调研目的：对深圳较为典型的商业综合体项目进行现场调研，对其特点、商业配比、消费者体验、招商形式等进行总结分析。调研综合体名录名称地址深圳嘉信茂广场福田侨香路嘉信茂购物中心（深国投广场）益田假日广场南山区深南大道9028号华侨城威尼斯酒店旁(世界之窗对面)欧洲城深圳市南山区北环大道欢乐海岸广东省深圳市南山区COCOPARK福田区福华三路269号COCOPark(近星河国际花园)中心城福田区福华一路3号万象城深圳市罗湖区宝安南路1881号华润中心KKMALL广东省深圳罗湖区深南东路5016号调研综合体分布图华南城益田假日广场欢乐海岸欧洲城嘉信茂广场COCOPARK中心万象城KKMALL城深国投广场（深圳嘉信茂广场）项目概况u屹立于深圳市福田区农林路69号的深国投广场，是集办公、购物、休闲于一体的大型综合商业中心。u山姆会员店、中影今典国际影城、一兆韦德健身、金宝贝幼儿早教、反斗乐园、SUNION体验馆、星巴克、必胜客、拾味馆、三十三间堂、西湖春天等近200家中高档品牌店铺都可以在这里轻松找到。u商业气息非凡。沃尔玛中国总部、深国投商用置业总部、华润信托、平安产险等公司更是汇集于此。u总建筑面积逾20万平方米，拥有近2000个车位的停车场。区位优势深国投广场南距园博园2公里，东南距农科中心1公里，西邻新建的市政公园，北距安托山市政公园约500米，拥有得天独厚的绿色先机。外立面特色大型玻璃外立面，采光效果良好，大量的绿色植物，让消费者拥有更好的绿色购物体验。公共空间公共走廊旁有较多的小型铺面，挤占通道，显得不整洁大气，稍显拥挤。中庭中庭较小，采光一般，需要灯光进行补充。主力店发展概述1B为美食街，有众多品美食。1F-2F为珠宝首饰服装3F为儿童乐园、电影院等休闲娱乐。因为周边有沃尔玛的山姆会员店，为深国投广场吸引了大量的人流。业态占比数量餐饮美食32居家饰品13零售服饰（服装、箱包、珠宝）87个人护理健康13银行金融1儿童天地28影音休闲6其他8本层以美食为主打，可以充分利用负一层的空间，创造出更高的商业价值。配合了部分家居药品，其中修鞋店、牙齿保健、衣物修改等，也为周边居民的生活便利提供了有益的补充。本层以服饰为主要业态，包括时装、珠宝、鞋类、箱包，充分的发挥了一楼的黄金位置，让商业价值最大化的发挥。其中的品牌折扣、高档糕饼、品牌家电专卖，也是配合整体提升了一楼商业的品质感。本层以服饰为主要业态，包括时装、珠宝、鞋类、箱包，充分的发挥了黄金位置，让商业价值最大化的发挥。较为高档和占地面积大的餐饮作为配合，品牌的个人护理也在此楼层，形成有益的补充。本层形成了一个综合的娱乐休闲区域。儿童消费品零售、早教、娱乐城等为主打。而成年人可以选择电影、书吧。成为了新兴的城市游乐场所。起到了吸引人气和业态完善的作用。消费者体验消费者都反映喜欢到深国投广场吃饭，普遍喜欢山姆会员店、中影影城、反斗乐园。但是对其招商的服装品牌等不是很认可，认为品牌不知名，小众价格高。消费者也反映出，厕所不好找等问题。周围写字楼较多，负一楼的美食街成为周边白领的“食堂”。总体来说，商业氛围不浓厚。总结1、嘉信茂广场保持了一贯的风格，相对较为实际、亲民；2、业态组合非常完善，满足到了生活的方方面面；3、无论是业态还是风格设计上，均缺乏自身特色；4、其宣传的绿色购物体验，并没有体会到;5、从嘉信茂广场改为深国投广场，消费者认可度不高，反而有些担忧。深圳益田假日广场项目概况u益田假日广场位于深圳著名旅游生态景区华侨城，周边居民30万。欢乐谷、世界之窗两大主题公园每年接纳500万国内外游客。u项目占地3.5万㎡，总建筑面积13.58㎡，由益田集团开发，融合国际购物、环球美食、休闲娱乐等功能为一体体验式购物中心。u益田假日广场，以Ole’精品超市、中影益田·假日影城、全明星滑冰俱乐部、四海一家环球美食等为主力店代表以及众多品牌旗舰店，创造深圳时尚魅力所在。区位指南项目位于华侨城核心，东临五星级威尼斯酒店、南拥世界之窗主题公园、北依欢乐谷主题乐园、西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景，拥有双地铁站厅，地理位置极其优越。益田假日广场定位为中国最具体验特色的国际购物中心，其以国际、精品、体验为引导，集丰富业态于一体，强调鲜明主题特色，整体建筑形状以油轮造型独具特色。超宽的走道公共空间，舒适的店面门厅，精致的装修效果，为客户提供了绝佳购物体验环境。中庭上部采光井空间的设计保证了较好的采光效果，五层全挑空设计效果气势恢宏，随处彰显时尚。主力店商业发展Ｃａｒｔｉｅｒ、ＡＲＭＡＮＩ等国际一线品牌纷纷在益田假日广场开出旗舰店，全球排名前三的两大快速时尚品牌ＺＡＲＡ和Ｈ＆Ｍ首次登陆华南，此外你还可找到选址极其严格、目前全球仅有12家分店的ＡＲＭＡＮＩＣＯＬＬＥＺＩＯＮＩ还有ＢＯＳＳＨＵＧＯＢＯＳＳ、ＡＬＦＲＥＤＤＵＮＨＩＬＬ、ＣＥＲＲＵＴＴＩ1881、ＣａｌｖｉｎＫｌｅｉｎ、ＡＩＧＮＥＲ、ＬＡＮＣＥＬ等国际品牌的身影，其中，30％首次进驻中国华南区。