城市城市研研写写字字楼楼究究项项目目研研综综合体合体研研区区域域研研商商业业究究究究究究市市场研场研住宅住宅究究城市城市研研写写字字楼楼究究项项目目研研综综合体合体研研区区域域研研商商业业究究究究究究市市场研场研住宅住宅究究城市城市研研究究------城市地位城市地位洛阳是中国的三线城市，在河南经济圈中处于次中心地位,市政府最新十二五计划提出“一中心五组团四支撑”的战略目标洛阳情况洛阳市是河南省第二大城市，也是中原城市群的副中心城市，区位优势明显。洛阳市文化底蕴深厚，集中了全省众多实力雄厚的科研院所和高级人才；以石化总厂、一拖、洛轴、伊川电力、中信重机、洛铜、洛玻等为代表的大型工业企业科技。城市城市研研究究------城市坐城市坐标标在全省GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中，洛阳处于第二梯队领先地位。城人均GDP城镇居民可支配名次名次市（元）收入（元）“中原城市群”郑州331691136921洛阳251202127702?.第一梯队：郑州?.第二梯队：以洛阳、济源、焦作开封121909104069、新乡141018112366新乡、开封、许昌许昌202455107417、焦作250674114885平顶山、漯河等八平顶山169837117154个中心城市为结点济源334573119453?.第三梯队：外围带漯河175176107328全省160601.0911477.050.94城市城市研研究究------城市城市经济经济洛阳市历年来第一、二、三产业产值变化情况按一二三产业划分2001-2009年期间地区生产总值年均增年份13.0%20091595.3第一产业第二产业第三产业长，年国民生产总值达亿元，比上年净增263.2亿元，增长16.2％。200137.3202.4137.8其中第一产业增加值144.1亿元，增长200239.3231.0152.54.5％；第二产业增加值969.8亿元，增长200340.0250.6137.819.1％；第三产业增加值481.4亿元，增长200454.5286.5152.513.8％。三次产业结构已由2001年的200569.7389.6174.69.3：58.3：32.4调整为2009年的9.0：200688.8531.8194.060.8：30.2，其特征是第二产业占有主导2007110.5648.4227.0地位。人均生产总值突破25000元，高于全2008130.0800.3401.4国、全省水平。2009144.1969.8481.4（资料来源：2001-2009年资料来源于洛阳市统计年鉴）城市城市研研究究------城市城市经济经济GDP连续五年15%以上增长，经济保持较快发展。35000300002500020000人均GDP对比15000（资料来源：00-07年资10000料来源于洛阳市统计年鉴）500002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年?从图表上可以明显的看出，洛阳人均GDP呈现逐步上升，2006年首次突破2万元大关，2009年突破3万元大关，经济持续较快发展。城市城市研研究究------城市城市经济经济洛阳市社会经济发展水平预测地区生产总值（亿工业总产值（亿年份总人口（万人）元）元）201066222004390201568137008090202070061001400年均增长速度2007～20106.0‰11.3％14％2011～20155.7‰11.0％13％2016～20205.5‰10.5％12％注：表中地区生产总值按2007年价格计算城市城市研研究究------城市城市经济经济城市总体布局规划洛阳是对外开放城市和新兴工业城市，国家级历史文化名城，省域副中心城，著名旅游城市，先进制造业基地。根据《洛阳市城市总体布局规划》（2007－2020），洛阳城市空间将形成大分散、小集中的分片分散组团式城市形态。各片区、组团的功能结构相对完整，组团与片区之间必须依赖快速交通走廊连接。构建“五区一团”的中心城市空间布局结构。“五区”由洛河北岸的涧东分区、道北分区、涧西－高新分区和洛南分区、伊南分区组成；“一团”为黄河沿岸的吉利组团。城市城市研研写写字字楼楼究究项项目目研研综综合体合体研研区区域域研研商商业业究究究究究究市市场研场研住宅住宅究究洛阳写字楼市场区区域域研研解构西工区究究解构涧西区洛阳写字楼市场背景一背景二洛阳写字楼市场，起步时间可以追溯到10年我市的写字楼市场大致经过从传统办公楼到商住前。当时，中房大厦和唐宫大厦分别在七里楼，再到纯商务写字楼三个阶段，目前市场上在河和唐宫路拔地而起，前者作为传统经济下售的写字楼项目呈现出商住楼与纯商务写字楼并的产物，代表了那个时代的辉煌，如今已不存的局面。