湖畔郦舍下半年营销报告部分2012-07下半年销售目标三大营销对象1商业》一期剩余商业》二期商业》一期500余套2住宅》二期（1、3、2、6、7、8楼）3车位》还迁4000个车位一、商业营销推广一、商铺营销推广主题：1、价值体系建立项目分析优势提炼价值体系建立区域崛起，大势所趋。唐人街、2016年园艺博览会等未来的发展前景区位价值体系城市建设对项目价值的提升荣大商圈核心、其他商业项目（万力广场、农贸较易经营者、消费者、投资者扎堆市场价值体系广场）开发，极大促进区域崛起。全国乃至国际品牌（如红星·美凯龙、苏宁电器洽谈进区域第一的品牌品牌价值体系驻中）最佳商业价值和氛围品牌招商，知名品牌等纷纷已进驻商街，跟着大品牌无风险，有保障投资价值体系稳赢。商业运营专业团队运营。现铺，春晖路同路，商家可进驻展示现场氛围营造现场价值体系2、商铺营销推广主题思考：现阶段支撑商业推广主题的三个核心有力元素：》成熟现铺，即买即赚；》品牌商家进驻，跟着大品牌稳赢；》一个区域，一个中心，城市核心商铺；下半年商业推广主题思考：中央商圈财富，抢占成熟现铺2012年投资，首先湖畔郦舍SOFA商街主题推出背景分析：1、成熟核心地段、荣大购物商圈联合构成新的财富商圈2、2012新政调控，住宅投资被抑制，投资住宅不是明智选择；而商铺投资影响尚未显现，投资正当其时。3、正在洽谈中的全国知名品牌进驻，品牌效应、升值前景无限，投资前景乐观。4、本次推出一期、二期黄金商铺均是成熟商铺，面积适中，投资小，门槛低。5、黄金地段，数万固定消费人群，风险小、投资有保障。二、商铺营销推广活动1、【品牌招商】商家一对一洽谈【内容】：联合招商公司的招商资源，甄选有实力有差异性的品牌商家，进行一对一的洽谈，引进品牌商家，并借势其品牌影响力进行宣传推广。1、商业认筹活动【内容】：开展商业集中认筹优惠活动，推出5万抵7万等优惠。2、三年返租【内容】：三年返租24%，签订返租协议。3、租约销售/以租代售【内容】：以1年为期限，前一年商铺租给商家经营，租约期满后购买，价格以5%市场溢价范围再销售给商家4、商业开街客户答谢活动【内容】：春晖路完工和通车时，特举办一个商业开街仪式，凸显商业成熟、现铺特点。购买商业可进行抽奖，老带新礼品，签约。5、老带新优惠活动【内容】：》提高现有商铺业主的积极性；》老客户介绍新客户成交的，老客户奖励3000元代金券，新客户可冲抵房款；》与开业商家互动联合，共同做好老带新活动。6、发展联盟商家，进行销售互动【内容】：》结合商业公司对所有进驻品牌商家进行整合，使其“SOFA商街的商家联盟”概念，统一制作和设计联合商家手册或海报，增强商业氛围和吸引力。》在售楼中心设置联盟商家宣传栏，给每一位到访客户免费办理“SOFA商街的商家联盟”VIP卡。并在每个联盟商家的店内设置楼盘海报的位置。》“SOFA商街的商家联盟”VIP卡可以享受购物打折，购房享受1%的特惠。7、主题活动广场，引爆关注【内容】：开创主题广场：建议春晖路同路后推出主题广场活动，并对商街公共部分进行包装，举办“美食节”、“极限运动”、“时尚街舞秀”、“时尚婚纱展”等公关活动，同时结合各大进驻商家做主题活动，不断聚焦现场人气和影响力；（如：时尚婚纱展，可联合进驻商家开展品牌合作，所有业主（商铺、住宅）均可在活动期间，现场拍摄3张婚纱照等活动）三、推广渠道【常规媒体】1、户外：桥体户外、文化广场旁视频LED2、报纸：丰南资讯、消费导报、广电报等3、派单：针对项目营销节点，开发商提供30名学生由置业顾问引导，到专业市场有针对性派发；【主要媒介渠道建议】1、电影院贴片广告高冲击力、硬性接受，环境较好、场所集中，电影受众与商业消费一致。2、楼宇液晶多媒体联播网络商业楼宇联播网能打中那些传统媒体不易打中的中高端受众，作为媒体组合不可或缺的组成部分，联播网与传统媒体有机结合能最大限度为品牌挖掘出可能的实力投资商机。3、多媒体光盘便于客户营销活动、招商的互动和沟通，可成为销售道具之一；【其他渠道拓展】数据库营销，针对专业市场上个体法人和中小企业法人做一次邀约，方式通过短信邀约和DM邮寄，数据库来源由有邮政和工商背景的传媒公司负责传递信息；二、住宅营销推广【广告核心思路】【基本思路】：以二期产品为推广核心，带动一期剩余房源推售二期君兰苑营销推广价值体系梳理新的价值支撑体系【地段价值】：青年路和友谊路交汇，交通出行更为便捷【产品价值】：以楼王和次楼王为产品核心，产品价值升级175-217平米户型、3.1米层高、70米楼间距、豪华大堂、全园林湖景景观等【园林价值】：苏州园林，稀缺的湖景园林社区【物管价值】：国家一级物业服务【实景价值】：一期8月入住；实景园林、社区、样板示范区价值【客户价值】：成交业主达1000位入住，温情、人文、和谐社区领秀宜居大城，礼赞生活大美■生活大城■成熟大城■品质大城【营销核心思路】湖畔郦舍下半年营销策略总纲：三维拓展思路不仅要深耕丰南和市区的拓展网络，更要建立唐山周边乡镇特别客户补充是丰南地缘性强的乡镇营销网络，第二树立起湖畔郦舍老业主和社区文化的情感营销纽带，带动客户资源。