全球排名前三的两大快速时尚品牌西班牙的ＺＡＲＡ和瑞典的Ｈ＆Ｍ也将首次登陆华南，在益田假日广场开出旗舰店。ＺＡＲＡ和Ｈ＆Ｍ的到来，将给深圳市民带来“快速时尚”的魅力新体验。主力店招商形式：“订单式开发就是能够根据主力商家的要求，对工程进行初步规划设计，例如店铺的面积、楼板承重、层高、排污和排油的管道等，防止工程建好后再招商。各种硬件设施达不到商户要求，需要花成本进行改造，或者无法改造，影响招商，延误开业。商业业态布局消费者体验u非常受消费者欢迎的一个商业综合体。招商品牌高端，消费环境优越。u真冰滑冰场和电影院，也为本商业带来不少人气。指示系统有一点问题。u周末人气非常足，已经成为大家消费休闲的目的地。总结1、目前深圳市民最喜欢的综合商业之一；2、业态组合完整，消费水平中等，适合大多数人；3、无论是业态还是风格设计上，中规中矩，偏中高端；4、整体整洁大气，符合寻常意义上的高端商业。华侨城欢乐海岸项目概况欢乐海岸地处深圳湾商圈核心、华侨城主题公园群与滨海大道之间，总占地面积125万平方米，集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体，是华侨城集团在主题商业领域的全新创想与实践，中国最聚国际风尚的都市娱乐目的地。项目特色作为中国最具特色的滨海商业项目，欢乐海岸集中国首座国际化亲水购物中心、首个高端餐饮娱乐水岸街区、首个大型多媒体水秀剧场、首家高端商业文化创意展示中心、首个顶级城市会所、首座五星级独栋旗舰影城及国际级办公、酒店群等独特商业项目于一体，汇聚国内外知名高端品牌，构筑现代时尚生态的商业文化氛围。每年，华侨城狂欢节、华侨城龙舟节、华侨城欢乐海岸（国际）音乐节等大型主题节庆活动在这里轮番上演，联动全球规模最宏大的多媒体主题水秀——《深蓝秘境》，构成欢乐海岸独有的“三节一秀”城市级狂欢盛宴，带来独一无二、独具魅力的国际滨海生活体验。区位优势欢乐海岸雄踞深圳福田、前海双中心中核，紧临深港西部通道和深圳湾口岸，与香港隔海相望。项目南邻滨海大道，是深圳湾15公里滨海休闲长廊的东起点；北靠华侨城城区优质生活圈及主题公园群；东接福田金融、政务、文化、居住圈；西面为滨海高尚住宅区，衔接前海中心区。聚合片区核心资源，承接巨大的消费人群，催生无限商业价值。欢乐海岸是一个以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，中国最具特色的滨海主题商业集群。目前区域多为量身定做的独栋商业，设计非常时尚，具有现代装饰感。主力店主力店目前以影院配合高档餐饮为主。欢乐海岸购物中心规划平面消费者体验u消费者普遍喜欢这样的购物环境。u把欢乐海洋作为一个景点和娱乐目的地在看待。u普遍反映人气不错，交通不是很便利。总结1、创新型的商业综合体，结合旅游、休闲、购物为一体；2、建筑设计新颖时尚，成为市民眼中的一道风景线；3、高端独栋商业体与大型购物中心结合，满足不同消费者的需求；4、由于尚在建设中，其余业态暂无法知晓。欧洲城欧洲城项目概况u欧洲城是深圳一项重大招商引资项目，顾名思义，是一座全部由欧洲企业构成的商业城。u欧洲城项目所在的沙河东片区其定位是：“面向珠三角、国际知名品牌聚集的家居装饰特色商业区。”u目前正式入驻欧洲城的企业包括瑞典的宜家家居、英国的百安居、德国的麦德龙以及法国的迪卡侬等国际零售业巨头。u欧洲城占地10.5万平米，建筑面积近15万平米，主要集中了五大商家，包含了家居、建材、运动休闲、综合性超市多种商品经营。区位优势欧洲城项目位于北环大道、沙河东路及广深高速的交汇处，占地10.5万平方米，包含了家居、建材、运动休闲、综合性超市等多种经营。外立面作为外资云集，大牌众多的商业综合体。外立面各种LOGO云集，色块分割，显得非常杂乱。没有现代时尚的感觉，更没有统一性。显得更像是个普通的大型家居建材综合卖场。主力店香江家居广场平面图欧洲城的独特魅力起点高，与国际接轨。欧洲城引进的宜家、百安居、迪卡侬、麦德龙都是国际知名零售商业品牌。宜家是瑞典的大型家居连锁销售企业，在该行业排名世界第一，在全球最有价值品牌排名中排第40位；百安居隶属于世界500强企业英国翠丰集团，是欧洲第一大装饰建材零售集团；迪卡侬是法国的大型体育用品专营企业，行业排名居世界第二。麦德龙是欧洲第二大商业集团，2007年世界500强企业排名第62位。这些国际品牌都属于跨国连锁经营，无论商业运营模式，还是商品质量等都是国际统一标准，市民可以真正在家门口享受到与国际接轨的商业服务。欧洲城的独特魅力集中度高，商业辐射力强。欧洲城占地10.5万平方米，建筑面积近15万平方米，预计年销售额超过1