金源时代商业广场市场调查报告目录第一部分、城市概况第二部分、商业地产市场分析第三部分、项目市场分析第四部分、项目价格建议营销部2012-6-19第一部分、城市概况一、城市概况（一）通辽概况位置格局：通辽市位于内蒙古自治区东部，东与吉林省白城市、四平市接壤，南与辽宁省铁岭市、阜新市毗邻，西和西北与赤峰市和锡林郭勒盟相连。总面积5.95万平方公里。行政区划：辖1个市辖区、5个旗、1个县，代管1个县级市，分别为科尔沁区、奈曼旗、库伦旗、科左中旗、科左后旗、扎鲁特旗、开鲁县、霍林郭勒市。人口：总人口320万人，其中城镇人口约124万。一、城市概况1、区位优势七省通衢，蒙东地级市，东部发达地区辐射内蒙的重要节点通辽属东北经济区和环渤海经济区交汇区域，环渤海国家战略重要城市之一，是链接华北和东北的战略要地；距沈阳250公里、长春270公里、北京800公里、天津731公里、大连600公里、锦州330公里、营口450公里，与沈阳、长春构成等边三角形的3小时经济圈，是西部大开发省区中距东部沿海最近的城市之一，区位优势得天独厚。一、城市概况2、通辽概况—地域文化科尔沁文化发源地、蒙族人口最集中的聚集地科尔沁草原版画安代舞蒙族140万人口，占全自治区蒙古族人口的三分之一，占全国蒙古族人口的四分之一；是一个有着丰富的蒙古族民族文化积淀的城市。是蒙古族文化、科尔沁文化的发源地，也是中华民族璀璨的红山文化和富河文化的发祥地之一。一、城市概况3、通辽概况—支柱产业农畜产品加工、能源、建材、医药化工为四大支柱产业；稳定一产、发展二产、推进三产?霍林河煤田是现代化生产程序最高的大型露天煤矿，是全国五大露天煤矿之一；?科尔沁油田地质构造与大庆、辽河、扶余油田相似，全市石油远景储蓄量为8亿吨左右；?“801”稀土，储量为全国之最的天然硅矿；?功效神奇的中华麦饭石等。一、城市概况一、城市概况4、通辽概况—外部交通4、通辽概况—外部交通304国道至沈阳?航空：4C级支线民航机场，航线仅几条，但与东北重要城市来往密切；?铁路：全国40个铁路重点枢纽和14个编组大站之一，京通、集通、通让、大郑、平齐、通霍六条铁路；?公路：111、303、304、203四条国道，101、302、303三条省道。一、城市概况5、通辽概况—城市规划西移北扩、一河两区、一条滨河景观带，六个城市片区未来发展以西辽河为纽带，呈现“河南、河北”两片发展的基本格局，“河南”在已有建成区的基础上向东扩展，“河北”在河西镇区和经北扩济技术开发区的基础上建设城市的新城区；“一主一副”指辽河两岸新老城区为主城区，是城市发展的心脏；木里图工业组团为副城区，主要发展工业和布置区级的城市公共中心，是城市经济发展的重要依托；“一条滨河景观带”指西辽河两岸城市滨河景观带，是城市开放空间的主轴线；“六个城市片区”指老城区、城南（含铁南）片区、城东片区、河西片区、河北片区和木里图组团在内的六个城市发展片区。项目位于政府“北扩”规划发展战略的核心区域，以金融、商务、教育文化为主的产业园区建设一、城市概况（二）通辽经济——1、GDP总量状况通辽市历年GDP及增长比率（亿元）内蒙各市2011年GDP统计（亿3500元）200025%3218.5430003005.420%144920%1500117716%100314.60%15%250010002177.2610%20005005%15001448.821347.1900%1145.312009年2010年2011年1000GDP100311771449695.88690.04718.45500481.58增长率20%16%14.60%313.58392.630GDP增长率呼市包头呼伦贝尔兴安盟通辽市赤峰锡林郭勒乌兰察布鄂尔多斯巴彦淖尔乌海阿拉善盟数据来源：社会统计公报周边部分三、四线城市2011年GDP（亿元）：通辽大庆吉林市赤峰咸阳营口锦州秦皇岛大同14493740227813471359122311161064842.61、自2009年以来，GDP增长放缓，但经济仍保持两位数增长，GDP总量列内蒙第四位，与周边城市GDP总量相比，位列前位。2、GDP平均涨幅在16.5%，按照目前涨幅速度，预计2014年GDP总量达到2297亿元，超过目前的吉林市；一、城市概况（二）通辽经济—2、人口通辽近4年人口变化排名城市人口（万）1赤峰4604002通辽320316.2309.46316.91309.07318.85308.26318.7313.92320.06320.05983呼伦贝尔2703004呼和浩特267.22005包头258114.37123.14123.34123.531001086乌兰察布272.877巴彦淖尔17602007年2008年2009年2010年2011年8鄂尔多斯162.549锡林郭勒102户籍人口常住人口城镇人口10乌海48.7611阿拉善202011年周边三、四线城市人口总量一览表12兴安盟168通辽吉林市大庆赤峰秦皇岛锦州大同咸阳营口鄂尔多斯320451290.45434300312.6331.8504246159数据来源：统计公报?