永坤公司西安浐灞生态区东湖路项目定位报告研究的思路与框架思路现实情境是怎样的？做成什么？怎么做？框架营销推广策略项目背景项目定位物业发展建议内容?宏观政策分析?项目发展战略?启动策略?区域市场分析?项目属性定位?价格策略?项目分析?项目户型定位?销售周期?竞争分析?销售节奏?客户分析?综合发展建议宏观政策分析0023400150宏观环境认识：调控新政与市场效果?2008年9月以来多次下调贷款利率，目前利率水平已经成为史上最便宜行政、行政、的房贷利率；金融政策金融政策住房政策住房政策财税、法规财税、法规?营业税征收年限缩短至2年；?对改善性的第二套住房可以享受最下调贷款利率；下调贷款利率；促进普通商品住促进普通商品住低2成首付，30%优惠利率的政策；下调二套住房的下调二套住房的房的供应、加大房的供应、加大营业税、政策性用房营业税、政策性用房首付比例；贷款对普通商品住房?以限价房、经适房和廉租房为主要首付比例；贷款对普通商品住房形式的保障性住房政策可根据不同地规模不设上限规模不设上限建设的信贷支持建设的信贷支持综综区的实际情况进行调整合合?2009年将实施适度宽松的货币政策救救，货币政策要在促进经济增长方面发市市挥更加积极的作用，首先改善金融调控，保证货币信贷总量满足经济发展解决目前房地产市场存在突出问题解决目前房地产市场存在突出问题需求，广义货币增长17%左右，新增贷款5万亿元以上；?两会报告指出：促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定稳定楼市房地产投资，推动房地产业平稳有序稳定楼市发展。而总体目标为：深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求2008年下半年以来政府宏观调控救市，努力实现居者有其屋的目标。宏观环境变化下的应对措施?房地产冬天即将过去?政策积极配合救市，项目运营重点应面向刚性自住需求的引导和拉动?产品价值和市场潜力挖掘是关键区域市场分析0023400150《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789浐灞生态区/总体概况浐灞生态区：位于西安城区东部，北接渭河，南到绕城高速，包括浐灞两河四岸的南北向带状区域，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里。最最终终将成为将成为能能够居够居住住5555万万人人的，的，集集生态、生态、会展、商会展、商务务、、文文化、化、居居住住等等功能功能为为一一体的体的新城区新城区浐灞生态区/总体规划一心三翼的总体规划布局，项目地块位于浐灞核心区内。一心是指：以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50平方公里。三翼包括：绕城高速以北至灞河入渭口、总面积约34平方公里的北翼（灞河下游段）；陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交，长约9.4公里、面积约25平方公里的南翼；陇海线路至西康铁路的灞河段，全长约4.8公里，总面积约18.3平方公里的东南翼。浐灞区域概况/总体规划《《西安市浐灞西安市浐灞河河生态区总体规生态区总体规划》划》一、是结合河道整治和滨水环境的综合开发，将形成生态型滨水城市新区；二、是在起步区东南形成行政办公功能区，容纳部分市行政办公管理职能；三、是选择浐灞新区作为欧亚大陆桥金融贸易首脑区，引入国际论坛、会展经济和地区总部经济；四、是打造高品质城市滨水住区，吸纳来自老城区的居住人口；五、是随着流域水环境整治工程的推进和广运潭、三角洲欧亚论坛等项目的定点和建设，将使浐灞河生态区在不久的将来成为西安市著名的休闲旅游度假区。浐灞生态区/人口目标区域区域人口人口规规划划，为区域房地产发展，为区域房地产发展奠奠定定了基础了基础到2015年，浐灞河流域集中治60理区总人口规模50达到20万人；402020年，人口30达到55万，基20本形成集生态、商务、景观、居10住等功能为一体0的新城区。人口规模浐灞生态区/社会目标建设一个中心区：集中建设以浐灞三角洲为核心的中心区实现两个突破：生态建设与经济建设协调同步，产业发展与新城建设互相促进突出三大特色：生态、文化、现代培育四大产业：会展商务、旅游休闲、商贸流通、生态居住实施五大战略：生态优先战略、项目带动战略、事件拉动战略、管理创新战略、可持续发展战略浐灞生态区/用地规划以以滨滨水水居居住区住区为主为主导导，，打造打造西安西安未未来来人居人居方方向向浐灞生态区用地规划基本遵循了西安原有城市框架。北区以湿地、居住用地相结合，配合滨水生态住宅区。中央核心区和南区基本都是大型滨水社区，目前主要大盘如中新铲霸半岛等都集中于此。