谨呈：新世界地产——珍珑棋局——热板块上的蓝筹股商都路项目策略整合方案郑州深度地产2011年5月蓝筹股蓝筹股是指具有稳定的盈余记录，能定期分派较优厚的股息，被公认为业绩优良的公司的普通股票，又称为“绩优股”。“蓝筹码”一术语源自赌具中所使用的蓝筹码。蓝筹码通常具有较高的货币价值。股票成为蓝筹股的基本支持条件有：（1）萧条时期，公司能够制订出保证公司发展的计划与措施；（2）繁荣时期，公司能发挥最大能力创造利润；（3）通胀时期，公司实际盈余能保持不变或有所增加。前言2011年的房地产市场在政策和舆论的高压之下正缓步前行而此时的大郑州拓展进程则在如火如荼的进行。在政策和城市的双重作用下，郑州的房地产市场格局正在发生着改变本案则是这种大势下的受益者如何抓住这一有利的时机，是本案大策略的核心所在！策略目标18个月VS24万㎡2011.11高层开盘2012.12清盘2011.7进场2011.10多层开盘策略指引18个月清盘是本案的销售目标，从时间上看，本案是典型的“短平快”项目，如何为实现“短平快”服务？策略总指?产品上体现超值，突出性价比?推广上体现特色，制造关注点?营销上体现刺激，强调时效性目录PART1——市场分析PART2——项目分析PART3——客户分析PART4——定位策略PART5——营销策略PART6——推广策略PART7——策略执行PART8——视觉表现PART1.市场分析宏观大势……限购加息宏观大势对于宏观走势，全民共识基本形成，言简意赅概括：楼市调控已上升到政治高度，房价问题已成为社会民生问题，在中央对于楼市调控坚定信心的形势下，相关部分纷纷出台政策利器，频繁调息、提高首付、限购等，楼市成交下降明显，市场观望氛围加剧。但房价依然未降，目前市场已进入胶着期，市场开始分化：限购区销售难度增加，优惠促销开始风行；非限购区交易升温，价格上涨明显。结论：在市场没有形成全民观望的时刻，我们的机会来了！区域市场特征楼盘多体量小无特色同质化包装平推广弱价差大个案分析——绿博春天个案分析——绿博春天楼盘名称绿博?春天开发商郑州伟明置业有限公司占地面积30亩建筑面积2.7万㎡户型区间103—145㎡三房产品形态多层花园洋房容积率1.9绿化率38%销售单价均价4700元/㎡优惠送山地车、免费游绿博园商都大道与寿圣街向西地址电话8530111/85307222200米路北项目卖点多层、低容、低密、绿博园个案分析——金帝新生活个案分析——金帝新生活楼盘名称金恒基?金帝新生活开发商金恒基地产发展有限公司占地面积200亩建筑面积30万㎡56-110㎡一房、两房、多层、小高层、高层，城户型区间产品形态三房市综合体容积率绿化率40%销售单价一期均价5000元/㎡优惠暂无62122666/888郑汴路与广惠街交汇处地址电话（中牟新区）市区售楼部：86021888/999项目卖点交通、周边配套、小区配套个案分析——雍景三和郡个案分析——雍景三和郡楼盘名称雍景三和郡开发商盛煌实业发展有限公司占地面积72316㎡建筑面积12万㎡户型区间153-320㎡产品形态塔楼高层、多层容积率2.52绿化率38.92%销售单价均价4800元/㎡优惠一次性97折，按揭98折商都大道与万三路交汇地址电话85301777/999处项目卖点郑汴商圈（新107旁）、升值、大户型个案分析——星城国际·东苑个案分析——星城国际·东苑楼盘名称星城国际?东苑开发商缔华房地产开发有限公司占地面积207亩建筑面积60万㎡户型区间70-150产品形态16栋高层容积率3.5绿化率42%一次性优惠17%，首付销售单价3900-4000元/㎡优惠30%，优惠5%；首付20%，优惠3%郑汴路与万三路交汇处现场：62360777/888地址电话东150米紫荆山：65367799/9977项目卖点新东站、绿博园、现房个案分析——中庭个案分析——中庭楼盘名称东方润景2期中庭开发商河南建华置业有限公司占地面积100余亩建筑面积18万㎡户型区间70-125㎡产品形态板式高层容积率绿化率60%销售单价4300元/㎡优惠暂无地址郑汴东路（商都大道）电话62126666项目卖点区位（交通、绿博园）、6000㎡园林景观、板式高层个案分析——绿城百合花园个案分析——绿城百合花园楼盘名称绿城百合花园开发商绿城集团占地面积120亩建筑面积17万㎡89-203㎡两房、三房、户型区间产品形态全框架电梯多层、小高层四房容积率1.8绿化率销售单价均价5500元/㎡优惠地址中牟县城清阳街与牟山电话62127111/222路交叉口品牌、品质，4月中旬开盘，以5500元/㎡均价成功销售9栋楼，占项目卖点项目销售总面积的一半。区域市场小结从众多项目可以看出，在这里我们的对手只有一家，便是绿城百合花园。