西城首府项目简报前言知识经济时代的今天，人们对于高品质生活的追求越来越强，消费层面已经由简单的物质消费逐渐向精神消费过度，对开发商提出了更高的要求，鉴于本项目所处位置和交通等综合因素与消费需求考虑，顾客就是上帝，谁更能吸引消费者，谁才能抓住商机，抓紧财富！商场的经营需以顾客的需求为导向，集购物休闲娱乐于一身，让人们在轻松享乐之余去购物去消费。我们相信西城首府项目必将成为吉林市区崭新的一页，必将成为吉林市最耀眼的明星，闪耀吉林!我们的研究思路市场总是由消费者和产品两个方面组成的，但市场的供求平衡与否还受到宏观经济的很大影响。我们所做此报告，是在宏观经济未来无重大变化的基础上，针对产品及消费者进行调研分析，结合本项目找到尽可能多的机会点，以及了解目前消费者的购买动机和消费市场变化趋势，做出准确结论，对项目的策划、包装等起到明确方向、指导定位的作用！关于本案几个问题的思索？1、我们要做什么样的产品？2、为什么这么做？3、这样的产品卖给谁？4、我们的卖点是什么？5、我们如何经营这样的购物中心?6、我们可以得到多少利润？所以，在战斗之前，我们需要了解以下问题1、我们面对的市场有多大2、什么样的人在这个市场中购物3、我们的产品对那些人说话4、他们更关心什么5、谁是我们的敌人做好了所有准备，我们扬帆起航！想确定我们想要什么样的产品，那么首先我们应该来看我们面对什么样的市场？第一部分：投资环境分析1、宏观环境2、区域环境2009年上半年国内经济消费水平上半年，社会消费品零售总额5.8万亿元，同比增长15.0%。　　分地域看，城市消费品零售额3.9万亿元，同比增长14.4%；县及县以下零售额1.8万亿元，增长16.4%。　　分行业看，批发和零售业零售额4.9万亿元，同比增长14.7%；住宿和餐饮业零售额8514亿元，增长18.1%；其他行业零售额791亿元，增长3.0%。　　分商品类别看，限额以上批发和零售业吃、穿、用类商品零售额同比分别增长13.1%、17.0%和10.8%。其中，汽车类增长18.1%，日用品类增长14.0%，家用电器和音像器材类增长5.1%，化妆品类增长17.2%，金银珠宝类增长15.4%，文化办公用品类增长3.7%，体育、娱乐用品类增长7.9%，服装类增长18.0%，粮油食品类增长12.6%，其中粮油类增长11.2%，肉禽蛋类增长10.6%，石油及制品类增长1.5%，通讯器材类同比下降7.0%。社会消费总额增长表806040200社会消费零售额增长预测表1990年1995年2000年150平均年增11.9%1005002005年2010年2020年平均年增9.5%9200150100商业网点增长预测表5002005年2010年2020年平均年增17.9%1009年前三季度国民经济发展初步核算，前三季度国内生产总值20万亿元，按可比价格计算，同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。其中，第一产业增加值21800亿元，增长4.5%，加快0.2个百分点；第二产业增加值101117亿元，增长10.5%，回落3.0个百分点；第三产业增加值78714亿元，增长10.3%，回落2.4个百分点。吉林市概况吉林市是吉林省的第二大城市，东北第五大城市，也是我国唯一一个与省重名的城市。市区人口：238.4万人市区面积：3636平方公里。位于吉林省中部略偏东，地处长白山余脉向松嫩平原过渡地带，地势东南高西北低，松花江干流纵贯全境。吉林是一个依山傍水的美丽城市，故又有江城”之称。吉林市一江秀水、三叠碧湖，四脉奇山。夏季是避暑度假的胜地，冬季是滑雪娱乐的天堂。全市拥有各类旅游景区146处，A级以上景区52个。中国四大自然奇观之一的吉林雾凇、世界石陨石之王的吉林一号陨石、国家4A级风景名胜松花湖和北大湖滑雪场、朱雀山森林公园以及哥特式建筑天主教堂、高句丽古城遗址、乌拉古城、吉林文庙、北山古庙群等自然人文景观，各具特色，魅力万千，享誉中外。近年来，吉林市大力发展休闲度假旅游，打造魅力“休闲型”城市品牌，旅游经济呈现强劲的增长势头。吉林市宏观经济－产业结构生产总值140045.00%120040.00%120038.30%100835.00%100080530.00%80070372525.00%60060051519%20.00%17.10%15.40%16.50%15%15.00%40014.40%10.00%2005.00%00.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年生产总值51560070380572510081200增长率15.40%16.50%17.10%14.40%15%38.30%19%从图表上我们可知吉林市经济正在稳步增长2007年生产总值突破1008亿元大关，增长率高达38.30%增速较快，08年受到金融危机的影响增长率有所减少，生产总值仍保持增长态势。