开发内容?优质写优质写字字楼楼市市场场??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????　　VankeShanghai|Page11上海优质写字楼定义及分布2上海优质写字楼市场分析3陆家嘴区域写字楼市场分析4?项目周边区域写字楼市场分析??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????5写字楼竞争市场分析????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????　　6需求特征分析VankeShanghai|Page2优质写字楼市场1上海优质写字楼定义及分布——定义?由于缺乏甲级写字楼的官方定义，世邦魏理仕根据其全球房地产行业经验，设定了下表中甲级写字楼标准，标准依据了世邦魏理仕在中国以及在上海租售写字楼的经验；?如果下表要求中70%被满足，则我们认定其为甲级写字楼，而如果90%被满足，则我们认定其为超甲级写字楼；?而品质稍逊于甲级但仍可算优质范畴，则我们认定为乙级办公楼；?注：甲级写字楼的标准会随最终用户的期望变化而有所改变。并且随着经济的进一步发展，最终用户将进一步成熟并且??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????持续寻找那些能满足他们更高要求的写字楼。一段时间后，随着更高标准写字楼的入市，整体市场的平均标准会提高??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????；因此，甲级写字楼的标准也会随之逐渐提高。这也意味着原来被列入甲级写字楼的行列的物业可能会随着时间的推??????????????????????????????????　　进及客户要求的提高导致评级的下落；VankeShanghai|Page3优质写字楼市场1上海优质写字楼定义及分布——定义地理位置?位于上海中心城区，离商务商业区较近交通条件?方便的公共交通，临近机场、港口或商务金融区开发商背景?在中国主要城市，曾经有数年开发甲级写字楼经验的开发商?现代的设计，有成为区域地标的潜力外立面设计?由高质量的玻璃幕墙造成，进口大理石/花岗岩?24小时办公室通道物业管理?集中物业管理系统?24小时中央空调系统?停车设施?足够的地上及地下停车??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????主力租户?世界财富500强公司和跨国公司比例较高???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????豪华的大堂设计，墙和地板由大理石/花岗岩装饰??????????????????????????????????　?写字楼总建筑面积超过30,000平方米　建筑设计?得房率超过75%?结构层高超过3.75米，净高超过2.65米?中央空调，供暖和排风系统?至少每平方米30VA的电力负荷并配备后备电源辅助设施?自动火警装置?足够的高速客梯和货梯?电脑管理系统支持的彩色电视及24小时的安保系统数据来源：世邦魏理仕VankeShanghai|Page4优质写字楼市场1上海优质写字楼定义及分布——定义?不同于一些其他的国际区域商务城市，上海没有一个清晰、明确的聚集众多办公楼的核心商务区(CBD);?过去的20年开发中，上海没有一个明确的区域核心商务区规划，办公楼的发展形成了多区域集中态势，主要以静安、卢湾、黄浦、徐汇及陆家嘴为主；以南北高架及延安路高级散点分布；?随着上海经济快速发展，越来越多的写字楼开发出现在非传统次级商务区，如虹桥(长宁)、闸北、北外滩、竹园区域；?同时，周边稍远区域的商务园区凭借其成本优势，开始吸引大型制造、电子企业总部型办公；(张江、?金桥、紫竹、漕河泾等)??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????次级区域租金：高于商务??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????园区84%??????????????????????????????????　　核心区域租金：高于次级区域43%高于商务园区162%核心区域次级区域商务园区VankeShanghai|Page5优质写字楼市场1上海优质写字楼定义及分布——分布甲级写字楼主要集中于中心区，乙级向外发展，围绕在甲级写字楼周边；甲级写字楼分布在中心区主要由于交通便利（主要依托轨道交通）以及商业配套成熟。89?10??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????3147??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????612??????????????????????????????????2　　511123456南京西路淮海中路陆家嘴人民广场徐家汇虹桥789101112竹园闸北北外滩曹家渡肇家滨路南外滩VankeShanghai|Page6优质写字楼市场1上海优质写字楼定义及分布——分布?陆家嘴为甲级超过乙级写字楼规模的唯一区域，2009年二季度甲乙级写字楼存量之比为2.06:1，主要由于陆家嘴的CBD定位聚集了金融等高端服务业，同时也是新建写字楼最集中的区域；目前在进一步向东(陆家嘴二期)及东南(竹园)外扩；?其他各区域乙级大于甲级写字楼规模，其中长宁区乙级写字楼较密集，主要以外贸及日韩企业为主；甲级主要各区甲乙级写字楼分布比例乙级???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????长宁区:1,185,000黄浦区:??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????平米1,101,612??????????????????????????????????平米　　静安区:977,050平米陆家嘴:1,724,510平米卢湾区:695,307S平米徐汇区:890,757平米数据来源：世邦魏理仕数据截止2009年二季度VankeShanghai|Page7优质写字楼市场1上海优质写字楼定义及分布——分布?上海各区域办公楼市场发展较为均衡，依托于传统核心的区位及高质量的办公楼物业——静安和卢湾是各类跨国知名企业及大型国内公司的集中区域；黄浦区域人口密度较高，开发较早物业档次稍低，因此整体略差于静安卢湾两区；?依靠政府的规划及相应政策的扶持，浦江对岸的浦东陆家嘴成为快速崛起的银行、金融行业选址的重要区位；?徐家汇办公楼市场始从于大规模的商业发展成熟；?而长宁虹桥区域大量日、韩外籍人士的居住及毗邻虹桥机场，发展成上海重要的乙级写字楼市场；?黄浦区静安区卢湾区徐汇区陆家嘴长宁??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????甲级写字楼总量385,099464,782290,253358,6421,161,87565,000（??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????平方米）??????????????????????????????????乙级写字楼　总量　716,513512,268405,054532,115562,6351,120,888(平方米)空置率(甲级)9.5%14.6%7.7%6.8%27%30%空置率(乙级)11.3%9.7%9.6%14.9%10.6%8.6%贸易贸易顾问金融贸易IT及计算机金融贸易主要行业类型航运服装顾问贸易贸易制造业化工顾问制造业制造业顾问物流制造业制造业VankeShanghai|Page81上海优质写字楼定义及分布2上海优质写字楼市场分析3陆家嘴区域写字楼市场分析4?项目周边区域写字楼市场分析????????