谨呈：上海嘉定区房地产（集团）有限公司常熟富常熟富阳阳路以北香山南路以西地路以北香山南路以西地块项块项目目产品规划及营销理想建议图纬.2010.6写在方案前的一段话：每一个前期规划方案都有自己的出发点、着眼点，对于本项目来讲，图纬作为一家专业的营销代理公司对此拥有更深厚的情感寄托及期盼。本着对项目和开发商负责任的精诚服务精神，我们将从市场、产品建议定位、营销的理想等三项前提要素进行分析并着眼于产品规划上的风险控制及利润最大化平衡点为基准原则，提出自己想法和建议。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　图纬2010.6(以下观点及建议仅供参考)　　　　　　　　认识图纬地产：11年31城近百成功项目过百亿销售总额专业专注的营销推广快速融于城市、项目的能力电销中心、商坊联推广渠道的支持在常熟，将常熟森兰公寓起死回生的实力，是我们信心的来源。已积累的众多常熟及长三角客户资源是我们信心的保障。3?案名建议破?形象定位?营销推广?营销理想上谋略1观外问题提升内修2落地?规划\建筑?城市区位分析?户型\景观?楼市政策分析下?配套\服务?楼市板块分析?客户定位?竞争个案分析快?大盘开发模式案例?开发策略推售策略41观我们面临怎样的市场现状？八方—既定目标下的营销障碍及问题?城市区位分析?楼市政策分析?楼市板块分析?竞争个案分析城市区位分析城市区位分析楼市政策研析楼市政策研析楼市板块分析楼市板块分析竞争个案分析竞争个案分析常熟印象：常熟市位于江苏省东南部，属于长三角经济发达地区，区位优越，与上海、苏州、无锡等构成一小时经济圈。城市区位分析城市区位分析楼市政策研析楼市政策研析楼市板块分析楼市板块分析竞争个案分析竞争个案分析宏观经济2005-2009年常熟GDP额（亿元）2005-2009年常熟社会固定资产投资额（亿元）140040025.00%1280.1360.8912001150.0335019.10%317.8291.1920.00%971.833001000259.3809.28234.1413.60%25015.00%800678.7820060010.00%15010.70%12.30%4009.10%1005.00%20050000.00%2005年2006年2007年2008年2009年2005年2006年2007年2008年2009年常熟GDP年年保持较快增长，其以服装业为龙头的发展模式获得巨大成功。常熟常熟常熟GDPGDPGDP年年保持较快增长，其以服装业为龙头的发展模式获得巨大成功。年年保持较快增长，其以服装业为龙头的发展模式获得巨大成功。年年保持较快增长，其以服装业为龙头的发展模式获得巨大成功。社会固定资产投资额每年有10%左右的增速，表明常熟得到各方的大力的支持。社会固定资产投资额每年有社会固定资产投资额每年有社会固定资产投资额每年有10%10%10%左右的增速，表明常熟得到各方的大力的支持。左右的增速，表明常熟得到各方的大力的支持。左右的增速，表明常熟得到各方的大力的支持。国际权威机构研究证明：城市GDP的增速超过5%，该城市即适合房产开发。城市区位分析城市区位分析楼市政策研析楼市政策研析楼市板块分析楼市板块分析竞争个案分析竞争个案分析常熟楼市常熟2006-2009年房产开发投资额（亿元）9078.068074.73截止到截止到0909年度，常熟房地产年度，常熟房地产7062.2460开发投资额是开发投资额是20062006年的近年的近22倍倍5041.07。4030201002006年2007年2008年2009年常熟2007-2010年第一季度施工面积（万平方米）800711.06716.47559.19600552.33自从2007年起，常熟市的房屋400施工面积逐年增长，可以预计2002010年的将达历史新高。02007年2008年2009年2010年一季度城市区位分析城市区位分析楼市政策研析楼市政策研析楼市板块分析楼市板块分析竞争个案分析竞争个案分析常熟楼市常熟2007-2010年第一季度竣工面积（万平方米）自2007年起至2009年，常熟市215.83房屋竣工面积每年均有增长。250189.97172.34200150但从第一季度来看，2010年度10027.24的竣工面积极有可能创下新低。5002007年2008年2009年2010年一季度图纬认为：2010年，竣工数量可能创下新低，主要是因为新“国十条”的颁布，政策严压，购房者观望，开发商放慢开发节奏。城市区位分析城市区位分析楼市政策分析楼市政策分析楼市板块分析楼市板块分析竞争个案分析竞争个案分析国务院总理：温家宝“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”随着国务院总理温家宝在两会记者采访关于高房价的发言，三、四月有关房地产的政策相继出台。