目录?第一部分：理解市场?I、昆山别墅市场简析II、大市基本情况III、中式别墅价值点IV、、昆山市场中式别墅概况V、同区域竞争楼盘分析?第二部分：理解项目?I、理解中式别墅?II、本案SWOT分析?III、本案市场定位?IV、客群分析?第三部分：企划推广?I、企划总精神II、案名标志III、VI应用IV、媒体策略V、SP行销第一部分：理解市第一部分：理解市场场I、昆山别墅市场简析II、大市基本情况III、中式别墅价值点IV、、昆山市场中式别墅概况V、同区域竞争楼盘分析第二部分：理解项目第三部分：企划推广II、昆山、昆山别别墅市墅市场简场简析析《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789（一）东部片区——开发区配套型别墅区?昆山东部开发区作为行政商务片区，别墅市场并非主流，比较知名且已售完的一墅情缘、远东世纪园及金色港湾等，别墅开发量直线下滑，目前已基本无在售别墅项目。该部分别墅主要是针对开发区内的企业高管、投资者，满足他们对于生活品质的高要求。以青阳港、太仓港的天然河景资源吸引客户，多以自住为主。?随着市政范围的拉大，陆家、花桥区域的别墅也大有起色。东方假日城、和兴东城、西郊世纪华城、花桥中城国际、绿地孝贤坊等，吸引了来自上海的投资、自住型客群。未来高速铁路、城际轨道、上海11号轻轨联结昆山，东部地区的别墅将更受推崇。（二）中北部片区——中产生活型别墅群?本区域指花园路与水秀路、长江北路沿线，及亭林园、北环城河环线，河网密布，水景资源丰富，涌现出一批大型住宅社区及一些中级别墅群，如国际艺术村、水秀艺墅、绿洲山语、水木清庭、花都艺墅、沛绿园、帝璟园等。此外该区域内别墅项目大多不是纯别墅项目，兼有公寓、商铺、别墅等多种物业形态，且别墅业态多为联排形式，以经济型的居家别墅为主。户型多在170—220㎡之间。该区域客户多以昆山本土公务员、企业高管等中高收入阶层为主。?随着市政圈层的扩张，北部与市心基本融合。凭借依山傍水的优越条件，也出现了重量级的奢华中式园林别墅桃花源，是昆山较早开发中式产品的开山之作。（三）南部片区别墅群——休闲度假型别墅群?淀山湖、双洋湖、千灯、锦溪、周庄等东南部片区作为近年来的新兴别墅区，目前开发气势、规模渐入佳境。整体看，该板块由于拥有历史文化名镇、生态湖泊、优越的交通地利等因素，也是唯一能够与西部片区相抗衡的区域。?代表项目如淀湖桃源、纳帕溪谷、时代半岛、凌湖随园、倚林佳园、水秀庭院等，建筑风格则云集了欧式、北美、地中海、中式等主流形态。产品定位上，则多瞄准旅游渡假型休闲别墅。（四）西区——高档富人别墅区?马鞍山路到阳澄湖属昆山传统别墅区。本区域内有阳澄湖、马鞍山等优越的自然景观，高尔夫球场、森林公园等配套设施，自然成为建造别墅的风水宝地，是目前昆山别墅项目最集中的区域，多为纯别墅社区，为昆山的“富人区”。?近年随着政府规划道路的建设完成，从该区域到达市区的时间距离大大缩短，且昆山城市逐步向外拓展。森林公园、体育中心、大学城等市政配套设施，已将该区域有机的与市区联为一体，带动本区域别墅市场进一步升温，且逐步由高端的纯别墅物业转换为混合型别墅产品区。?已建和在建别墅有鱼狮尾玉峰山庄、万方江南?春之声、天使湾、玉熙山庄、颐湖园、泰泓花园、锦绣蓝湾及假日高尔夫别墅、中大易墅、品院等。据初步统计，本区域目前在售和待推案量超过100万方，市场供应非常充足。?价格在层次因景观差距较大，距离阳澄湖较近的区域价格多在10000元/㎡以上，偏离阳澄湖的项目在6000—8000元/㎡之间。该区域客户多为上海人、苏州人，及少量昆山与台商。II、大市基本情况（一）、大市区位图（二）、大市概述大市区域位于张浦镇南部，是张浦镇辖区内街道办事处之一，区域优势得天独厚，有沪苏杭、312国道、沪宁高速、沪苏机场路等经过，大市北有双洋湖、南有白莲湖，且区域内有国家级农业示范区、太阳岛高尔夫、皇龙俱乐部等，片区自然风景优美，位于昆山－上海“水乡古镇旅游长廊”内，享受国际大都市的直接辐射，并受旅游所带来的经济效应，两大发展优势决定未来发展前景，所以大市区域内的住宅市场以别墅项目为主，主要集中在慈城路、双洋湖路、商秧路等周边。（三）、区内交通环境片区内交通便利，多条交通线路连通市区及相邻城市。1、区域干道东西向：慈中路、淞沪中路、商秧湖路、苏沪高速等南北向：慈城路、江浦南路、东苏克路、大新路等2、昆山－周庄、昆山－张浦（四）、区域市政配套1、医疗机构大市卫生院、大市场社区服务点2、教育机构大市中心校、大市幼儿圆、大市中学3、购物场所大市食品商场、北京华联超市、美佳乐超市、五金家电商店4、酒店银行嘉圆酒店、大市邮政储蓄所（五）、结论大市片区配套设施基本完善、生活设施也较为便利。