南山后海在售项目市调分析报告前言本调研报告是针对目前后海在售几个项目的分析，主要分为两部分，第一部分主要是分析后海片区目前及未来的规划，第二部分则分析片区几个在售项目。目录1Part1后海片区规划综述2Part2在售楼盘分析宝能太古城君汇新天三湘海尚鸿威海怡轩后海区域划分基本认知—大后海区域：包含东填海区、蛇口码头区、西部口岸区、南山商业文化区。法定图则中的后海大后海项项目四至目四至西起：后海大道南邻：东滨路东至：沙河西路除了法定图则中的区域，还包括了蛇口东填海区、北到：滨海大道蛇口码头区、西部口岸区，以及正在建设的南山商业文化区，共同构成了人们心中的大后海区。后海区域规划国际港湾规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。区域未来发展的价值无可比拟，含金量堪全城之首！规划概况《深圳市城市总体规划（2007-2020）》深圳将规划两个城市中心，即福田中心和南山中心，南山中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济后海规划的出台有利于提升整个前海片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片南山商业区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区文化中心金融体育域房地产的发展有重大的促进作用商务中心区区深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平；研发办公（总部基地）：50万平住宅米；商业：120万平米；办公：44万平米区口岸区滨海住宅区：总建筑规模：136万平米；南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅：124万平米；商业：32万平米；办公：44万平米；文化娱乐场所：7.后海区域规划规划1口岸板块：与香港形成半小时创新圈，推进深港合作，带动区域发展，增加及提升区域内高端商务办公和住宅需求西部通道西部通道的影响力对深圳区域价值的影响带动西部滨海区的联动发展，强化西部滨海区在珠江东岸黄金走廊的中心位置西部通道，20分钟可到达香港迪士尼、香港国际机场，港深往来极口岸区为便利。形成深港半小时创新圈，加快深港同城化进程西部通道简介：对房地产的影响从深圳侧蛇口东角头填海区跨海至西部通道香港侧鳌勘石，全长4770米大规模公建配套的建设和居住环境的升级，将进一步提升后海片区的土地价值和居住价值总容车量：12.2万，日可通关车辆增加住宅需求：往来人流、物流会增大，消费和投资都会增强，购房需5.86万辆次，全国约50%的出入境车求增加辆增加写字楼需求：吸引物流、运输等企业进驻南山，对区域的写字楼需配套：一地两检模式的联检大楼，求增加80多条过境通道，日处理6万人次过关后海区域规划规划2滨海长廊：15公里滨海长廊为市民创造一个享受大海的休闲场所，打造亚热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。滨海长廊15公里绿色滨海长廓，面向滨海长廊带中规划6大主题公园深圳湾，遥望香港大屿山。在连接西部通道跨海大桥的同时，为市民创造一个享受大海的A.内湖溢流坝休闲场所，实现“生态”与“生B.弯月山谷、活”的紧密结合。把深圳真正C.日出露天剧场、打造成亚热带风光的滨海城市D.湿地公园、，成为深圳的城市名片。，E.垂钓栈桥、F.婚庆公园等15里滨海长廊组成部分：深圳滨海长廊规划：西起深圳湾湿地生态走廊蛇口海上世界，穿越蛇口南山城市中心和滨水娱乐公园区山公园、东角头、西部通西部口岸红树林生态走廊道口岸生态区、后海填海深圳湾大桥和海湾风景公园区、南山CBD、滨海大蛇口港与海上世界道，直至红树林生态公园共五大部分组成。总体建设将于2010年完，总投资约5.24亿元成后海区域规划规划3体育板块：F1摩托艇世界锦标赛将落户后海湾填海区。深圳湾体育中心俗称“春茧”其将作为第26届世界大学生运动会场馆之一。?F1世界摩托艇国际锦标赛赛场已经建成并投入使用，该项目投资40亿进行填海和基础建设，填海面积约147万平方米；内湾湖：占地70万平方米，其中，水域面积36万平方米，环湖绿地34万平方米。相关配套设施建设：永久性比赛训练基地，及F1摩托艇世锦赛亚太区总部和F1摩托艇世界锦标赛博物馆。?深圳湾体育中心：投资超过20亿，为2011年第26届世界大学生夏季运动会的主要分会场，工程采用“春茧”方案，已于2008年9月动工，将在2010年底竣工。深圳湾体育中心坐落在深圳湾15公里滨海休闲带中段、南山后海中心区东北角，占地面积30．74公顷，总建筑面积达25．6万平方米，主要建设内容有体育场、体育馆、游泳馆、运动员接待服务中心、体育主题公园及商业运营设施，届时将承担足球预赛、乒乓球决赛、游泳等比赛和训练功能。后海区域规划规划4商业文化板块：深圳湾以香港中环为商贸规划打造标准，投资1000亿。