上海金山新城区B-14地块企划报告《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789“伟大的建筑，总在代言城市的抱负和未来。”《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317891、市场推广思路本次提案纲要2、产品提升建议3、分期推案策略《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789PART1:市场推广思路《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789后来居上，我自为王一场为金山新城树立人居新标杆的轰烈运动《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789两个问题：1、如何后来居上，成为金山新城新的人居标杆？2、如何超越销售数字的简单飘红，树立长期影响？《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789【一】掐准命脉，精准定位《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789Ⅰ、三情分析《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317891、行情---四大变化，亟待正视变化一：市场环境——风水总在轮流转?2009年4月至今，全国楼市涨声一片，最高水平甚至超过2007年的疯狂时期，一时地王频现、量价齐升?但从6、7月开始，18个代表城市中的13个，开始出现销售下滑?同时，7月，房贷开始紧缩，以控制银贷风险及楼市泡沫小结：未来，楼市局势不明朗，存在压力增大的可能，对产品、营销全方位提出更高要求《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317891、行情---四大变化，亟待正视（续）变化二：金山价值——比想象更大的金山新城?地处沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心，是长三角联动发展的重要区域?城际铁路金山支线确定，30分钟游刃金山与上海市区?杭州湾跨海大桥顺利通车，成为浙江快速进入上海的桥头堡?崛起的现代化滨海新城区+行政中心、商业中心和东北片居住区的规划，全面提升城市定位以及吸引力小结：金山新城，早已超出行政意义上的地理划分，应以大上海国际化都市圈的眼光来看待它的日益融入和全面提升《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317891、行情---四大变化，亟待正视（续）变化三：客户特性——远方的客人留下来?2008年之前，进入金山置业的上海浙江客户，仅为1%；2008年进入金山置业的上海、浙江等外地客户，升至5%，2009年，达到15%（数据来源：《解放日报》及市场走访）?国际买家开始进入金山。源于海滨浴场的吸引力及上置集团面向国际客户的海景华府项目进入金山，使得客户层次得到提高?随着价值洼地效应日益凸显+板块价值不断提高，可以预见未来这一群体还将继续扩大小结：虽不足以构成消费主力，但应以更高的眼光来审视目标消费群的层次及消费形态，从而对金山本地客户起到引导和带动作用《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317891、行情---四大变化，亟待正视（续）变化四：品质标杆——一代更比一代强?2008年，龙泽园称王?2009，宝华?海湾城称霸?2010，我们的目标：降“龙”驭“海”，成为新的第一小结：要想实现，必然在品牌力和产品力（品质）上实现双超越《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892、敌情---强敌环伺，竞争激烈关于产品定位龙泽园小高层、高层；备案均价6008元/㎡；高绿化率、低建筑密度、典型的绿城风格、架空层设计、地下车库直通楼宇大堂赞成红树林多层、花园洋房、小高层、联排；备案均价5134元/㎡1、市场已形成了综合规划指导，联排目前售价10000元/㎡；规模、品牌等优势，产下较宽泛的产品线以及品类型丰富4500~10000元/㎡的较长价格绿地老街（非片东板块区域）链多层、小高层；备案均价4404元/㎡绿地品牌优势、规模优势、配套优势以及低价优势2、定位与产品同质化现象十分明显水韵紫城以偏小的户型为主，同时辅以分布均匀的中户型；备案均价5632元/㎡；针对小户型需求+价格优势小结：在项目定位和产品上，需要以差异化为竞争导向宝华海湾城高层、叠加别墅，价格待定artdeco风格；户型优势；绿化等《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付注：以上价格来源上海市透明售房网款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892、敌情---强敌环伺，竞争激烈关于竞争诉求龙泽园新城核心1号尊邸赞成红树林留给金山的传奇颠覆金山上层生活1、从其整个传播来看，缺少对项目价值水韵紫城及品牌内涵的深入挖掘，系统性不够领秀城市水岸生活2阔景电梯小高层、局限在本土意识和本地范围的“自封为王”翡翠源珍藏一墅世代传承小结：在品牌建树上，跳出金山宝华海湾城圈子和本土意识，立意更高金山首席匹配层峰阶层的传世官邸《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317893、我情---优势平均，综合素质突出以关键词为提示，通过环比来更客观地认清自己.关键词1：地段与龙泽园不相上下，与宝华海湾新城中央，中轴线上城相比，在当地认知中略有弱势关键词2：规模除开绿地老街，当属项目规模最占地14万平米，建筑面积27万平大，但不足以压倒米关键词3：资源龙湾1号，顾名思义，拥有更优300米河岸，两条内河的水景资源关键词4：配套双会馆作为高端生活方式具有唯内：双会馆、商业街等一优势，其它则或者不是唯一，或者为共享外：学校、高铁等市政设施关键词5：产品多数楼盘都形成了综合型规划导联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、向下丰富而宽泛的住宅产品线，高层洋房，多元丰富缺少差异关键词6：规划已经很好，但不是最好，因为最高57%绿化率，50米楼距……40%绿化率、100米的楼距已经存在结论：万千优势集一身，遗憾皆为八十分。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789三情分析总结1、产品：做足细节，品质1、城市发展的需要为王，才能销售为王融入大上海国际化都市圈；价值洼地效应日益凸显2、定位：超越本地自封，立足接轨大上海国际都市圈52、战争形势的需要的高度对手林立，而项目要成为第一；3、营销：不仅着重金山本金山市场相对有限大地，更要兼顾向外拓展3、产品设计的需要提出3大要求得需同质化竞争明显；自身缺少突出出强项1要个4目、客群转变的需要标沪浙、涉外客户增加5、价值创造的需要项目要成为金山的提升溢价能力；收获最大利润国际生活推动者《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789其中：产品的品质提升是先决条件软件提升（规划、设计、用材）软件提升（服务、公关）1、建筑设计采用超前理念或技术，比如“会呼吸的1、引入国际物业的管理与服务，比如戴德梁行，在金山房子”——此举可有效抵消金山作为石化区的心理影新城开启先河响以及迎合消费者对生活环境与品质越来越高的要求2、导入智能概念，比如智能安防系统、智能灯光系统等，以“为金山开启智能人居时代”2、在营销推广的过程中，通过一些符合国际化与高品位的公关活动，增强体验拔高形象3、用材宜精，最好是国际品牌，比如“德国双层隔音玻璃”、“西班牙大理石”、“美国龙头”等3、双会所是个很强的亮点，可以考虑打造金山首个五星4、规划国际风情园林体系，比如“西班牙风情立体级酒店式会所，在会所中提供一些比较高档的服务内容园林”等，彰显品位，比如剧院级视听室，并定期举办一些内部经典影展等5、利用项目拥有300米河岸线的资源，打造风情水岸，比如巴黎左岸的