但该片区的交通配套、环境配套、生活配套等不成熟，也遏制了其他行业的发展，因为该区域的地理特性旅游业较为旺盛，所以大市区域内的别墅市场需求较为强劲，别墅市场的总价低等因素为上海、苏州周边客群提供了便利，并辐射了这些区域。III、昆山中式别墅特点?供应量和成交量阶段式提升昆山中式别墅市场供应量07年现半年开始明显提升，虽然08年的楼市受到宏观调控的影响但昆山还是有品院、丰泽园、澄湖水岸等项目陆续推出新的房源，使得昆山中式别墅的成交量呈现阶段式的增长。?价格和环境是选择的主要因素由于昆山靠近上海，房价比上海抵，加之昆山的别墅都集中在风景区附近，很多上海客户就是看好这一点。?中式别墅的品质越来越好现在昆山的中式别墅在建筑布局的设置、园林景观的塑造上都做了更加深层意义的研究，比如户户临水的设计、半地下室的引入、江南文化元素的塑造都体现初中式别墅的发展趋势。IV、昆山市场中式别墅概况?品院品院位于昆山城西生态聚居区，总建筑面积达30万平米，该案的建筑立面以”黑白灰“为主，建筑线条多以简约直线条为主，前庭、中庭、总平图后院，三叠园特色。房型在讲究私密性的同时，更注重采光和通透性。该案08年6月份开盘，目前共销售51套。效果图项目名称品院项目位置巴城镇马鞍山路与古城路交界处物业类型联排别墅开发商昆山四季房地产开发有限公司占地面积210000㎡建筑面积300000㎡总户数328户（一期）主力户型199㎡-244㎡开盘时间08.6.21销售价格均价6500元/㎡?澄湖水岸“澄湖水岸”坐落于古镇巴城的核心位置，古城北路东侧，项目周边交通便利，坐拥马鞍山路、古城路、前进路、绕城高速等多条交通效果图主干道。该案采用中式园林建筑元素，在规划中以私密隐逸为先导，以苏州园林新生态院落别墅风格，结合东方人的居住哲学。该案08年11月份开盘，目前销售共13套效果图项目名称澄湖水岸项目位置巴城镇古城北路东、澄苑别墅南侧物业类型联排别墅、开发商苏州环宇房地产开发有限公司双拼别墅占地面积23528㎡建筑面积23818㎡总户数77户主力户型290㎡-350㎡开盘时间08.11.05销售价格均价5400元/㎡?千灯逸墅千灯?逸墅位于昆山千灯古镇风景旅游区的南部，与顾炎武故居纪念馆隔路相望，东北部为千灯镇镇区。效果图项目距上海仅10公里，有机场路、苏沪高速等环绕周边，交通极为便利。项目致力于打造一个低密度的中西合璧的原创文化西班牙风格别墅。目前该案还在前期预约中，预计09年9月份开盘，届时必将成为千灯镇的一大亮点楼盘。效果图项目名称千灯逸墅项目位置千灯镇炎武路与规二路交界处物业类型联排别墅开发商昆山大沅置业有限公司占地面积49984㎡建筑面积60000㎡总户数149户主力户型300㎡左右开盘时间09.9（预计）销售价格120万元/套--130万元/套V、同区域竞争楼盘分析?项目分布区位图?鸿禧山庄效果图总平图项目名称鸿禧山庄项目位置张浦镇浦江南路与慈城路之间物业类型双拼、联排开发商昆山张浦建设管理所占地面积72114㎡建筑面积43000㎡总户数222户主力户型180㎡-190㎡开盘时间08年6月份销售价格5500元/㎡（联排）?主力户型效果图192㎡180㎡?该案位于昆山太阳岛高尔夫东南侧，离苏沪高速只有1.8公里处，沿长江路往南至浦江南路、慈城路便可到达。?该案一期一期全部售完，二期主推产品为联排别墅和双拼别墅，联排别墅均价5500元/㎡双拼别墅均价6000元/㎡，二期目前剩余40套房源。?该案客源一部分为改善居住品质的张浦本地私营业主，另外80%左右为上海客户，这部分客户对居住的品质和环境比较在意，双洋湖区域靠近上海，出行比较方便，这也吸引了部分上海客户的眼光。?该案的宣传方式主要是网络为主，同时也会不定期组织上海看房团到售楼处参观。?水秀庭院模型现场项目名称水秀庭院项目位置张浦镇兴盛路8号物业类型双拼、联排、独开发商昆山市兴盛建设开发有限公司栋占地面积165536.6㎡建筑面积99300㎡总户数342户主力户型136㎡-368㎡开盘时间08年3月份销售价格7000元/㎡（双拼）11000元/㎡起（独栋）?主力户型效果图?该案位于昆山市张浦镇天盛路68号，由75栋独立式别墅、70栋联体别墅，计342户。另有一栋小高层在后期实施。?该案一期为独栋和联排别墅，二期为小高层，目前独栋别墅均价11000元/㎡至18000元/㎡，联排别墅均价7000元/㎡。?该案目前共销售76套，其中136㎡小户型联排别墅（中间户）销售较好，主要是面积较、总价较低，对于客户有较大的吸引力。?该案客源70%-80%为上海客户，这部分客户对于居住品质和居住环境比较在意，而对于部分考虑居住舒适的客户，该案不失为一个不错的选择。?该案的宣