宗裕·乐嘉MALL市场调研报告格尼国际大连策略机构二零一零年七月二日前言市场问题项目覆盖地域有多大？商圈规划如何？人口有多少？收入水平什么样？谁会来购物？消费者的心理？商户的要求？投资客购铺收益率要求、背景资料、要求什么样？项目经营定位如何？如何控制招商？商铺销售目标客户是谁？竞争对手是谁？销售难度多大？项目如何定位？价格定位多少？目录1区域发展与新城定位2人口结构与需求细分33商业格局及对项目影响4消费行为分析抚顺新城——两城同体、财富相聚、共同发展的新区西进——　　抚顺城市新兴产业重心向西发展。积极融入沈阳经济区，率先实现沈抚经济一体化。重点推进抚顺经济开发区与沈阳经济的融合，使西部成为抚顺新的产业基地和经济增长区。融合——　　两座城市走向交通同网、产业同步、市场同体、信息共享、科教同兴、旅游同线、环境同治。借势——　　借助沈抚交界的区位优势，依托两市产业优势，成为承接国内外重大项目的平台。一衣带水的沈阳抚顺聚拢新城　　沈抚新城地处东西结合部、南北过渡带，成为辐射东西、南北生产要素对流的热点地区和发达地区产业东移南下的重要承接地。地理位置优越，与沈阳市与抚顺市城区各12公里，超短空间使其既能依托抚顺的重要能源、材料等资源优势，又能接受沈阳技术、文化、科研、生活等优良环境的辐射。　　沈抚连接带地处沈抚交界，总规划面积558平方公里，　　其中，沈阳市部分由棋盘山国际风景旅游开发区和东陵区组成；　　抚顺市部分下辖高湾和李石街道，现有人口12万人。李石开发区——小镇变身“超级新城”　　位于核心试验区的核心位置。　　李石主要以汉族、朝鲜族、满族为主。辖李石、四方台、刘尔。原住民常住人口为6万。　　抚顺新城宏观背景政策背景　　2007年，时任辽宁省委书记的李克强同志提出沈抚同城战略，抚顺经济开发区被纳入沈抚同城战略规划实施的起步区；　　2009年2月，省政府批准在沈抚新城建设辽宁（抚顺）先进装备制造业基地；　　2010年1月，国家科技部批准这个基地为“国家先进能源装备高新技术产业化基地”。　　2010年4月，沈阳经济区正式获批国家新型工业综合配套改革试验区，沈抚新城成为落实沈阳经济区战略的先导区。近阶段目标沈抚新城——抚顺市经济建设的“一号工程”　　2009年11月12日，抚顺市委、市政府做出决定：要举全市之力建设沈抚新城，经过3-5年，经济总量要占全市的50%；地区人口达到30万人，项目投资累计达到1000亿元，生产总值350亿元，工业总产值1000亿元，社会商品零售总额超百亿元。把沈抚新城建设成为一个功能完善，宜居、宜商、易业的生态新城。经济背景　　抚顺GDP总量日益增长，城市综合竞争力不断提升，为房地产市场的发展提供了良好的外部经济环境。80025%70020%60050015%40030010%2005%10000%2000200120022003200420052006200720082009GDP(亿元)增长率%经济指标2000200120022003200420052006200720082009抚顺GDP(亿元)232.2258280.2326375420457.5547.5662724增长率%10%11%8.6%16.3%15%12%8.9%19.6%21%13.6%60000500004000030000200001000002000200120022003200420052006200720082009抚顺人均GDP(元)沈阳人均GDP(元)人均2000200120022003200420052006200720082009GDP(元)抚顺10274113571223312862166671718919063237912724332035沈阳16291179602032223248273923223035283430645414455816　　近年，抚顺市经济呈现快速稳定的增长态势，据统计2000～2009年，抚顺GDP总量年均增长速度为13.6%、人均GDP年均增长速度为12.7%，均超过全国平均水平。经济背景　　抚顺居民年人均可支配收入、人均消费支出、居民存款快速增长，抚顺市居民的生活水平逐渐提高，民间资本日益充足，为房地产市场的发展提供了一定的购买力基础。抚顺市人均可支配收入、人均消费支出总额及增长率1500020.00%18.00%16.00%1000014.00%12.00%10.00%8.00%50006.00%4.00%2.00%00.00%20012002200320042005200620072008年年年年年年年年人均可支配收入5482589963937010800593051080912434人均消费支出43824793557962246747685380319086增长率6.307.608.409.7014.2016.2016.2015.00增长率7.509.4016.4011.608.401.6017.2013.14人均可支配收入人均消费支出增长率增长率　　近年，抚顺市居民生活水平日益提高，2001～2008年，抚顺市居民人均可支配收入年均增长速度为11.7%，居民人均消费支出年均增长速度为14.78%。