北京万达项目投资测算CBRERetailServicesApr.2011世邦魏理仕商铺部二零一一年四月?ExecutiveSummary报告摘要?BeijingRetailMarket北京整体商业市场?BaselineReview基础/地块分析?MarketResearch市场研究?CompetitionAnalysis竞争分析?DemandAnalysis需求分析?SWOTAnalysis项目SWOT分析?MarketGapsAnalysis市场空白点分析?OptimumPositioningandRetailTheming市场定位与商业主题?DetermineOptimumMerchandiseMix商品组合建议ExecutiveSummary报告摘要RetailerInterview零售商访谈MarketRetailMarketEconomicCompetitionResearch&BaselineReviewAnalysisOverviewAnalysisAnalysis基础/地块分析零售物业市场回顾经济分析竞争分析市场研究报告与分析ConsumerResearch消费者研究AnalysisofMarketGapandOpportunties市场空白点分析MarketPositioning市场定位建议?ExecutiveSummary报告摘要?BeijingRetailMarket北京整体商业市场?BaselineReview基础/地块分析?MarketResearch市场研究?CompetitionAnalysis竞争分析?DemandAnalysis需求分析?SWOTAnalysis项目SWOT分析?MarketGapsAnalysis市场空白点分析?OptimumPositioningandRetailTheming市场定位与商业主题?DetermineOptimumMerchandiseMix商品组合建议整体商业市场AsianAsiangamegame主要零售物业区域Village-OlympicVillage-Olympic亚奥商圈亚奥商圈北京主要商圈分布：WangjingWangjingZhongguancunZhongguancun望京商圈望京商圈?中关村商圈中关村商圈中央商务区Sanlitun-YanshaSanlitun-Yansha?王府井商圈三里屯三里屯--燕莎商圈燕莎商圈?西单商圈?三里屯-燕莎商圈GreaterGreaterCBDCBD?中关村商圈FuxingmenwaiFuxingmenwai中央商务区中央商务区?复兴门外商圈复兴门外商圈亚奥商圈?宣武门-前门-崇文门商圈?-XidanXidanChaoyangmen-Chaoyangmen-朝阳门东直门商圈西单商圈西单商圈DongzhimenDongzhimen?复兴门外商圈-朝阳门朝阳门-东直门商东直门商?望京商圈圈圈Xuanwumen/Qianmen/Xuanwumen/Qianmen/ChongwenmenChongwenmenWangfujingWangfujing宣武门宣武门--前门前门--崇文门商圈崇文门商圈王府井商圈王府井商圈整体商业市场　中央商务区王府井西单现有存量（平方米）629,470287,500450,000成熟的商业区域，高档的购物中心集中与此传统的购物区域，是百货商店集中存在的区域，知特性传统的商业区域，知名度很高，例如国贸商城，新光三越名度很高定位于中端市场，目标客户面向城市白领，主要是定位于中高端市场，目标客户面向中高收入定位于中高端市场，目标客户包括国内和国际的旅整体定位和目标市场中青年消费者、临时居住人口和学生、国内中档旅的本地居民和外籍人士游者以及城市白领游人群服饰、鞋、珠宝、音像制品、运动产品、书店、电百货、电讯、服饰、鞋、娱乐、音像制品、书店及服饰、鞋、珠宝、电器、餐饮、娱乐等，以子产品、影院、娱乐、旅游产品和餐饮等，产品主品牌类型餐饮，品牌主要以中低档的本地名牌和休闲品牌为本地中档品牌和国际品牌为主要以中档的本地和亚洲品牌为主，国际品牌主要集主，缺乏国际品牌中在新兴的商业项目中，例如东方广场和新东安长安街、二环路、三环路；临长安街和王府井大街；主要从长安街和西单大街进入此商圈；地铁线路为地铁1号线、2号线和正在建设地铁线路为现有的地铁1号线和正在建设的5号地地铁线路为地铁1号线和正在建设的4号线（2008通达性中的10号线；铁（2008年前将会完工）；年完工）；便利发达的公交线路；便利发达的公交线路；足够的公交路线；停车位比较紧张；规划合理和充足的停车位；停车设施有待提高；(1)资料来源:世邦魏理仕整体商业市场　