谨呈：株洲大汉房地产开发有限公司：[2011]GW06大汉·希尔顿国际各物业类型定位及产品价值提升建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2011.9.25住宅产品1栋、2栋公寓4栋、5栋江景豪宅本报告是严格保密的。1栋、2栋公寓整体定位国际酒店式智能公寓国际酒店式智能公寓价值支撑：?配套城市综合体、希尔顿酒店?株洲最高标准的精装滨江公寓?酒店化管家式服务?3G智能社区?甲级写字楼标准的外立面案名建议案名建议：?3米的层高设计?1栋：希尔顿宫馆?2栋：希尔顿宫寓本报告是严格保密的。1栋、2栋公寓目标客户定位：投资客投资客主要为芦淞商圈经商、服装代理及在片区内从事其他工作的外地核心客户客户，他们希望有一个自己的空间，不喜欢租房子住，为工作方便，购房自住兼投资。重要客户片区内自自住兼投资客住客户户偶得客户投资客长期生活在芦淞片区，工作、生活圈子均在片区内，能够接芦淞商圈服装贸易经营商户、中高管理者和一受高价格，改善型自住需求及般员工巨大的租赁需求引致了投资需求，主要首次置业客户。为芦淞商圈小老板、公务员、企事业单位中高层等，客户能够承受较高价格，为多次置业，注重投资回报、升值潜力和租赁便利。本报告是严格保密的。1栋、2栋公寓产品价值提升建议康居系统价值打造?估算建安成本增加值约估算建安成本增加值约150-180150-180元元/M2/M2本报告是严格保密的。安装新风系统主机，彻底将室内的污蚀空家庭新风系统家庭新风系统气排出，时刻保持室内空气清新?原理：通过位于卫生间或厨房吊顶上的新风主机彻底将室内的污蚀空气排出，新鲜的空气经过滤由客厅、卧室、书房等地方不间断送入，使室内各个角落的空气得充分的更新，具体由“新风主机+自平衡式排风口+进风口+通风管道网”组成。?优点：可去除刚装修的房子气味，解决市中区区域房子关窗太闷，开窗噪音大，灰尘重的问题，将室外新鲜空气经过较精细过滤后强制送到卧室、书房、客厅、视听室等需要新鲜空气的地方，同时将空气污浊的地方强制排出室外，能量回收率70%-95%，具有独立除湿能力，防止室内家具发霉、墙壁受潮和细菌滋长。?品牌参考：法国爱迪士/兰舍、美国布朗、德国迈科、大金、松下等；?价格：根据功率和规格不同，每套设备价格范围在8千～３万不等；窗式进风器墙式进风器双向流带交换新风系统本报告是严格保密的。安装中央水处理系统，通过软水、净水和纯水三纯净纯净水入水入户户道程序，去除自来水中的杂质，达到直饮标准?原理：安装软水设备专门清除水中的钙镁离子，有效率高达99%，同时也可以去除水中的藻类、固体悬浮物，使处理后的水软化、清澈。同时配上净水设备和纯水设备可同时解决喝水，用水的问题?优点：去除自来水中的杂质、杀菌，保证家居用水健康、安全，有利于身体健康；经过软水设备软水后，水源硬度降低，减少水中矿物质对衣物和皮肤的磨损；避免管道、阀门、卫浴设备和家用电器中水垢产生，延长使用寿命；?价格：一栋15万左右（不包括管道费用）?品牌参考：格力、美的、立升本报告是严格保密的。太太阳阳能能光光电电系系环保节能技术运用，提升项目品牌形象和统统社会效益?将太阳辐射直接转化为电能，为建筑提供清洁的能源。太阳能光电系统的组件与复合板相似，其潜在的成本效益比很高并且适用于垂直建筑。光电池可以作为一种可再生的，无污染能源用于照明，动力泵及其他电力设施上，从而达到节能目的。灯泡电费（按每天工作8蓄电池（平均总计小时计算）寿命5年）太阳能灯40*8=320元265*2*5=26502970元元普通纳灯230*5=11500.41元/度3245元元*0.07kw*8小时/天*365天*25年=2095元本报告是严格保密的。增加绿化面积，提高居住的舒适度，打造屋屋顶顶绿绿化化生态环保建筑?屋顶绿化即在建筑物、构筑物的屋顶、露台或天台、阳台上进行造园，种植树木花卉的统称。屋顶绿化有利于增加绿地面积，开拓绿化空间，提高生活质量，美化项目环境，改善生态效应。?屋顶绿化现已在国内外得到广泛应用。?做法：清理屋顶基面（很重要）——做隔汽层——做保温层——铺设GF防水防根阻卷材——如土层大于25cm重型屋顶绿化（即屋顶花园）应根据需要增设排水板和过滤布——铺种植土层——种植物。顶层和楼宇间均种植树木，将自然引入本报告是严格保密的。打造现代智能化安防系统，营造安全便捷家居安防系家居安防系统统的居住环境安防类消防类物管类可视对讲系统（大堂入户煤气泄漏报警系统停车场管理系统入口）烟感报警系统（远距离读卡、自闭路电视监控系统火灾自动报警、喷淋系动车牌识别）○智能门禁系统统（公共区域）三表远程抄送系统紧急求助系统（室内预留物业计算机管理系紧急求助、报警功能按钮统（POS）接口）电子巡更系统动自牌统车系别识本报告是严格保密的。