从目前规划在建的写字楼来看，纯商具备优势。务写字楼已占据了市场的主导。发展轨迹第一阶段是在住第二阶段是商住过第三阶段是中央宅里办公渡期商务区阶段分析第一阶段一些小的公司在住宅里办公，办公条件、环境都很原始，和手提菜篮的大嫂、大妈同乘电梯，对客户而言企业的形象大打折扣。而且，物业管理方在住宅里办公面容易引起诸多纠纷。一些单位将原来的办公楼改造成很简单的办公场所对外出租，其配套管理第二阶段很难适应现代办公的需求。一些酒店适时推出写字间，但较高的价格和有限的空间也使其产生一定的局限性。2003年以后，我市一些地产公司先后商住过渡期在纱厂南路、南昌路等中心区开发商住楼。这些商住楼租售很旺，但停车位少、配置有限是大多商住楼与生俱来的弱点，直接影响了大中型企业及品牌公司的入驻。2006年以来，我市一些实力较强的企业、公司为了提升品牌形象，适应市第三阶段场竞争需求，纷纷要求进驻高档次的纯写字楼。于是，在西工区中州中路、纱厂南路、凯旋路沿线及涧西区南昌路一带，一批纯写字楼相继开盘建专业竞争期设。这一时期，洛阳写字楼逐步从大面积分布到集中型聚集，写字楼市场呈现快速扩张之势，新上项目近20个，呈现出巨大的发展潜力。洛阳写字楼市场区区域域研研解构西工区究究解构涧西区区域概况---人口及地理位置西工区位于洛阳市市区中东部，连接涧西区和老城区，地处交通要道，总面积56平方千米，总人口34万人，辖8个街道、2个乡：金谷园路街道、王城路街道、西工街道、唐宫街街道、凯旋东路街道、道北路街道、汉屯路街道、邙岭路街道；红山乡、洛北乡。是商业最集中的一个区。区域概况---房地产发展在西工区内，按房地产发展特征不同，基本上形成了以下三个片区：道北片区：本坂块位于铁路干线以北区域，以低端多层住宅为主，如“桃源人家”、“三鑫小区”、“鑫豪小区”等，购买者多为市区中低收入者或者在附近工作的中铁隧道集团、洛阳卫校等单位职员。中州路沿线片区：以中州路为轴线，南至九都路，北到铁路干线区域。本区域属西工至洛阳的核心区域，物业以写字楼、商住楼、商业购物广场居多，少量住宅项目。并且以综合性项目为主，项目虽规模不大，但物业却有住宅、写字楼或产权式酒店等多种类型。目前在建的写字楼及商住楼项目有“洛阳数码大厦”、“凯瑞君临商务”、“房地产大厦”、“王城御府”等。本板块也是洛阳商业集中区域，百货大楼、王府进百货以及“TODAY新都汇”项目是全市商业亮点项目。临河片区：九都路以南区域，主要物业是中高端高层、小高层住宅。临近洛浦公园，丰富的江景资源是本板块亮点。目前在建或建好的项目有：“水榭·王城”、“洛浦·御博城”、“盛世唐庄”等。区域概况---写字楼商业形态发展西工区做为原政治、经济中心，商务气氛形成较早，现已发展形成以王城大道、纱厂路为横轴，中州路、九都路、凯旋路为纵轴的大商务圈，在《洛阳市城市商业网点发展规划(2006~2010)》中，曾谋划“一核”和“两翼”：“一核”就是指西工。西工以中州路为轴线向周边辐射。其写字楼从早期的中泰商务、凯悦商务、唐宫大厦，到后期的数码大厦、富雅东方、华源财富广场、城市杰座、凯瑞商务、悦丰广场、春蕾大厦、金港商务、博大城、富卓商务、邮政大厦等。区域概况---写字楼商业形态发展西工主要写字楼1.凯瑞商务2.数码大厦3.春蕾大厦4.申泰新世纪广场5.中泰商务6.富雅东方7.城市杰座8.凯悦商务9.金港商务区域概况---写字楼商业形态发展西工区写字楼租金一览表月租金（元/写字楼物业费（月/元/㎡）备注㎡）富雅东方250.8?纱厂路凯旋路君临商务15-221口天仁商务会馆221.5少量房源中泰商务大厦20-251?凯悦商务大厦15-201.2?城市杰座18——星河国际13-150.98?悦丰广场17—200.83现有50㎡左右凯瑞君临商务20-301.2少量房源洛阳写字楼市场区区域域研研解构西工区究究解构涧西区区域概况---人口及地理位置涧西区地处历史文化名城─洛阳市的西部，面积90平方公里，常住人口43万，流动人口20万，下辖1个乡、11个办事处、78个社区。管辖11个街道、2个乡：湖北路街道、天津路街道、长春路街道、南昌路街道、长安路街道、重庆路街道、郑州路街道、武汉路街道、徐家营街道、珠江路街道、周山路街道、工农乡、孙旗屯乡；创业路街道。区域概况---房地产发展在涧西区内，各类型物业的发展呈现一定的集聚性特征，形成以下几个片区：建设路、武汉路沿线片区：以经济适用房、低端住宅为主，大型商业配套不足。片区内主要项目有：“百姓家”、“中弘·恒泰苑”、“河洛世家·芳华苑”等，其中“河洛世家·芳华苑”是目前洛阳规模最大的经济适用房项目，规划总建筑面积达20万㎡。“香港城”则是本片唯一的中高端项目，规划总建面积50万㎡，是目前洛阳涧西规模较大的项目。牡丹公园周边片区：以中高端商住楼、