这个城市序并不缺少别墅！！缺少的是具有感情的建筑......犒赏岁月的礼物清水湾度假别墅项目全案营销策划攻略关键词【销售：力】营销力—代理机构制定并执行的销售策略产品力—与竞争对手相比充分的核心优势形象力—面对目标客群展现的形象支撑力推广力—阶段性、节奏性的推广手段应用四力合一，形成最强的销售力！！盛唐机构联手福田集团……2011年，福田集团将以全新战略蓝图，面对上饶新的市场格局和竞争挑战，必然面临品牌的升级。作为这个战略的实施者——清水湾将也以新的产品，满足市场新的人群和新的需求，必然成为福田集团品牌升级的重要载体。别墅市场概述篇别墅市场概述篇generalgeneraldescription:description:VillaVillaMarketingMarketing从成交面积段来分析，别墅成交量最大的面积区间为250-300平米和300-350平米，这和购买客户对别墅的总价的承受能力有着正比关系，由此来看全市独立别墅结构特征中经济型的独立别墅需求旺盛。从成交总价的特征可以明显看出，市场对高端别墅具有一定需求量，总价范围是在300万元/套内。独栋别墅市场特征随着别墅用地停批影响的逐渐体现和购房者对生活质量追求的进一步提升，未来的一段时间之内，在近郊配套较完善、具有一定区位和交通优势的区域内，独栋及经济型别墅将会继续受到大部分市区改善性购房客户的广泛追捧。市场供应量为数不多，目前以滨江御景和珑山林最为热销，总体供应楼盘个数约5个左右；购买客户比较偏爱实际使用面积达到350平方米左右的户型设计；基于客户对面积的需求，小独栋产品合理的控制了建筑面积，用赠送地下阳光室方式，使得实际使用面积在350平方米左右，在使用功能齐全的基础上，有合理的控制了总价，赢得市场的追捧。项目名称：滨江御景地理位置：上饶市沿河路，双塔公园处发展商：浙江永利集团占地面积：23万平方米，总建筑面积：27万平方米，容积率：0.84建筑类型：联排别墅、花园洋房、电梯房联排房型面积：220-350平方米，每户赠送50-90平方米地下阳光室，总户数：225（一期）目前售价：均价8000元/平方米，项目名称：顶佳·珑山林地理位置：上饶县石狮（上饶东高速口旁）发展商：江西顶佳置业发展有限公司占地面积：700亩，一期200亩容积率：0.6总户数：400余户建筑类型：独栋、联排别墅房型面积：270-460平方米，每一栋别墅均规划了50㎡-200㎡的私家庭院销售均价：7000元/平方米小结:?由于政府停止别墅用地批租，近几年内市场不会出现新增别墅地块出让,别墅用地因此更显稀缺；?独立别墅市场明显呈现出供不应求态势,市场成交价格稳步上升；?对于独立别墅面积合理控制在250-350平方米之间，总价方面控制在300万/套以内，更是深受客户的喜爱。?清水湾以260-370平方米为主力的精致纯独栋别墅向上饶传统的豪宅挑战。180万元起价，主力总价控制在300万元左右，象这样的纯独栋别墅拥有很大的市场潜力。别墅产品定位篇别墅产品定位篇ProductProductorientationorientation版块：灵山景区门户紧拥“天下第三十三福地”国家级风景名胜区--灵山睡美人。两面环山，三面环水。打造功能齐全的环水生态度假庄园资源：百亩农业生态果园福田集团斥资打造百亩农业生态果园，沿河两岸规划有多种水果果园、喷泉广场、游泳池、景观水车等丰富的生态景观及游玩场所项目：环水相抱、顶级会所、四大居住方式植物的乐园，动物的天堂。唯一的健康水源；上饶最宜人的小气候；最接近自然地人类栖息地团队：整合规划设计专家团队法国C&P(喜邦)建筑设计公司，杭州潘天寿环境艺术研究设计院，心灵归墅出自专家之手营销SLOGAN：山水·独栋·心灵归墅逃逸城市远离喧嚣慰籍心灵的也许只有那一湾清水、一片山林放纵身心于自家庄园全部的企求也许只是那天地无处不在怀有感恩的心分享着父母之爱、儿女之情有思想的人需要更多的沉澱还好，有别墅，心灵的归墅！！【产品力分析】价格总价180万起，别墅梦想轻松实现产品103席纯独栋别墅核景观国家级灵山风景区、中心山水环抱、百亩生态果园心利环境别墅氛围较好益点交通紧邻国道、高速，上饶县、上饶市15分钟切换地段灵山区域，远离喧嚣！站在竞争的高度，本项目能否对其他别墅项目形成足够的竞争！！【竞争力比对】配套户型物管中庸建筑园林会所同市场中同类产品相比，本项目各项产品技术指标均不占优势，后期推广中，如果只站在同一功能层面比拼产品，死路......虽然前期价格有优势，但并不能直接诉求......那么，项目整体包装推广的利益点？？盛唐建议——打造区隔性诉求！