为公寓提供星级酒店的服务——管家式服务物管服物管服务务系系统统，除却居住者的日常琐事困扰服务内容：服务内容：管理方式：由星级??房屋管理及租赁服务房屋管理及租赁服务酒店直接进行公寓??订票及送票服务订票及送票服务物业管理，或是聘??商务礼宾服务商务礼宾服务请专业品牌物管公??星级酒店式家务管理星级酒店式家务管理司进行管理。??轿车服务轿车服务??2424送餐服务送餐服务??专业洗衣专业洗衣??邮件收递邮件收递??定期举办租户活动定期举办租户活动??卫星电视服务（４０个以上频卫星电视服务（４０个以上频道）道）??送水服务送水服务??储物服务储物服务??停车服务停车服务…………本报告是严格保密的。市场最高水平精装修本报告是严格保密的。公公共共空空间间精装精装公共空间为客户看得见的地方，其品质直接影响修修整个项目的品质，打造远高于市场的公共部分装修标准公共空间物业发展建议大堂电梯及轿箱公共走廊建建议议原原则则：：控控制成本，制成本，提提升品升品质质，，实现实现溢溢价价?控制投入成本，明确购买群体以投资客户为主，将钱投入在客户看得见、愿意买单的地方?对局部进行重点打造，形成价值提升点，对售价进行支撑本报告是严格保密的。公共空间精装公共空间精装大堂装修建议修修?必备功能：智能化信报箱；提升建议：业主及访客休息区，自动售卖机?装修要点：地面瓷砖，天花板刷白，并体现设计感；提升建议：入口局部石材，高档次示意品质吊灯低成本，但氛围营造良好局部可增添艺术装饰元素低成本，设计感十足本报告是严格保密的。公共空间精装公共空间精装大堂装修建议修修休息区打造方式细部灯饰处理局部艺术装饰处理方式信箱放置本报告是严格保密的。公共空间精装公共空间精装电梯厅装修建议修修?必备动作：电梯厅整体与大堂风格保持一致，主要通过软性装饰提升档次，提升要点：绿植、墙灯、天花设计感、不锈钢镜面电梯门顶部灯饰亮点处理电梯门框石材打造或利用颜色进行差异化处理墙面差异化处理，亮点突出，增设绿植?装修动作：地面瓷砖，局部石档次及整体感觉示意材，美观灯饰，特殊装饰墙面本报告是严格保密的。公共空间精装公共空间精装电梯及轿箱装修建议修修?必备动作：采用电梯轿厢墙面或轿门背面增加选用国产名牌即可，如项目LOGO上海三菱（2.5米/秒）?装修要点：轿厢地面大理石拼花，金属按键，镜面轿门，提升建议：轿厢内部墙面局部艺术装饰金属按键，用标识的细节，打造出豪宅品质符号地面拼花本报告是严格保密的。内部艺术装饰公共空间精装公共空间精装公共走廊装修建议修修墙体石条饰板?装修要点：地面高级地砖，墙面高级白色乳胶刷面，天花石膏板吊顶，提升建议：局部运用石材，局部软装部分大理石压边饰，增加壁灯及标识，部分墙面艺术局部软装饰，壁灯和标识凹面花纹石膏装饰，射灯板吊顶本报告是严格保密的。射灯市场典型案例：株洲汉华国际——室室内内精装修精装修实际装修标准约600元/㎡，对外报1000元/㎡以国内普通品牌为主，搭配个别国际、国内知名品牌部位详细说明部位详细说明仿实木强化地板或品牌瓷厅橱柜万和或华帝成品橱柜配不锈钢单盆地砖（大将军或欧美瓷砖）厨房面设施厨卫大将军或欧美瓷砖地面砖灶具嵌入式黑色玻璃燃气灶油烟机美标或科勒洁具、龙头、淋浴花洒卫生间施设天花石膏板吊顶，配吸顶灯、面盆、座便器、洗漱柜、钢化玻璃设施室浴淋浴房万和或华帝燃气热水器厅墙纸饰面或高级仿瓷插座无品牌开关、插座墙电器面厨卫大将军或欧美瓷砖墙面砖其他格力或美的空调、排气扇大门盼盼或星月钢制入户门家具无门无，卫生间配钢化玻璃推房门拉门装修对外报1000，实际约600（元/平方米）左右铝合金双层中空玻璃推拉价格窗窗本报告是严格保密的。市场典型案例：长沙万科金域华府——室室内内精装修精装修实际装修价格为800-1000元/㎡，对外报价1200元/㎡，装修配置采用“少量国际品牌+大部分国内品牌”组合部位详细说明部位详细说明厅高级复合榛木地板橱柜方太整体橱柜地厨房面设施方太系列灶具（包括抽油烟机，燃厨卫蒙娜丽莎/冠军防滑地砖灶具气灶，消毒柜等）卫生间施设海尔整体浴室，海尔热水器，阿波天花高级乳胶漆，石膏吊顶设施室浴罗淋浴屏奥普浴霸，摩恩龙头厅多乐士高级墙漆插座均采用西蒙开关、插座墙电器面蒙娜丽莎/冠军厨卫其他室内均采用欧普灯具防潮瓷砖精心设计入户玄关，带鞋柜、吊柜大门步阳高级防盗门家具等多功能柜，多媒体箱门房门海尔系列家装门装修对外报1200，实际800-1000（元/平方米）价格窗兴发铝合金窗本报告是严格保密的。市场典型案例：长沙珠江花城——室室内内精装修精装修实际装修价格为800元/㎡，对外报价1200元/㎡，装修配置以国内品牌为主部位详细说明部位详细说