海南清水湾风车国际项目报告内容纲要壹：寻找清水湾的精华处项目解读篇贰：解析红海寻找蓝海市场分析篇叁：三类人，同一个选择客群解读篇肆：寻找差异化的切入点产品塑造篇伍：三大亮点，三大策略营销策略篇三亚很美，清水湾很火三亚很美，清水湾很火09年3月，清水湾正式发售，开盘首日共售出约600套别墅和洋房，销售金额达8亿元；2009年清水湾达到预售条件的建筑面积将达到45万平方米，銷售面积达22万平方米；截至5.31，雅居乐清水湾项目签约回款金额达20亿元。市场背景分析区域宏观市场三亚年度固定资产指标（2005-2007）分析固定资产指标2005年2006年2007年?固定资产投资持续增长，其中房地固定资产投资(亿数额48.9468.64109.70产开发投资力度强劲，其增长率连1元)增长率29.26%40.25%59.81%续三年均高于房地产开发投资和GDP增长速度基本建设投资(亿数额26.7737.2256.132?房地产开发投资/GDP近三年趋势元)增长率27.65%39.03%50.80%平稳增长，07年比例已接近数额10房地产开发投资(亿19.7529.6551.37％，接近一线城市房地产开发3投资/GDP之比。元)增长率37.24%50.12%73.25%4GDP增长率/14.5％22.1％5房地产开发投资/GDP（%）/8.09%9.95%数据来源：三亚市2008统计年鉴市场背景分析区域宏观市场三亚商品住宅市场分析（2005-2007）分析2005年2006年2007年商品住宅施工面积(万209.34240.37352.87?商品住宅的施工量除2005年有㎡)小幅度下降外，总体上呈强劲增长率（％）-4.18%14.82%46.80%增长的势头，其中2007年由于商品住宅竣工面积(万99.0447.3079.43全国房地产市场一片大好，开㎡)发商对于后市预期看好，07年增长率（％）217.94%-52.24%67.92%较06年增长近50％。数据来源：三亚市2008统计年鉴?2005年竣工量呈现爆炸式增长，导致了06年竣工面积较05年大减，另外政府严格执行了施工许可证的审批制度也是06年竣工面积下降的原因之一。市场背景分析区域宏观市场三亚商品住宅市场价格分析（08年1月-09年52500三亚市商品住宅月成交情况月）15000209014000200011999130001170711448155011015162398231200010016926615001285100961289110001189960595071157864410000837710497103486181000997579001027790690006957216686088000480490500440419700060000500008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.5成交套数成交单价（元）数据来源：三亚房地产协会分析?三亚08年上半年成交量保持平稳增长，但是下半年随着国内外经济的疲软，度假购房需求有大幅度的下降,即使在旅游旺季成交也一度低迷，这种情况一直延续到09年初，由于国内经济增长预计看好以及流动性扩张等原因，成交量已达到较08年同期水平。?三亚08年上半年均价保持平稳，7-10约出现了量价齐跌的态势，自11月开始，价格有大幅度的上升，但成交情况持续低迷，09年2-5月价格稳定在10000元/平方米附近。市场背景分析区域宏观市场三亚接待过夜旅游者人数分析（2005-2007）分析：（万人次）2005年2006年2007年?05-07年，国外游客增长势头迅猛国际旅游者14.9231.1744.77，国内旅客则保持平稳增长，随着中央政府将海南省定位为国际港澳同胞4.885.845.88旅游岛，预计未来旅客人数将呈台湾同胞1.391.861.54现逐年增长的态势。?在国际旅客中，俄罗斯旅客逐年国内旅游者385.39416.02486.23增加，07年其占国际旅客的比例合计406.58454.90538.43已达到28％。数据来源：三亚市2008统计年鉴市场背景分析区域宏观市场09.109.209.309.4各类旅客群去年去年去年去年（万人次）本月增减本月增减本月增减本月增减同期同期同期同期-42.3-53.6-36国际旅游者5.2713.21-60.1％4.848.395.4811.816.8110.64％％％-47.4-60.1-45.4香港同胞4.2211.59-63.6％3.486.623.568.924.247.77％％％-29.230.5澳门同胞0.720.669.9％0.911.00-9％1.191.681.841.41％％-76.5-87.2-69.2台湾同胞0.030.31-90.3％0.080.340.050.390.120.39％％％2.9国内旅游者211.01187.555.1％199.9174.789.1％202.13177.646.7％176.11160.63％受国际金融危机影响，入境旅客大幅度减少，而国内的旅客持续保持平稳增加。