了重大贡献，目前宁乡产值过亿元的企业达到近90家，青岛啤酒、三一重工、加加酱油、华良电器、银太纺织、泰国正大、欧德宝汽车城、快乐购、联合利华、圣得西等这些大型企业的进驻，成功推动了宁乡工业的发展，对宁乡房地产的发展起到了推波助澜的作用。2006年前宁乡人口增长缓慢维持在130万左右、到2009年宁乡人口极速增长到140万人口总数变化状况2006年前，宁乡人口的增长速度比较缓慢，一直维持在130万人左右的规模，2007年开始人口增速开始上升，说明随着宁乡城市化发展的加快，工业化进程的加快，经济的发展，宁乡对外的吸附力将越来越强，未来人口将会有较大幅度的增加，对业的需求也将越来越大。宁乡在岗职工工资以每年18%左右的速度增长，2010年年平均工资33257元城镇在岗职工平均年工资情况近年来宁乡城镇在岗职工平均年工资（元）作为全国百强县，宁乡在岗职工工资以每年18%左右的速度增长。城镇居民收入水平较高，社会品零售消费及不动产投资消费均比较强劲，为宁乡经济的发展提供了保障。宏观小结：宁乡经过近几年的快速发展，已经跻身全国百强县行列。今年提出了“五年五十强，十年过百亿”的口号。作为长沙的卫星城，特别是金洲大道的拉通和城市轻轨的规划，让宁乡与长沙之间的距离大大缩短，已转变成为长沙的近郊，金洲新区产业地位日益提升。在宁乡被纳入大河西先导区战略后，宁乡县城、宁乡经济开发区和金洲新区已成为湘江以西板块的重要组团，一个新宁乡正呼之欲出。得力于政府的助推，宁乡的房地产发展也将登上一个崭新的平台。五年五十强，十年过百亿?宁乡房地产发展分析城市化进程与房地产变革目前宁乡经过近几年发展，城市化进程已经初具雏形，形成了新老城区的格局举翼齐飞的发展格局。坚持旧城改造和新区开发并举，实施“一洲两岸”、“北拓东扩南连中改”工程，以建设中等城市为目标。房地产发展也正随着城市化进程谋求发展和变革●宁乡房地产发展历程●宁乡房地产开发水平分析●发展趋势分析从2000年的混乱无序、大西门商圈、卖场效应商业升级、到08年国内地产巨头进驻的演变宁乡住宅商业的发展历程房地产的发展使城市化进程进一步提速，开始出现南城、老城、沿江、新城等商圈。有八一路、人民路、汽车老站围合组成大各种业态如雨后春笋般跟进并扎根发展。西门地段，由于交通便利和城区的快速发大型集中商住区和街区商业应运而生、国展，商贸和消费快速发展，逐渐形成商圈内房地产巨头的进驻，购物中心的出现，，消费开始集中。房地产在周边开始发展使宁乡开始进入房地产变革的时代。。房地产起步，大西门房地产快速发展，城市化商圈崛起进程加速，引领商业变革2000年2005年-2007年2002年-2005年2008年-2011年？房地产快速发展、混乱无序商业升级沙河市场成为宁乡最大的商品零售批发集城市发展相对滞后，城市的布局混乱导致散地；各类专业市场在老城区成行城市；房地产市场的发展处于无序状态。龙头湾、金林时代广场、步行街的开业和步步高的进驻使得宁乡房地产市场开始第一轮的升级。宁乡房地产布局成一线、一片区发展；省外开发商纷纷抢滩进驻；价格差别巨大房地产开发水平分析1、2010年宁乡县商品房在建面积203.4万平，同比增长69.5%，房地产业完成投入33亿元，同比增长17.9%；商品房销售面积120.1万平，同比增长4.6%。预计2011年实现投资35亿，开工面积150万平，销售面积120万平。