持续系统的房地产整合解决之道1江投地产·央央春天2011年度整合营销解决之道2010.9.19持续系统的房地产整合解决之道2本报告技术研究思路，提高江投地产品牌地位，打造央央春天豪宅社区形象，形成有竞争力的整体开发运营体系本报告核心：明晰并实现以下两大目标持续系统的房地产整合解决之道3目标企业高度销售口碑?拉升高度，实现认知?剑指核心，精准出击?建立品牌，后续铺垫?客户美誉，沉淀口碑持续系统的房地产整合解决之道4报告结构PotentialMethodWay势道Method道道Method术道Method市场整体分析项目定位营销推广策略?项目分析?营销策略?整体市场分析?项目客户分析?整合推广策略?项目竞争分析?项目整体定位?营销阶段策略?项目发展建议?销售系统建议持续系统的房地产整合解决之道5市场环境分析持续系统的房地产整合解决之道6国内半年市场从供给来看，上市公司是市场出货的主力，扩大供给推动业绩增长，销售回款带动资金流转持续系统的房地产整合解决之道?10年上半年，受益于销售价格的持续上涨，除华润置地及金地集团因上半年销售面积同比降幅显著，造成销售金额同比出现下降外，其他企业的销售金额同比均出现幅度不一的上涨，同比而言，整体情况良好。?基于09年全年房价前低后高的走势，09年下半年销售面积环比出现放量，销售金额环比也大幅度增加；目前宏观调控未现松动，10年下半年销售情况面临考验。?多数企业10年上半年销售金额未及全年销售目标的一半，但各企业并未调整销售目标。下半年，在市场行情未确定的前提下，存在增加供给量保证销售业绩的需求。持续系统的房地产整合解决之道国内半年市场从客户来看，新政对不同层次购买力客户影响不同，改善型需求被严重积压，投资阶层逐步退出市场单套平均面积、平均金额逐月减少，在一定秳度上反映了市场上大中户型成交比例降低，中小户型成交比例增加购买力并没有受到政策调奢侈阶层该阶层在购房人群中所占比例较小，一般购买抗风险能力较强的秲缺性豪宅控影响而削弱楼市处于快速上涨期的购买主力，投资者和改受政策调控影响巨大，需投资改善阶层善型比例较高，对市场风险最为敏感求严重积压调控期购买主力，贩房屋面积较小，总价较低实质性影响并不大，部分刚需阶层，他们的刚需秳度大于价格敏感度需求被压抑持续系统的房地产整合解决之道国内半年市场从阶段来看，市场目前处于全面促销和局部降价阶段持续系统的房地产整合解决之道截止到8月初中央已经就房地产市场调控出台了政策法规20余个相关政策持续系统的房地产整合解决之道“新国十条”后，个别地方政府出台实施细则属于常态政策法规；至于扩大房产税征收范围，根据市场放出的声音推断，10年难见真身。相关条文持续系统的房地产整合解决之道当前市场总结当前市场的主要特征?从城市来看：量价走势分化，没有形成明显的统一的趋势。?从项目来看：豪宅项目价格坚挺，主流产品降价明显。?从阶段来看，市场目前处亍全面促销和局部降价阶段。?从供给来看：上市公司积极应对调控，积极调整价格策略，持续出货。?从客户来看：改善型客户和投资型客户被严重积压。?从市场来看：重大政策出尽，市场进入政策消化期。持续系统的房地产整合解决之道“4.15新政”的政策逻辑是“经济问题升级为政治问未来市场预判题”，政府决心很大，房价不降，政策不松，目标达不到，将损害政府公信力目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有丼足轻重的作用；目标2：打击投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大秳度上是由亍供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段；目标3：政治挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何叏信亍民成为政府调控楼市的当务之急，可以说“4.15新政”对楼市的调控在很大秳度上也是一个政治问题；持续系统的房地产整合解决之道未来市场预判国家领导人及各大部委表示，本轮针对房地产的宏观调控“决不半途而废”8月21日，江苏常州。李克强副总理在一次会议上要求：继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，坚决抑制投机炒作行为。8月13日，北京。李克强在考察工作时强调：继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。?87天月之内，国4日，国务院副总理土资源部部长两提房地产调控徐绍史表示，在政、两提抑府房地产市场调控制投机炒作，措施这无疑的作用是给投下，中国房地产市场出现量机者敲响警钟，向外界释跌放出强价滞的烈信号局面，：再过房地产调一个控政策不季度左右，房地产市场会松、不能松可、能面临全面调整不该松。,房价会有所下降。?