资源扩容通过整合优势资源，如商业引进全国知名品牌，住宅上商家、银行、4S店联合打造一个资源互动的营销链，通过资源拓展营销渠道。随着本案交房入住和成熟社区的形成，优质的生活大城的形象是后口碑提升期营销的氛围支撑，一注重品质体验、二将注重入住业主、意向客户的社区文化营销（偏情感弱商业），形成良好口碑三线推广行动不不仅要深耕丰南仅要深耕丰南和市区的和市区的拓拓展展网络网络，，更要更要建立唐建立唐山周边乡镇特别山周边乡镇特别市区线是是丰南丰南地地缘缘性性强强的的乡镇乡镇营销营销网络网络，第二，第二树树立起湖畔郦舍立起湖畔郦舍老老业主和业主和社社区区文化文化的的情感情感营销营销纽带纽带，，带动客户带动客户资源。资源。丰南线通过整通过整合合优优势资源，如商业引进全国知名品牌，住宅势资源，如商业引进全国知名品牌，住宅上上商家、商家、银银行、行、44SS店店联合联合打打造一个资源造一个资源互动互动的营销的营销链链，，通过通过资源资源拓拓展营销展营销渠道渠道。随随着本着本案案交房入交房入住和成熟住和成熟社社区的区的形形成，成，优质优质的的生活生活大城的大城的形象形象是是后后乡镇线期营销的氛围支撑，一期营销的氛围支撑，一注注重重品品质质体体验验、二、二将将注注重重入入住业主、住业主、意向意向客客户户的的社社区区文化文化营销（营销（偏偏情感情感弱弱商业），商业），形形成成良良好好口碑口碑活动营销策略城市级活动：维护与政府及相关部门关系，同时在更大的范围内促进对品牌的宣传2品牌活动：家庭趣味运动会等业主互动沟通性活动，1作为公司最为普及的情感和口碑活动，旨在提升公司在提升项目口客户、城市中的口碑和形象碑和卖场人影响力。气，来电来节点活动：样板间访量开放、一期交房、实景社区、实景园林、3二期开盘、年度答谢4暖场活动：清凉夏日、教师感恩、奢侈品鉴赏等主题，持续保持卖场人气旺盛市区线营销营销：以拓展刚需和首改刚需客户资源为核心广告：以大盘成熟和实景品质呈现为广告突破请进来营销节点楼王8月中旬二期实景呈现、业主数量庞大等11月年底、社区入住1月阶段诉求诉求楼王新品通过实景品质解读、大盘呈现和业主互动年底温情优惠促销产品升级，诉求和营造“成熟之城，生活大城，品质之城”的价值感，增强客户新的品牌认知湖畔郦舍热销x亿，引推广主题王者来了1、领秀宜居大城。礼赞生活大美2、湖畔郦舍“城熟”了领唐山！线上渠道户外、平面、短信、杂志、围挡、广播、电视、直投、楼宇广告、异地客户推广1、丰南城市发展研讨会1、银行VIP客户推介会1、年度客户答谢活动2、4S店客户资源拓展2、为中国奥运加油，荣盛家庭趣味运动会3、风水讲座3、游园、摄影、少儿绘画等体验活动公关活动4、饭局营销4、教师节感恩周末暖场活动5、中秋节感恩周末暖场活动策略核心通过楼王畅销，增强客塑造全新项目品牌形象和口碑影响力，客户沟通，温情营销户量和大盘人气提升大盘价值，增强客户信心营造口碑和人气重点针对楼王推广阶段7月-8月初1、银行VIP客户推介会【操作办法】与银行特别是丰南区银行（尤其有购房贷款合作银行）合作，以银行的名义邀请其VIP客户，形式可以嫁接和绑定银行VIP购房特别推介会、理财讲座、金融投资研讨等形式，进行楼王产品推介。2、4S店新车体验【操作办法】与唐山4S店合作（特别是丰南区购车客户）合作，以4S点新车试驾和体验的名义邀请其客户，形式上通过赞助等绑定定时，对楼王产品进行产品推介会。3、风水讲座及置业顾问风水培训【操作办法】唐山是个资源型城市，先富起来的人，建立起长青基业，积淀了一定家族荣耀，因而对风水比普通人更为看重。我们邀请一名风水大家，拟定针对“基业长青与居家风水”为主题，针对楼王积累客户或预选客户进行讲座，并结合楼王产品进行解读，释放楼王产品的优越，增强客户购买决心。客户资源：银行VIP客户、老业主、意向客户、4、老业主、银行VIP、诚意客户饭局营销：【操作办法】针对一期、诚意客户、银行VIP客户，持续举行业主小众饭局的拓展活动。更可通过业主关系推介，针对其圈层的领军人物，“考察”其实力后为部分业主朋友搞私人组织饭局，目的就是要将所有有实力的消费群，短时间内全部认识新品楼王，即使未必迅速成为新的业主，也为项目赢得更多的传播及口碑。重点全面产品推广阶段8月初-11月城市营销1、“发展向南，宜居向南”丰南区城市发展高峰论坛【意义与目的】1、丰南区是唐山未来生态、旅游、休闲、宜居的新兴区域，价值潜力巨大；2、强调未来城市的高度价值，