谨呈：湖南祥达置业有限公司夫夷新城整体定位及产品建议提报长沙凯黄投资咨询有限公司2012年4月邵阳县东进，新城在崛起。湖南祥达，为造城而来，打造县域新人居典范！项目认识和理住宅建议商业建议解HousingadviceProjectCommercialunderstandingproposal项目定位酒店建议ProjectpositionHotelrecommendation目录CONTENTS项目认识和理解Projectunderstandingandtheunderstanding项目认识和理解?项目区位?项目交通?项目指标?项目物业组成?项目SWOT分析?项目SWOT策略?项目总结项目区位:邵阳县向东发展，项目离邵阳县城区仅6公里，属县城中心区的延伸区；项目位置：项目一期位于振羽大道与开元大道交汇处；夫夷新城项目四至：东至开元大道南至振羽大道西至富康路北至正德路项目交通:紧邻开元大道与振羽大道，路网发达，交通便捷；开元项目一期大道振羽大道项目物业组成:由商业街、酒店、住宅等物业组成，可视作综合体；酒店酒店商业街商业街项目SWOT分析优势(S)：机会（O）：1、项目规模巨大，具备造城规模；1、邵阳县城向东发展，这一规划给本案带来机遇；2、项目地块周正，易于规划及设计；2、政府四大院及政府各局级单位搬迁至此，给项目3、地理位置优越，位于邵阳县通往外地的门销售带来大量的客流；户；3、项目旁边的时代大道与邵阳大道连通，这使邵阳县4、毗邻多个生态公园，生态环境优越；与邵阳市的距离缩短三分之一，也必将引来大量的客流；5、紧邻开元、振羽等主干道，项目昭示性强4、产品自身从规划设计、户型面积设定上符合当前；市场需求，也必将给项目成功开发带来机会。6、交通便捷，二广、上瑞、沪昆等高速公路经过，升值潜力大。威胁（T）：劣势（W）：1、政府的宏观调控政策继续从紧，限购令出台、银行1、项目多为山地，开发成本高；连续加息，上调准备金率，银根收紧，压力剧增，市场2、项目所处地目前尚处于开发初期，各种配套可能进入观望期。均不完善；2、由于所处的地域环境、现有的商业形态及消费观念3、县城人口数量少，项目开发量大，为项目落后，在一定程度上严重影响了本地消费者的消费习惯销售带来巨大的压力；与观念，对于消费者的商业消费观念及习惯引导将会是本项目后期运营的重要威胁之一。3、由于邵阳县城的地域特性以及本地商业市场的发展相对落后，本地的商业资源相对短缺，外来的商业资源也严重不足，这将直接导致对本项目的招商及后期经营难度加大。项目SWOT策略SWOT策略可以分为SO（利用机会张扬优势）、WT（弱化劣势避免威胁）、ST（张扬优势避免威胁）、WO（利用机会弱化劣势）等四大策略，一般而言在项目处于较为乐观的情况下采取SO的策略，一般项目的情况下可采取ST、WO的策略，对于项目处于比较悲观的情况则采取WT策略。本项目优势明显，机会突出，我司认为项目宜采用SO策略（利用机会张扬优势）；项目SWOT总体策略SO策略（利用机会张扬优势）1、利用不可复制的大盘形象，造城之势，树立县域新人居典范；2、项目周边多条高速公路通过，作为邵阳县城对外门户，誓将项目打造成邵阳县城的门户新城；3、邵阳县城向东发展，政府四大院及政府各级单位搬迁至此，这致使项目能更好地提升领导地位及形象；项目总结最应张扬的优势：大盘之势最应改变的劣势：利用大盘之势，大力推广；最应把握的机会：大力推广区域的发展之势；最应正视的挑战：如何解决投资者对本项目定位的认可性、接受度、以及招商难度的问题。加大力度宣传；项目是一个县城中心延伸区的有酒店、住宅、商业街等多种物业并存的综合体！项目定位?客群分析?定位前的思考?市场定位客群分析关于本案客源的思考：项目所在的邵阳县区域处于新县城板块，本案又是区域内率先启动的个案，并没有成功的案例去参考，那么我们的客源又该从何而来？第一层次：公务员类?客源来源：邵阳县县局机关单位、事业单位、银行等?职业背景：公务员、医生、老师等?精神属性：经济实力和购买力较强，渴望居住高品质的社区，并希望到邵阳市但又受工作地点的牵制。源客力?本案吸引点：地缘优势，产品品质，升值潜力主案本第二层次：私营业主类?客源来源：邵阳县城区?职业背景：本地的私营业主和外出工作客户?精神属性：普遍有闲钱，不缺房住，但是邵阳县区内没有真正高品质的物业值得其出手，但希望能将手头上的现金变为固定资产以抗击通货膨胀?本案吸引点：产品品质，升值潜力第三层次：乡镇客户类?客源来源：邵阳县下属乡镇(白仓,下花桥,金称市,黄亭市,塘田市,五丰铺,九公桥等)?职业背景：当地先富起来的一批人?精神属性：经济实力和购买力较强，渴望居住高品质的社区，并希望进入邵阳县城。?本案吸引点：地缘优势，产品品质，升值潜力目标客户群的购房行为习惯?