三里屯-燕莎中关村亚奥地区宣武门－前门－崇文门现有存量112,000375,330133,000264,000（平方米）宣武门商业主要面向的是中低收入的本地居民，崇文门商业设施则主要提覆盖东北三环四环之间的商圈，以新兴的商业区域，目标客户集中于IT产新兴的商业区域，区域内的购物中心供中低档本地品牌，前门则是传统的特性中高档商业为主，包括了档次很高业的高学历工作人员，此区域的电子产和百货商店主要面向周边区域中高收商业区域，主要面向国内游客，包括的燕莎购物中心品卖场和超级市场知名度很高入的居民有许多百年老店，如同仁堂药店、瑞蚨祥绸布店、张一元茶馆、内联升鞋店定位于中高端市场，目标消费者面定位于中低端市场，目标客户涵盖了整体定位和定位于中端市场，目标客户面向中等收定位于中端市场，目标客户主要是中向本区域内的中高收入商务人士和白领和低收入工薪阶层；前门则主要入周边居民、学生和中关村科技园雇员高收入的本地居民目标市场外籍人士是吸引国内游客光顾的地区服饰、鞋、珠宝、家用电器，电子服饰、鞋类、家用电器、餐饮、娱乐、服饰、鞋类、化妆品、家用电器、餐服饰、鞋、传统工艺品、餐饮，主要产品和电脑、餐饮、娱乐等，品牌品牌类型电脑市场等，以一线二线的本地品牌为饮、娱乐设施等，以一线二线的本地包括无品牌商品、中低档的本地品牌以中档本地品牌和中档的国际品牌主，缺乏国际品牌品牌为主，缺乏国际品牌，国际品牌很少为主东北三环和东北四环是城市的主入中关村大街和北三环西路；主要是两广路和拥堵的前三门大街；四环路和安立路；口之一；地铁线路为地铁13号线，未来的地铁4没有快速路直接连通；便利的公交线路；通达性首都国际机场快速路的入口；号线和10号线；地铁线路为地铁1号线，在建的4号未来地铁5号线和8号线将其和市区地铁线路为地铁2号线、轻轨13号便利的公交系统；线和5号线；更好地连接；线以及正在建设的10号线；停车位不足且交通拥堵；停车不够便利；(1)资料来源:世邦魏理仕整体商业市场　朝阳门-东直门复兴门外望京现有存量（平方米）171,000276,400242,800紧靠金融街，区域是各大金融机构汇集的区域，同较成熟的商业区域，主要以购物中心和百货新兴的购物区域，是百货商店集中存在的区域，潜特性时也是北京的传统商业区之一，该地区的商业以百公司并举在消费需求很高货为主定位于中高端市场，目标客户包括中高档收入人群整体定位和目标市场面向本区域的居住群体和白领阶层面向本区域内中高收入的居住人群和外籍人士、商务人士和国内旅游人群；以百货、服饰、鞋、娱乐、音像制品、电子产品、百货、电子产品、服饰、鞋、娱乐、音像制品、书服饰、鞋类、珠宝、电子产品、餐饮、娱乐书店、餐饮等为主，产品主要是以中档的国内品牌品牌类型店及餐饮为主，以中高档的亚洲品牌和本地品牌为等为主，以国际品牌和中档本地品牌为主为主，国际品牌主要集中在新兴的商业项目中，例主如四季商城北二环路直接连通；主要从长安街和西单大街进入此商圈；轨道交通换乘枢纽，2号线和13号线的换北五环作为北京市的环城道路，车流量很大；轨道交通枢纽，地铁1号线和2号线的换乘站；通达性乘站，未来5号线和10号线也将通过本区距离首都国际机场很近；停车设施有待提高；域；地铁13号线通过该区域；停车位严重不足；轨道交通的枢纽，人流量巨大；(1)资料来源:世邦魏理仕整体商业市场40.0百货公司35.030.025.020.015.010.05.05705031.......90002603819......350..1..29.30.0478366512161714713012789023456734561999999900000009990999999999000000090111111111122222222建筑面积(万平方米)?北京市区的大型百货从1990年开始迅速发展，1990年至2007年间平均年新供应量为10.7万平方米的建筑面积。截至2007年9月，北京市的大型百货供应量达建筑面积203.9万平方米。从2004年开始北京市新增商业供应增长很快，但是由于有很大的需求量作为支撑，外国零售商进入中国市场的意愿非常强烈?代表性的百货公司主要有14家，包括：赛特购物中心、百盛购物中心、王府井百货大楼、美美时代百货、新世界百货、翠微大厦、SOGO崇光百貨、双安商场、当代商城、中友百货、久隆百货、新光天地百货、太平洋百货、君太太平洋百货?本项目所在区域的代表性百货公司有双安商场、当代商场和华联商厦(1)资料来源:世邦魏理仕整体商业市场80购物中心7060504030201030020.....00263..6.2.973.03631912537023570245714689136999999000000099990999999900000000999111111111122222222建筑面积(万平方米)?从历史供应上看，1998年由于恒基中心