市场竞争分析海南地方政策和发展?自08年5月海南省政府确立国际旅游岛的发展目标后，海南省正在全力推进国际旅游岛的发展与建设，并获得来自中央政府的支持，政府有关方面正在加紧制定国际旅游岛的政策规划。?随着国际旅游岛定位的确定，海南在吸引国际旅客、构建通向世界旅游市场的便捷通道以及营造良好的旅游环境上已有相关政策出台。?“21个国家2人以上旅游团来海南实行15天免签”政策?争取直航“海南-台湾?增加到60条国际航线?设立免税商店?小额外币自由兑换市场背景分析房地产政策?在国际经济危机的背景下，房地产业将在保增长发挥至关重要的作用。?08年年底，国务院出台第二套普通自住房税费改革等房地产利好政策，主要针对刚性需求的购房客户，对本案所涉及的奢侈型需求没有本质上利好。?今年以来全国各地房市成交价格均有不同程度的走高，这会一定程度减少刚性需求成交量，我们认为如果下半年房价持续走高的话，不排除会出台政策稳定房市。市场背景分析金融政策?今年6月份全国新增人民币贷款1.5万亿元，爆出天量，流动性泛滥已成事实。?虽然从目前的数据来看，CPI和PPI均处于负增长的阶段，由于今年上半年信贷规模剧增，未来通货膨胀的预期已成为普遍预计。而房地产是有效抵御通胀的手段，通过购置房产以保值抗通胀是目前市场明显特征。?尽管存在信贷资金大量流入股市、房市，政府也并没有要求银行减少信贷发放，因为政府担心这会冲击刚刚出现的经济复苏萌芽。?我们认为下半年货币政策将出现适当微调，但是宽松的方向不会改变。市场背景分析宏观政策总结从固定投资额来看：房地产开发投资额持续增长，开发商对于后市信心充足；从过夜旅游人数来看：国内旅客持续稳步增长，随着国际旅游岛的定位明确，未来旅客层次将更广，人数将呈现逐年增长的态势；从三亚房市量价情况来看：典型的外销型市场，1－4月为房产强销期。从相关房地产政策来看：预计今年不会有房地产利空政策的出台，明后年随着经济的企稳，由于价格仍处于高位，将会有一系列的稳定楼市的政策。对于后市我们应抱有谨慎乐观的心态，在这样的背景下，我们更要致力于产品塑造，以接受市场考验。万宁市陵水县神州半島石梅湾香水湾三亚市土福湾清水湾海口海棠湾三亚湾清水湾大小东海亚龙湾三亚清水湾年平均气温25℃，日照时间长，全年气候宜人，度假先天条件优越。继亚龙湾之后，陵水“珍珠海岸”清水湾代言海南国际旅游岛新形象。项目解读地块属性本案占地35.7万平方米，容积率0.25，总速建面积约12.8万平方米高线地势南高北低，高度落差在15米左右，俯瞰东雅居乐清水湾南海，并拥有两条优质沙滩，总长度在3km。拥有“一崖两滩”的景观资源。本案项目解读独特的“一崖两滩”景观资源地块属性2速高线东13213项目解读交通出行本案距离东线高速英州出口5KM，高速海口出口路段雅居乐已进行改造，路况良好。文昌项目展示效果良好。琼海而靠近本案路段路况较差，在项目正式公开前需进行整改。万宁本案三亚本案距三亚凤凰机场约48公里，距三亚凤凰机场仅需40分钟车程。距海口约220公里，距博鳌约115公里。未来随着东线高铁的建成，将大大提升本案的交通易达性。项目解读周边环境本案周边多为民房，略显杂乱，另外本案紧贴大型在建项目雅居乐清水湾，整体来看，呈现给客户的是大型新兴的旅游度假地，未来发展、升值潜力巨大。项目解读项目SWOT分析?优优势势（（StrengthsStrengths））?弱弱势势（（WeaWeakknessesnesses））?拥有“一崖两滩”别具一格的景观资源?本案总建规模相对周边个案较小,不具备规模优势?3公里南向优质沙滩?本案拿地时间较早，土地成本低?机遇机遇((OpportunitiesOpportunities))?威威胁胁（（ThreatsThreats））?依托大型项目雅居乐清水湾，在区域成熟度、市场认知度等方面为本案创造了有力条件。?雅居乐清水湾产品线丰富，客户层次分布较广，竞?本案独特的观海角度会对客户产生较大的吸引力争压力较大?随着东线高铁和博鳌机场的建成，本案的交通易达性大大提升?海南已正式定位为国际旅游岛，未来旅客群层更加丰富思考在海南地产最火最火热热的板块拥有了最最独独特特地块，面对怎样的竞争环境，我们的客户是谁怎样打造最高最高质质量量产品，如何创造利润最大化最大化市场竞争?谁会和我们竞争？?周边项目热销原因是什么？?本案的核心竞争力是什么？万宁市陵水县香水湾一号富力湾香水湾雅居