他们多为邵阳县的公务员或者经商成功的人士，了解或者体验过大城市现代化的生活。已经对居住品质与居住环境有了一定的要求；?他们多为家族居住，家族观念强，对老人和孩子的居住要求也会比较高；?他们是邵阳县的中高端人士，他们也希望自己的邻居是和自己一个圈层的人士，这样才有归属感目标客户群的消费心理?注重项目本身的地段及价格。作为邵阳县精英一族，他们的置业观念依旧需要能炫耀自己实力并展现家族地位；?关注楼盘功能及配套设置。除了庭院环境及休闲设施外，更关心绿化、配套，会所等生活配置；?注重楼盘本身的文化品位，能够体现业主中上流社会的身份特点，满足业主精神上的需求；?注重物业管理。目标客户群的购买动机?改善现有居住条件，提高自己的居住环境与条件；?看重居住的自然环境与居住的品位，是自己身份象征；?购买高品质住宅，作为在退休后养老居住的地方；?投资增值。客源构成特征户型及需求主要来源家庭结构年龄结构家庭年收入典型特征首置客源低端县区客总价控制类客户新婚、两口之家25-356~8万（95㎡）首次购房格外关注交通和配套改善型及部希望得到更多空间的客户中端乡镇客两口之家分首置客源25-4515~20万地段与户型以及小区环境中端县区客新三口之家（125㎡）三择一多改型客源高端乡镇客后三口之家户型与品质以及环境成为（14035-5020~30万主要因素，满足不同功能高端县区客三代同堂之家㎡）的居住空间定位前思考1、项目是一个县城中心延伸区的有酒店、住宅、商业街等多种物业并存的综合体；2、突出项目大盘气势；3、体现项目区位优越与升值，强调新城气势；4、针对竞争对手，突出区域内唯一多种物业并存的项目优势；5、针对客户，引导客户消费，把区域的前瞻性灌输给客户，大力宣传区域的发展潜力及政府的支持力度。项项目整体定位：目整体定位：县域城市样板县域新人居典范项项目一期目一期产产品定位：品定位：邵阳县唯一城市综合体商业建议?商业体量建议?各商业分布建议?商业建筑风格建议?商业业态建议?商业街建议?商业街交通组织建议商商业业体量建体量建议议：：项目一期合计商业规划体量为13万多方；根据我司以往操盘经验，一个县城的年商业去化量应为8多万方，据不完全统计，邵阳县城目前的市场存量为4万多方；因此我司建议：项目一期体量8万多方为宜；各商各商业业分布建分布建议议：：图中所示1、3、8、1065处均设置为两层底商；7图中所示4处设置成两层商业，部分主力店为三层商业；10342、5、9处设置成三层商业；6、7处设置层可做夹层的一层商业；9812商商业业建筑建筑风风格建格建议议：：为保持整个项目的统一性及成本，我司建议商业建筑风格为现代简约风格；为保持整个项目的统一性及成本，我司建议商业街建筑风格也为现代简约风格；商业街二层连通，玻璃橱窗定制式销售；现代现代简约风格简约风格商商业业街街业态业态建建议议：：56图中所示1处临近人民医院，我司建议业态主要为医疗7配套商业，2处业态为主力店招商，建议引进大型电器城，如通程电器；10349812商商业业街街业态业态建建议议：：356图中处主要为餐饮美食类，图中4处一层业态为服装、精品及休闲清吧间7隔，二层靠西边业态以美食餐饮为主，二层玻璃橱窗设计，定制式招商或销10售，业态为服装、精品、34饰品等，三层商业主要考虑为主力店招商，靠东南面二三层主要以婚纱摄影、游戏厅、动漫城；9812商商业业街街业态业态建建议议：：567图中5处为电影院招商，图中6处业态为书店、文10具、健身器材等；349812地地方特色美食方特色美食服装服装精精品品休闲清吧休闲清吧游戏厅游戏厅动漫动漫城城电影电影院院书书店店文文具店具店商商业业街街业态业态建建议议：：56图中所示7处业态主要为建材、家具等，8处业态为通7讯、银行等；图中9处业态招商主要是大10型生活生活超市；34图中10处业态为大型休闲运动中心，招商、其余为会所、银行、通讯等；9812建材建材店店家家具店具店社社区区医医院院大型生大型生活超活超市市通通讯讯店店商商业业街建街建议议：：商业街的宽度设置为30米，太宽，根据以往操盘经验，县城商业街一般为18米-22米；街道中间布置盆栽、绿植、休闲座椅及雕塑小品等，供消费者游玩、休闲，增加消费者在商业街停留的时间；商业街建议定位为一站式体验式风情步行街；商业街有独立的组团命名；在图中蓝色处修建具有商业街代表性的入口；休闲桌椅休闲桌椅盆栽盆栽、、绿植绿植雕塑小雕塑小品品商业街入口商业街入口商商业业街交通街交通组组织织建建议议：：商业街一层中间设置2米左右的内走廊；商业街二层周围设置回廊，增强二层的流通性及可逛性，回廊上间隔地布置休闲桌椅及绿植；商业街二层间设置连廊连起来，让二层成为一个商业整体，利于招商及流通性；商业街商业街内走廊内走廊商业街商业街回廊回廊商业街连商业街连廊廊