徐绍史部长还表示，中国土地房地产市场已逐步回归理性，下半年国土资源部将积极参与房地产调控。?6月11日，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，正在进行的房地产调控已经取得阶段性效果，本轮调控不会半途而废。?本次调控不同于以往的几次调控，以往的几次调控都是部门牵头，主要靠地方政府实施。而此次由国务院直接出台具体措施，由地方政府落实。?本次调控呈现差别化，即打击投资性、倾斜自住型、增加保障性持续系统的房地产整合解决之道住房，刚性需求不会受影响，这也让中央不用担心因为调控而影响房地产甚至经济发展。未来市场预判从银行来看，对于房价下跌30%的压力测试，银行普遍表示乐观，银行的支持将成为调控继续推进下去的保障持续系统的房地产整合解决之道未来市场预判国家公布的数据显示，70个大中城市的新房价格指数已经开始回落，部分房价上涨过快的城市房价上涨趋势得到遏制持续系统的房地产整合解决之道持续系统的房地产整合解决之道未来市场预判调控走向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变持续系统的房地产整合解决之道未来市场预判短期调控的政策逻辑：促供给压需求，逼迫房价下降持续系统的房地产整合解决之道未来市场预判新政百日后，调控在继续沿着保障房、资金面、土地、信贷四个方向持续进行持续系统的房地产整合解决之道未来市场预判调控方向：不解决房地产市场的制度缺陷，短期调控政策还将放大负面效应持续系统的房地产整合解决之道未来市场预判尚美佳认为：本轮调控以快、准、严的定位，迅速遏制房价过快上涨的势头。然而，为了走出以往越调越高的被劢局面，一些根本性的制度改革将提上日程，因而在调控基调开发的前提下，一方面，出台的密集政策需要逐一消化，另一方面，诸如地方财政、保障房供给等一些促进房地产市场稳定収展的长效机制也将被建立。持续系统的房地产整合解决之道未来调控GDP的持续走低是否引发政府再一次放弃对房地产的严厉调控，非常不确定宏观经济景气指数(2010年1-7月)?受09年刺激政策的持续影响，10年1季度11.9%的GDP增速明显趋热，而过度的财政政策和货币政策将严重危害实体经济的运行，尤其是财政政策带来的挤出效应显著，刺激政策不可持续。?上半年，央行三次上调法定存款准备金率、房地产调控“国十一条”和“新国十条”连续出台以及管控地方政府债务风险等措施，表明宏观政策逐渐收紧。?10年2季度GDP增速下滑至10.3％，上国内经济国内经济景气指数持续走低，下半年经济减速基成定局，全半年GDP增速达11.1％，步入稳定区域。经国GDP将下降，房地产调控面临过09年的“V”型复苏之后，后续宏观经济不稳定。走势将趋于“W”型。持续系统的房地产整合解决之道南昌楼市2010年1-8月供应量走势2010年8月商品住宅新增供应量走势数据来源：尚美佳数据库6061%94%50%80%25%4018%40%4%2%-5%-24%-25%0%20-40%-67%-40%0-80%09.809.909.109.109.110.110.210.310.410.510.610.710.8新增供应量(万㎡)19.723.313.92720.521.326.7434432.910.816.215.4涨幅18%-40%94%-24%4%25%61%2%-25%-67%50%-5%新增供应量(万㎡)涨幅2010年上半年新增供应量为130.66万平方米，同比增长46.05%。08年萧条的市场环境使得各项目存量激增，压力巨大，导致09年初部分开发商甚至停工缓建以缓解资金压力，从而引起去年同期新增供应骤减。经过09年宽松的政策，存量房的大量去化，开发商资金的大量回笼，开发商恢复了新房开发建设的信心，因而使得2010年上半年的新建项目增多，市场新增供应量大幅上涨。然而，受今年4.17新政的影响新增供应量持续下降，7月份新增供应量逆势上扬，八月稳步发展。持续系统的房地产整合解决之道南昌楼市2010年1-8月成交量走势2010年8月住宅成交量走势图数据来源：尚美佳数据库81.4%40.090.0%35.047.4%43.9%60.0%30.031.7%15.4%25.030.0%-8.9%-3.9%-3.1%20.0-16.9%-26.6%-53.7%0.0%15.0-53.6%-30.0%10.034.531.430.234.929.028.113.019.234.816.121.215.622.45.0-60.0%09.109.109.109.809.910.110.210.310.410.510.610.710.8012成交量(万㎡)34.531.430.234.929.028.113.019.234.816.121.215.622.4幅度（%）-8.9-3.915.4-16.-3.1-53.47.481.4-53.31.7-26.