以比肩国际的金融商务体系规划，拟吸引众多来自世界各地的精英。海岸城海岸城购购物中心物中心：深深圳圳歌歌剧剧院院：认识背景总建筑面积约12万平方米，地上五层，地下二层项目主要内容为一个2000座左，右的歌剧场、一个800座左右商业街4万平米，预计2007年开业；结合购物、的中型歌舞剧场、一个350座休左右的实验剧场和配套若干个闲、娱乐、餐饮等业态，规划有主力百货、国际影排练厅。占地50000平方米,城及室内真冰溜冰场，是目前深圳西部经营面积最总建筑面积62150平方米。计保保利文化利文化广广场场：大、功能最齐全、最具代表性的大型购物中心；划投资14.5亿元。7万平方米的商业运营面积中，拥有国内一流的深深圳现圳现代代艺术艺术馆馆歌剧院、深圳规模最大档次最高的国际影城、保利集团在南中国惟一的博物馆、主题百货、深圳现代艺术馆：现代艺术作主题步行街、特色餐饮、风情酒吧、高科技娱品的展示、收藏、研究、教育、交流，含展厅、库房、办公乐等设施；等，占地29800平方米,总建天利中天利中央广央广场场：筑面积4.9万平方米。计划投资4.5亿元。天利中央广场一、二期商业总面积达到6.5万平米。后海片区定位后海湾填海区分成南北两个区，南区命名蛇口东填海区，规划为居住和口岸用地，北区命名后海中心区，蛇口东填海区位于深圳中部滨海休闲带的中部地带，为深圳市沿海旅游发展带与居住生活组团的转换区，既承担重要的滨海休闲区的功能，又承担为RBD及西部通道口岸进行生活配套的功能。根据所承担的城市功能不同，东西两个区的规划定位不同：东区定位为深圳市重要的交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带；西区定位为延续蛇口独特风情的、代表深圳门户形象的滨海生活区。后海中心区为未来深圳城市的滨水生活中心、办公、商业、文化、体育、娱乐高度聚集，以滨海环境特征为主，有完善公共服务系统的特征鲜明的海傍新城。体现深圳城市建设和城市空间及城市生活的新标准、新价值。其城市功能将是城市中心功能、核心绿地、体育功能三位一体。根据所承担的城市功能不同后海中心区同样可以分为东西两个区，东区承担的功能主要有文化、体育、娱乐、休闲等，西区承担的功能主要有办公、商业等。区域交通后海湾填海区拥有发达的交通网络，主要干道“四纵三横”形成闭路循环。后海湾填海区拥有发达的交通网络，主要干道“四纵三横”形成闭路循环。四纵：后海滨路、沙河西路、科苑大道、中心路（规划中）南北贯通整个区域；三横：滨海大道、东滨路、望海路东西贯通整个区域。另外，创业路、登良路、工业八路、工业七路、招商路等也向东延伸进区域内；另一个交通亮点是地铁线，地铁2号线沿后海滨路从区域西面经过，区域内设有四个地铁站，从北至南依次为后海站、登良站、海月站、湾厦站，使得片区内的物业几乎都成为地铁物业；深圳湾口岸、西部通道及蛇口港口成为通往香港的主要通路。区域配套后海湾填海区狭长的地形使得其与周边多个组团连接，区域配套非常齐全教育：深圳人文高地：北师大附中附小、南山外国语学校、育才中学等名校林立；商业：南油购物公园、蛇口沃尔玛、南山商业文化中心区商务资源，凯宾斯基五星级酒店等商务配套。人文：深圳歌剧院、保利文化广场、深圳现代艺术馆；体育：亚太地区首个永久性F1摩托艇赛场，深圳湾体育中心滨海生态区：15公里滨海长廊带、湾区无敌海景资源、中心路景观绿化带，城墙公园等后海湾填海区狭长的地形使得其与周边多个组团连接，首先区域本身属于深圳湾15公里滨海休闲带的中部，拥有稀缺的海湾资源和生态景观，南段毗邻后海生活区、蛇口生活区、蛇口商务区、海上世界，北段毗邻南山商业文化中心、南油购物公园、高新技术产业园区。后海湾填海区与多个居住区、商业区、旅游区相连，处于各功能组团的转换区，起着承上启下的连接作用，客观上要求该区域要承担多种城市功能，以继承和深化各组团的功能，使各组团形成连续的、一体化的布局，互补共生、协调发展。后海片区SWOT分析1、位置优势：地块东面临海，拥有丰富的海资源；同时地块位于滨海休闲带的中部；2、规划优势：由于地块为新生填海造地，方正平坦，有利于进行现代化规划、统一开发；3、交通优势：区域的交通网络非常发达，以三纵四横的主干道、地铁2号线、西部通道等交通动脉为主，区域内的1、深圳湾口岸的车流量大，会带来一定的废气污染。各规划路为辅的交通网络；4、配套优势：区域内无论是大配套还是小配套都比较完善2、由于后海湾填海区是一块新生的土地，片区内的配套建；设需要一定的时日才能完善，因此住宅区的生活便利度短5、环境优势：以“一湖三带”——内湾湖、滨海休闲带、带状公园、城墙公园为主，SW期内将相对较低。1、成为高尚滨海居住区OT1、后海金融区仍在规划中，需要充分发挥地缘优势，整合2、金融区：利用政府的政策支持和口岸经济的支持，发展区域内口岸、商圈、旅游、文体等各种资源，形成具有特市级金融产业聚集区，色的金融区；3、新型商圈：片区内拥有较多的商业汇集点，如口岸商圈2、商圈和文体中心竞争