2008年，抚顺居民年人均可支配收入达12134元，比上年增长15%，年人均消费支出为9086元，比上年增长13.14%，2009年人均可支配收入13557元，增长9%。　　近年，随着抚顺市经济的快速发展，人民生活水平正稳步提高。发达的区域交通　　沈抚新城地处沈、抚两城之间，扼沈阳、铁岭、本溪三角带中枢，距离沈阳桃仙国际机场25公里，大连港380公里，营口港200公里。公路、铁路网四通八达，经沈吉高速公路、沈抚大道、沈通线与京沈、沈大、沈哈、沈丹等高速公路相连，沈吉铁路从区内通过，设有滴台站，方便大宗货物运输。沈抚城际轻轨在区内设有两个站点，与沈阳地铁一号、二号线连通，到沈时间短至20分钟。沈阳经济区“一小时交通圈”本案李石寨轻轨站是进入抚顺市境沈抚新城交通圈内的第二站一带三区，高起点高标准规划新城　　沈抚新城起步区，浑河为中心线,构建出“一带三区”总体空间布局：一带为浑河景观带；三区分别为：?核心区完成5平方公里商住组团开发，重点发展以金融、商住、办公、博览、研发等为主体的现代综合服务业；?产业区完成20平方公里开发，依托辽宁(抚顺)先进装备制造业基地，形成重型装备及配件产业、石化电力装备产业、煤矿安全装备产业、汽车零部件产业4大产业集群。?生态区完成5平方公里旅游开发，重点打造以自然生态、历史文化、休闲娱乐为主题的现代旅游业。双核驱动——现代产业与人居功能区核心区产业区　　李石经济开发区，以生物医药、机械加工、精细化工、轻工食品为主导的产业布局已经基本形成。　　本案处于顺富路、沈抚景观大道、彩虹街围合之中，是未来李石经济开发区东西、南北干道交汇之地，真正的城市中心。重点打造金融中心、总部经济、商住和三产服务业。沈抚同城带给项目的机会?完善调整产业结构，完成抚顺资源型城市的转型；?为抚顺发展接续产业、扩大就业机会提供重要途径；?利用沈阳的高新产业资源，发展抚顺的新型产业；?沈抚同城推动辽宁沿海与腹地互动发展，实现双赢。目录1区域发展与新城定位2人口结构与需求细分33商业格局及对项目影响4消费行为分析区域人口构成目前李石城镇规模居于第二梯队，随着核心区和产业园的建设，这里人口将达到10万人左右。　　沈抚新城人口目前合计约为1２万人。再经过3年发展，这里人口预计达到30万人左右。沈抚新城人口密度分布图目前，沈阳市人口密度为535人每平方公里，抚顺市人口密度为205人，两市中心城区人口均达到万人以上，沈阳一环以内人口密度最高达到3.3万人。利用沈抚生态新城258平方公里产业商住区分流两市未来主城区人口，缓解城市交通压力将成为沈抚生态新城的重要功能之一。未来中心城区人口密度以每平方公里以1至2万人为宜。沈抚大道以北新兴住宅渐起，市政沈抚大道以南李石镇区，回迁楼配套还未搬迁，住宅气氛很差，但聚集，新兴住宅渐旺，人口密度未来消费力巨大。区域最高周边社区已入住：国际鑫城（一期二期）高丽嘉园阳光丽景和美家园等功能完善、环境优美的住宅新区。街道一角配套：沈阳理工大学、抚顺大学、东北育才抚顺分校、李石朝鲜小学、开发区实验学校（在建）等。开发区综合医院（在建）、抚顺中医院分院、开发区实验学校（在建），生活便利。部分确定项目部分住宅项目：宗裕国际鑫城旺力城君悦国际城锦绣澜湾绿地·剑桥浑河城部分配套项目：抚顺大学该项目由抚顺职业技术学院投资建设建设，位于沈抚新城核心区旺力大街南段西侧，投资3.5亿元。建筑面积10万m?。市中医该项目由抚顺市中医院建设，位于沈抚新城核心区中兴街东侧，滨河路以北区域，投资3亿元，建筑面积5万m?，是沈抚新城主要社会事业项目。高档小区林立，近期规划20万李石经济技术开发区2010年新开楼盘：旺力城（2010年5月开盘）银江科技城商氏综合娱乐城大学城（2010年6月开工）宗裕国际鑫城锦绣澜湾君悦国际城浑河城（2010年4月10日奠基）绿地·剑桥确（定项目2010年建4筑月面积17不完全统计：日开工）建筑面积总投资额在建项目名称（万㎡）（亿元）旺力城21587锦绣澜湾120--银江东北科技城--35绿地·剑桥7050明珠·浑河城180　君悦国际城--30抚顺大学103.5预计3年后新建建筑面积将达到800-1000万㎡，人口达到30万左右。依据本项目商圈影响划分辐射范围。保守估计：核心区核心区是指沈抚新城核心区，主要指12万左右李石开发区；次级辐射主要是指抚顺开发区部分；次级辐射30万三级辐射是指沈抚连接带部