东南区辐射洪庆组团的滨水社区，是现代产业和居住相结合的功能区。浐灞生态区/用地规划六六大方大方向向旅会会旅地地游游产产展展浐灞生态区用地规浐灞生态区用地规划划效效果果展展望望物物金金流流商商融融贸贸浐灞生态区/交通规划区域区域交交通建设通建设日渐完日渐完善，目善，目前已分前已分布布合合理理的路的路网结构网结构，，和多和多条外向交条外向交通通干线干线浐灞生态区/交通规划将形成将形成“四纵七横”“四纵七横”的的道道路路网络布局网络布局模式。分模式。分为为快速快速路、主路、主干干路、次路、次干干路、支路路、支路四级四级，以，以及及滨滨水水旅游旅游景观景观道道路。整路。整个个生态区规生态区规划道划道路。路。浐灞生态区/绿地规划生态区规生态区规划人均划人均公用公用绿绿地面积地面积2828..88平平米米，，绿绿化率化率达到达到4477.6.69%9%，，城市公城市公共绿共绿地面积为地面积为1581584.4.1515公公顷顷，将成为西安，将成为西安““最最绿”绿”的区域的区域浐灞生态区/绿地规划浐灞生态区浐灞生态区共共规规划划湿湿地地35003500余亩余亩，对地区，对地区气候气候有有很强很强的调节的调节能力能力。据。据研究研究人员人员发现目前在浐发现目前在浐灞生态区内存在大量灞生态区内存在大量鸟鸟类类、水、水草植草植物。物。目前浐灞生态区目前浐灞生态区绿绿地、地、公公园园建设建设正正稳稳步步进行，进行，据据统计该统计该区现有区现有绿绿地地近近万万亩亩，，著名著名的的““广广运运潭”也正潭”也正在在申申报报国家湿国家湿地公地公园园，，铲河沿岸铲河沿岸公公园园建设建设也也已成规模。已成规模。浐灞生态区/基础建设区域区域基础基础建设发展建设发展迅速迅速，，但但生生活相关配活相关配套套仍相仍相对对匮乏匮乏管委会已完成固定资产投资近30河道治理颇有建树，完成河道一级地亿元，其中流域治理和城市基础方建设18.6空里，完成橡胶拦水坝4设施完成投资20亿元。座。浐灞生态区/重点建设项目欧亚欧亚经济经济论坛——论坛——西安西安“国“国际化际化”开篇之”开篇之作作位于浐灞生态区浐灞半岛内，建筑面积约270万平方米，建设欧亚经济论坛大型会议中心、五星级宾馆、商务中心、商业中心、高尚居住区和其它配套服务中心以及园林绿化等，总投资约60亿元人民币。欧亚经济论坛永久会址已经成为配套设施完善、环境优美，规格极高的会展、商务活动中心，进一步扩大西安市在国际上的影响力，提升西安市的城市品位，带动区域经济增长。浐灞生态区/重点建设项目浐灞商浐灞商务中务中心心————浐灞商浐灞商务引务引擎擎位于生态区行政商务首脑区——浐灞半岛内，项目以智能化、低密度、生态化为特点，全方位打造具有现代浓郁气息的国际商务中心，周边布局有半岛商业广场、浐灞财富广场、浐灞国际学校等，是商务办公的最佳抉择。项目建成后，将增强浐灞开发的辐射功能、聚集功能和拉动效应，使生态区逐步发展成为西安东北方向的城市副中心。浐灞生态区/重点建设项目广广运潭——运潭——20112011年年世界世界园园艺博览艺博览会会位于灞河城市段中下游，史称“灞上”地区，历史悠久、文化积淀深厚，是盛唐时期主要的港口之一。项目建成后，将形成万亩水域和万亩绿地，平均每天可以吸收二氧化碳900吨，产生氧气650吨，年滞留粉尘1090吨，从而极大的提高西安市整体空气质量，大大改善西安市的人居环境，构建人与自然和谐相处的新型城区，成为我国北方地区罕有的集生态湿地保护、河道景观、动态旅游、游览观光等为一体的生态景观公园。浐灞生态区/重点建设项目桃花桃花潭——潭——浐浐河河优优势势景观资景观资源源桃花潭生态治理项目是西安市的重点建设项目，位于浐河米家崖段，占地1200多亩，其中水面860多亩，岛屿160亩，总建筑面积约5万平方米，总投资约2亿元。项目首期主要建设河心岛、修建高档会所、生态酒店及亲水景观台等。酒店、会所以“绿色、生态”为主题，“现代、时尚”为特色，为生态区内举办的各类商务会议和培训提供配套服务、娱乐休闲中心等设施，全力打造独具岛屿风情的新型商务度假、旅游度假基地和生态体验、休闲的最佳场所。浐灞生态区房地产市场/板块划分根据美城对浐灞生态区房地产市场发展状况草滩板块的调研和对未来发展的研判，将整个浐灞生态区区分为五大房地产市场板块。?中心板块广运潭板块?广运潭板块中心板块?长乐咸宁板块纺东板块?纺东板块长乐咸宁板块?草滩板块浐灞生态区房地产市场/板块划分草滩板块虽然从虽然从长长远远来来看看，浐灞生态区可以分，浐灞生态区可以分广运潭板块为为五个五个地产地产板板块块，，但但目前整目前整个个浐灞房浐灞房地产发展主要地产发展主要集中集中在在中中心心板板块块和长和长乐乐中心板块咸宁板咸宁板块块。。纺东板块长乐咸宁板块浐灞生态区房地产市场/整体分析浐灞区房地产业近年来虽已慢慢的发展为城东乃至全市的重点区域，但就其现在的市场状况，还不能与其他房地产板块的规模相比，目