绿城百合花园是竞争对手又是学习对象，其以一贯以来的高品质树立的高口碑，成为区域售价最高的楼盘，也成为区域销售速度最快的楼盘。市场启示：对于本案的营销推广，应突破区域项目推广的薄弱，通过高形象树立和高品质产品支撑，从外至里使项目脱颖而出，使本案成为区域的标杆之作，区域置业的首选！PART2.项目分析分析策略解析区域分析项目深挖配套研究产品第一步：谈郑州新区区域分析——规划区域分析——交通区域分析——新东站区域分析结论一如果说郑东新区是郑州走向现代化城市的一个试验场，而郑州新区则是郑州迈向国际级大都市的真正开始，郑州新区的大手笔规划及所散发出的无穷潜力是项目的最大价值点之一。城市的步步东进已经开始，不计其数的市政项目尘埃落定，让本案相比郑东新区内项目有了更高的性价比，作为最具价值的地产潜力股已被市场认知。第二步：挖区域支撑区域分析——亮点配套郑州绿博园看游区域分析——亮点配套郑州方特欢乐世界乐玩被誉为中国迪斯尼，2012年底运营区域分析——亮点配套易斯顿美术学院赏观中原艺术家的摇篮区域分析——亮点配套建业环球美食城建业环球美食城项目由建业住宅集团（中国）有限公司投资建设，计划投资120亿元，申请占地8250亩，选址位置在白沙组团职教园区C组团内，郑开大道北，新燕路以西，雁鸣路以东，建设内容包括美食街、酒店、商业街、写字楼、物流会展中心、主题公园、中超建业主场、科研楼及配套住宅。该项目分为体验旅游、运动休闲、贸易物流、研发科教、总部基地、服务配套六大功能区，建设周期6年，分三期进行，一期建设体验旅游、运动休闲两个功能板块，二期建设贸易物流、总部经济两大板块，三期建设研发科教、服务配套两大功能喝板块。吃区域分析总结二吃、玩、游、乐、赏……在这里凑齐了，不仅是郑州唯一的，更是国内顶级的。绿博园已经开放，方特乐园2012年投入运营……在这里畅游与快乐同行，在这里居住可享受生活真谛。如果快乐和幸福是生活的核心追求，本案拥有在郑州是最合适的区域环境支撑！区域定位导出郑东休闲主场第三步：找项目亮点基础信息占地面积：86028.5㎡建筑面积：238920㎡高层面积：159311㎡洋房面积：33891㎡住宅户数：2158户总停车位：1295辆建筑密度：30%绿化率：35.3%容积率：2.999项目效果图产品价值罗列中轴水景带多层退台洋房低密度社区ART-DECO高层地中海风情高端会所……以上亮点足以让本案在片区脱颖而出，但仅以此做到高价旺销还差些火候，还需要挖掘产品背后的东西与客户共鸣，引发市场的高度关注。产品价值挖掘+西班牙洋房ART-DECO高层象征着闲适与浪漫，硬朗的装饰符号象征代表着生活着自由与着尊贵和典雅，代表纯粹。着成功与自信。一座充满格调的艺术生活区PART3.客户分析客户分析思考毋庸置疑，本案的主要市场为郑州如何在当前限购政策下，抓住有利时机在非限购区域项目异军突起之际通过塑造高端及特色形象从而消除空间上带来的距离感获得客户的认知和认同是推广的关键所在。因此，须摸透客户心理，引导客户到此置业！客户区域来源中牟县省内各地郑州市区主力客群次要客群游离客群客户构成细分主力客群主要来自郑州市区的投资客户为主，且由于限购影响和片区房价的持续上涨，投资客户的比例明显增多，因此对于他们而言更注重区域的发展潜力和社区的品质，绿城百合花园正是如此。拉升客群主要来自郑州市区和中牟的首次置业客户，这是由于的项目品质将吸引部分长期在郑州市工作的外地高收入人群及中牟当地的高收入人群进行置业选择，他们看中区域潜力和项目带来的面子。游离客群来自省内各地的投资客户客群，他们已经习惯将闲钱用于在郑州置业投资保值，但受限购影响，将投资开始转移在大郑州发展潜力无限的地方，郑州新区正是他们的投资首选。树立属于主力客群的标准，重点打击拉升客群，吸引他们的注意和购买欲望！拉升客户心理如何吸引他们在此置业？现实层面精神层面居住层面拉升客户心理现实层面?年龄区间：28~35岁；?私有财产：正处事业上升期，家庭年收入在8万以上；?家庭构成：三口之家居多；?职业构成：高级白领、高级技术人员、个体户、公务员。”产中“准拉升客户心理精神层面?他们渴望在城市获得一席之地，渴望有个安稳的家。?他们需要有一个身份的认可，或者说以一种品位的体现，来证明他们的存在。?对于住宅，更注重性价比；?消费更为理性，看重项目的品质。?对于中牟当地客户，他们注重自己在别人眼中的地位，虚荣心很强。”望“渴拉升客户心理居住层面?要比当前居住环境好很多；?要有优美的环境和更有特色的产品；?能够享受到高档和完善的配套；?能够拥有便捷的交通；?有好的升值前景，虽然不是用来投资，但需要用此证明自己的价值。”值“价客户分析小结可以预测，投资客群将作为本案的购买主力而存在，但对于本案的推广而言，还是要回到居住的本质说话，即通过与拉升客群的对话，体现项目的区位潜力和产