清水湾将面对的主要风险和解决关键：主要风险解决关键系列宏观调控造成市场观望、成交不切准目标客户购买心理，度身定制，强化产品的生活跃(市场)命力与清水湾同类同质化带来的市场竞争从产品细节、软件服务等，不断升级(产品)容易让客户产生交通不便，配套不完以“环水度假庄园”的定位、推广手法弱化区域不足善（地段）市场不景气造成粗放式推广投放，成打破传统坐销方式，采用精准的营销，直接找到目本上升(销售手段)标客户我们，一群特立独行、充满激情的年轻人！深谙地产之道，独特的地产观！讲求“创意=生意”，崇尚做“加速度”推广！！崇尚做真正实效的策划！！对于清水湾，盛唐的态度——项目劣势最大化的规避！！项目的核心竞争力！项目优势最大化的体现！！最有力的刺激客群消费欲望！！打造项目的核心竞争力【墅.源】【别墅.现代现】代的别墅为适应不同社会阶层的需要，无论是建筑的布局、还是建筑的文化属性，都有了很大的变化。从别墅的居住需求角度，别墅基本可以分为两大类：第一居所型第二居所型——享受生活型城市别墅——度假休闲型5＋2别交通便捷，离尘不离城！墅一方面满足生活享受的需要，林水当风，天地无处不在！一方面满足日常社交的需要！远离尘嚣，颐养性情、彰显身份！更多的依托——区域优美的自然景观社区成熟的物业服务完善的生活配套【山水.别墅.现代.要素?随着】城市概念的泛化、别墅的概念也得以相应扩展，别墅再也不是极少数奢侈圈层专属品，而逐渐衍生出：中产阶级城郊别墅犒赏品！?随着城市的不断进步，一个阶级的品位不断提升，城郊别墅的打造要求也越来越严格！城郊山水别墅已进入设计5E化时代！城郊别墅5E化：价格经济化Economicinprice空间效率化Efficiencyinspace能源情结化Energy通讯数字化Electronic/InternetConnection环境生态化Eco-environment在当前的别墅市场环境，我们的项目？？【项目.竞争.依托】市场基本定位——环水度假庄园——满足传统意义上的休闲别墅第二居所核心优势——核心优势——核心优势——槠溪河源头度假资源郊区生态别墅项目中心山水环抱项目周边辐射旅游资源，远离市区，远离尘嚣，“景观资源时代”有利依托，灵山睡美人、游船码头、别墅类型独栋产品，上饶地产普遍缺水，游步道，环绕项目，休闲百亩农业生态果园，没有高充分拉开竞争档次！！别墅重点依托尔夫带来的污染，更加生态！庄园气质结合产品独特的地理位置、区域价值和目标客户的分析，我们认为最打动客户——项目最为核心的价值是：灵山脚下的顶级别墅圈（即：富豪圈）。由此，我们对本案产品的定位为：在上饶在上饶富富豪豪圈圈中中打造打造一个一个赋予赋予豪宅气豪宅气质的质的小独栋小独栋臻臻品品社社区！区！定位依据:我们认为豪宅并不仅仅是以大面积、高总价作为衡量的标准；而是以“稀缺的资源、上流人士的聚落、优秀的设计、完善的人性化服务”等综合品质来体现的。思考：面对市场竞争，偏重于产品的定位是否足够？怎样同市场中众多第二居所中跳脱出来？【区隔诉求方向】上饶普遍流行的第二居所×极致产品客群需求√高跑区域需求特性5E优美经济体系中远离城市、尔马颐养身心、事业成就之后中高端客群标准自然社交聚会、对自己的肯定夫场环境度假放松。、犒赏更多地满足自用，自我犒赏本项目如果仅从产品层面定位于第二居所只能是同以产品建墅的产品比产品，只能是有不及而无过之！打造区隔性的突破口！！当跳出产品比拼的刺刀见红时，盛唐要做的——打造客群对于产品购买需求区隔性！打造不同于传统第二居所的区隔性！盛唐人对客群有看法【目标客群分析】权力顶层财富富裕层本案目标客群集中在经济体系的中间层！35—55岁之间，不惑之年，上有老、资产稳定层下有小，事业稳定，公司、企业的高层管理者，对未来事业高度、财富中产稳定层积累已经有了较好的把握！中产初层辐射区域：市民阶层上饶市高端阶层！底层上饶县、临近县富人！【目标客群特征】A：稳定阶层：不惑之年，家庭稳定，事业稳定，对于未来的事业高度、资金积累有着较好认知！B：家庭观念强：上有老、下有小，重视长辈的健康生活、重视子女的成长状况！C：实用型消费：不属于财富、权力顶层，购买别墅彰显身份的同时，更注重物业实际使用功能！D：独特品味：良好的教育背景、海外背景，强调资产稳定层自己的审美观和价值观！稳定的事业、稳定的财富E：高感度：懂得享受生活，习惯物业创新！（总资产400万以上，现金流100万）F：理性：善于用投资、保值的眼光看待物业！【目标客群使用需求】—自身篇事业忙碌之外的心灵沉淀闲暇时休闲、度假、游玩场所自身朋友，小范围社交的活动场所养身别墅对自身成就的肯定，身份彰显使用对自己的犒赏需求【目标客群使用需求】—父母篇自身很强的家庭观念，重视父母健康别墅周末与父母共聚、天伦之乐使用父母自身养老需求更加生态、父母放松、颐养天年对父母的感恩【目标客群使用需求】—子女篇自身别墅使用父母很强的家庭观念，重视孩子成长需求周末与妻子、孩子共聚，天伦之乐子