通辽户籍人口逐年增加，人口总量不断增强，平均涨幅在1.02%，市场消费基数庞大；?通辽城镇人口逐年增加，显示城市规模不断扩大，城市化发展带动农村人口向城市转化。?常住人口逐年减少，表明通辽籍人口在外地工作人群不断扩大；?与区内其他城市相比，通辽城市人口规模处于较高水平；一、城市概况（二）通辽经济——3、人均GDP状况内蒙部分城市人均GDP（元）通辽近三年人均GDP（元）500004635014000013810913810913305840000120000374891000003000030674934412590280000738012000060000577274000036552374893604810000249672645920000162030018.40%22.20%23.60%呼市包头呼伦贝尔兴安盟通辽市赤峰锡林郭勒乌兰察布鄂尔多斯巴彦淖尔乌海阿拉善盟2008年2009年2010年2011年内蒙周边部分三、四线城市2011年人均GDP情况（元）：通辽大庆营口秦皇岛吉林市锦州赤峰咸阳大同463509984742604314453123228870248222244620926注：以上数据来源于统计局公布数据?通辽人均GDP32494元，位于内蒙中上游位置；且持续增长，显示通辽消费市场有很大潜力。?相比其他周边三、四线城市，通辽位置靠前；?通辽人均GDP平均涨幅在21.4%，预计2014年人均GDP涨至82000元，接近于目前的大庆市、包头市。一、城市概况（二）通辽经济——4、城镇人均可支配收入状况历年通辽人均可支配收入（元）2500023089内蒙各市2009年城镇人均可支配收入（元）2260021883200001654820880132991489920000166045474629572161500013893137521330013299132980127502009年2010年2011年1025210000城镇居民人均可支配收入132991489916548农民人均可支配收入5474629572165000城镇居民人均可支配收入农民人均可支配收入0头特斯海善尔勒市辽尔峰善包浩多乌拉淖郭察通贝赤安和尔阿彦林兰伦兴呼鄂巴锡乌呼周边部分三、四线城市2011年城镇居民人均可支配收入情况：近三年全国城镇人均可支配收入（元）通辽吉林秦皇通辽大庆咸阳营口锦州大同赤峰主城区市岛16548219002250022224208942017119300161031545812670?2011年，通辽城镇居民人均可支配收入16548元，同比增长11%；?内蒙区域内排在后列，但与周边城市相比排在中上；?人均收入比全国平均水平低，增长率略高于全国增长水平（全国人均收入增长率约为10%）；数据来源：社会统计公报?通辽人均可支配收入年均涨幅在11.5%左右，预计2014年超过目前大庆。一、城市概况（二）通辽经济——5、社会消费品零售总额状况近三年通辽社会消费品零售总额（亿元）全区09年社会消费品零售总额对比（亿元）40024.00%100029022.90%242.6523.00%890.05204.2322.00%847.5421.00%80020020.00%19.30%19.50%19.00%18.00%600017.00%2009年2010年2011年399.91440400343.9社会消费品零售总额204.23242.65290290.03200187.02涨幅22.90%19.30%19.50%130.07141.35147.2186.1244.360社会消费品零售总额涨幅呼市包头呼伦贝尔兴安盟通辽市赤峰锡林郭勒乌兰察布鄂尔多斯巴彦淖尔乌海阿拉善盟周边部分三、四线城市2011年社会消费品零售额（亿元）：通辽吉林市大庆赤峰秦皇岛锦州大同咸阳营口数据来源：社会统计公报290841.3694.4399.91394.45374.6356.6342.1294.2?通辽社会消费品零售额较低，整体消费力较弱，位于内蒙第6位；?相比周边部分三、四线城市，通辽消费力排名最后。?社会消费品零售总额平均涨幅20.6%，预计2014年接近吉林市、大庆市。一、城市概况（二）通辽经济—6、固定资产投资额历年通辽固定资产投资历年房地产投资200060%55.30%50%1014.2340%150200%100058665330%181.50%24%20.09%2