宏观发展状况－城市居民收入与消费水平城市居民人均可支配收入及增长率1600050.00%140001400043.40%1250045.00%40.00%1200010152930035.00%100008550770030.00%6710800023.13%25.00%600020.00%14.75%15.00%400011.04%12.00%8.77%9.16%10.00%20005.00%00.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年城市居民人均可支配收入6710770085509300101521250014000同比增长43.40%14.75%11.04%8.77%9.16%23.13%12.00%吉林市城区的消费水平较高，经济增长平稳，吉林市市人均可支配收入保持快速稳步增长，居民生活水平不断提高，生活质量不断改善，也标志着吉林市消费市场具备非常充裕的扩容空间。宏观经济发展小结——经济的快速稳健的发展，为房产市场发展提供了有力支撑，为本项目商业投资提供了良好的契机。——财政收入的持续增加，为市政建设，改善基础设施提供了良好的保障，为房产的发展提供了良好的硬件设施。——个人收入的提高，人均可支配收入的增加，购买力增强，成为房产市场的发展的有效动力。——GDP保持年均8%以上的增长速度时，地产进入到高速增长期。有力拉动消费——地产增长12%带动GDP增长1%左右，出现地产与宏观经济共同繁荣的局面宏观经济的稳步发展，无疑对我们的商业投资带来了很大的机会，但是我们必须清楚的看清机会总会伴随着威胁，尤其对于商业项目来说，它不同于住宅的开发，成功率仅为20%，为了使我们的威胁降低到最低，我们认为有必要对我们区域的市场进行更全面彻底的分析。第一部分：投资环境分析1、宏观环境2、区域环境区域环境分析我们项目的区域也称柴草市。是吉林市曾经的繁华的商业街区和集散地，由于城市改造，已无踪迹可寻，时至今日，柴草市的夜市仍旧热闹非凡。也为本项目在此地打造一个大型的商业娱乐休闲购物中心创造了有利条件。另外项目周边有大量的居民区，这些人都是本案的终端消费群体。柴草市夜市有人潮，就会有钱潮！夏天的时候来夜市购物，那么冬天去哪？项目区位分析项目区项目地块位于吉位林市船营区长春路与长安街交汇处。也是人们常说的柴草市。地形四东靠长安街、南至临长春路、西临德胜路、北临西本案安路。区域定行政中心、曾经位商业中心、未来城市商业中心。项目交通分析项目位于长春路和长安街交接处。长春路和长安街为吉林市两条城市主干道，拥有较大的人流车流量，交通路线比较好。市区内的任何区域到达项目的都在15分钟车程内，3路公交车贯穿吉林站到日升，使周边区域人们到达项目非常便捷。8路与31路、46路等多个公交车线路也在项目周边，项目交通优势非常明显。区域环境小结——本案所处区域为成熟的商圈区域，缺乏的是合理的引导。——周边潜在大量的消费群体已有的商业无法满足人们更高的消费需求，使之外流到别处购物。——居民的消费能力逐步释放，为项目发展提供契机。——项目交通优势得天独厚，大大方便了其他区域消费群体的到来。——区域内居民的夜生活匮乏，需要一个大型的娱乐中心来丰富。通过对市场的分析，我们认为我们有很充裕的市场空间，但是要确定产品这远远不够，我们必须做到知己知彼，了解“敌人”并且了解拥戴敌人的人——消费者。第二部分：商圈与消费者分析1、商圈分析2、消费者分析购物中心发展的三阶段主题化服务阶段娱乐化阶段2000年—现在1980年—1999启蒙阶段年1966年—1977年?购物中心设施比较简单?购物中心不仅满足消费?以人为本，重视，功能比较单一者购物的功能，而应当人的需求?购物环境舒适性已经大满足消费者的多种需求?创造独一无二的特点大超越传统的商业场所?为了区别于竞争对手，主题符号，具有规划更多的娱乐设施，更强的个性特征吸引更多的顾客和区别优势25购物中心共同的特点1、有一致而整体的建筑设施规划2、完整的交通道路系统3、足够的停车空间4、多元性商店业种与服务5、统一的经营策略及店面管理6、独立个性的购物环境。吉林市商业圈分析1.船营区河南街商圈河南街商圈业态以各类专卖店为主。经营品类为服装、服饰、鞋帽、化妆品、休闲、体育、首饰、箱包、眼镜、工艺品、礼品、童装、家具、家居、快餐、风味食品、美容、婚纱摄影、娱乐、文化、音像等，各旺铺商家的经营面积多在80-200平方米之间。2.昌邑区东市场商圈东市场商圈业态以大型商业百货店、宾馆酒店为主，以各类专卖店为辅代表商业企业有国贸购物中心、大商百货大楼、西春发商场、新东商场、大福源超市等。3、天津街商圈天津街商圈是由天天津街津街批批发市场，以及几发市场，以及几十十