城市区位分析城市区位分析楼市政策分析楼市政策分析楼市板块分析楼市板块分析竞争个案分析竞争个案分析本轮调控目的：政府意图通过本轮调控，让地产行业进入健康的发展模式，而不是摧毁地产行业。11抑制房地产价格过快的上涨速度22减少房价对社会稳定的政治影响33寻求房产调控与经济增长之间的平衡44寻求经济增长模式的转型其中房价的调控是重中之重城市区位分析城市区位分析楼市政策分析楼市政策分析楼市板块分析楼市板块分析竞争个案分析竞争个案分析本轮调控重心本次调控虽有部分央企退出房地产，但主业房地产房地产央企大鳄央不受影响，而对于土土地财政问题地财政问题则根本无涉及。这2个问题不解决，不能根本上解决房地产热潮问题。城市区位分析城市区位分析楼市政策分析楼市政策分析楼市板块分析楼市板块分析竞争个案分析竞争个案分析本轮调控重心本轮调控新政主要针对消费渠道之中的投资、投机,而其他的影响因素此次调控未涉及。保障性住房梯级住房体制成为本次政府工作报告的重点，但还存在执行力度、资金、投放数量的问题，短期内这一供需矛盾短期内也无法改变。虽然受本次调控，但其投资房产的意图只是被被压制而非消除压制而非消除,在有合适的时机仍会再次进入房地产领域。城市城市区区位分析位分析楼市政策分析楼市政策分析楼市板块分析楼市板块分析竞争个案分析竞争个案分析新政力度力度之强为近年来少有新政影响：首套自住房建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30％；第二增加房地产投资成本套住房的家庭，比例不得低于50％，利率不得低于基准利率的1.1倍暂停发放购买第三套及以上住房贷款控制投机、投资提高外地购房者入市门槛控制投机、投资严禁非房地产主业的国有企业参与商业性减少央企参与土地开发和房地产经营业务减少地王稳定房价和住房保证工作实行工作责任制落实调控责任度和问责制度销售项目一次性公开全部销售房源，并明规范销售行为码标价对外销售城市区位分析城市区位分析楼市政策分析楼市政策分析楼市板块分析楼市板块分析竞争个案分析竞争个案分析调控影响短期影响长期影响心理预期大于实际作用根本性问题未大幅度涉及新闻媒体加速利空心理市场供需矛盾仍然存在短期调控作用明显有效调控方式还未使用长期调控缺乏实际手法只控制投资过于片面、单一下轮波动能量积累城市区位分析城市区位分析楼市政策分析楼市政策分析楼市板块分析楼市板块分析竞争个案分析竞争个案分析常熟房产市场影响目前，常熟住宅市场以大户型为主。市场主力是住宅产品，适合投资的酒店公寓、商办性质小户型产品不多，显示购房主力为刚性和投资需求本次调控针对投资性购房，对于以刚性需求为主的常熟市场影响有限。此次调控对外来购房的压制，是会有一定的不利影响。我司认为此政策在未来不会长期坚持，外来购房需求压制后一旦释放将会带来强劲的需求反弹。新政对本项目影响对于本项目，虽然刚性需求不减，但由于投资客源、非常熟户籍购房、普通改善型购房受新政压制，还是对购房客源的来源产生影响。影响后的空缺需待填补增加刚性需求客源数量开发规模房型设计景观绿化包装推广营销方式城市区位分析城市区位分析楼市政策分析楼市政策分析楼市板块分析楼市板块分析竞争个案分析竞争个案分析图纬预判：后续政策出台视政府调控决心和调控效果2010年的政策年中，短期内房地产价格会有一减速过程，包括部分回调的可能，而且这种调整会持续全年。但在整体经济向好影响和本质性问题不解决下，未来几年仍是房地产发展的热潮期甚至大胆预测后续有一较强的反弹行情新政下，常熟购房者需求产生了那些变化？为此，我司进行了一场市场调研。调查问卷共在常熟市区做200份，其中有效问卷167份调查者工作时间问卷居住地分类10%26%2%11%13%21%42%75%虞山镇常熟市区常熟其他区域苏州区域一年以下一年到二年二年到五年五年以上调查者的年龄统计2%调查者目前工作职位17%9%26%43%6%38%59%25岁以下26－30岁31－40岁41－50岁部门主管内务人员工作人员其他调查问卷需求产品购房需求12%13%24%6%0%46%41%36%22%70-90平米90-110平米120-130平米130-150平米150平米以上多层住宅高层住宅酒店式公寓联体别墅套型需求房型设计要求6%0%17%13%38%13%47%13%43%10%一房二房三房四房四房以上多阳台赠送独立更衣室双卫生间浴盆工作阳台调查问卷购房影响因素购房意愿调查0%9%16%9%35%48%36%47%半年以内半年到一年一年到三年无购房计划价格未来走势区域发展开发商实力物业要求4%会所要求2%13%25%25%8%35%8%38%42%影响要求不大收费低廉提