呈：中新苏州工业园区置地有限公司工业园区425号地块营销策划报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010-08-16[背景/目标]涉及各类物业开发，经过九年发展，已成长为开发商背景园区城市发展的主力推动者苏州市房地产开发2008年综合实力20强苏州最具影响力房2007年地产企业办公：置地商务广场星虹国际中国房地产开发企2006年星东环业一级资质首届中国房地产企2005年业200强年度苏州市优质开2004年发商商业：左岸商业街湖滨楼和顺广场江苏省房地产业综2003年合实力50强中新苏州工业园区2001年置地有限公司成立住宅：湖左岸荣域悦湖本报告是严格保密的。保证项目顺利销售的前提下，持续提升中新置目标理解地的品牌形象，建立中新置地在办公物业领域开发的市场主导话语权项目现实：?初步规划122套写字楼产品，可销售面积约23000平方米，规模小?与宁波银行、浦发银行及建屋储备用地性质及其规模目标相似，直面竞争激烈?现处于园区湖东CBD边缘区，尚未成为办公的主流区域目标理解：?对项目：规避市场风险，弱化竞争压力，保证销售速度?对品牌：持续推动品牌发展，提升中新置地在办公物业开发领域的高度本报告是严格保密的。[项目]区位价值现阶段属于湖东CBD边缘区，未来属于CBD核心地段，具有较好的地段优势星塘街现代大道湖东CBD旺墩路已成熟区域圆融时代广场建屋大厦置地大厦圆融大厦本报告是严格保密的。资源支撑完备的地下、地上的交通体系，及一定的景观资，地块支撑资源相对较好交通主干道：北面旺墩路、东面轻轨站点：轻轨1号线南施街站南施街皆为城市主干道，路况良，距离本项目步行5分钟好办公物业对交通体系依赖较强，本地块完备的交通体系对项目的发展具有极强的支撑作用！西面河道：河道清澈，具有可借助的景观资源本报告是严格保密的。区域价值不断升级区域价值地块现处于湖东CBD的边缘区，从政府规划及区域的成+长速度及趋势看，地块区域将从边缘区成长为核心区立体体系逐渐完备交通体系现阶段地面道路体系已形成，2012年轻轨一号开通运行后，本项目将形成完备的地上地下的立体交通体系快速成长的CBD区域，具有完备交通体系小规模办公物业项目发展是否面临着良好的发展机遇？[机遇]产业视角第三产业规模与办公物业需求成正相关关系，苏州不断增加的第三产业将导致大量办公物业需求苏州历年三产结构（%）沿海地区已进入中等发达程度22小时交通圈小时交通圈?苏州第三城市建城市建设设、社、社会财会财产业比重持富已相富已相当当可可观观续增加人力人力资资源成本不源成本不断断上升上升劳动密集型产业被迫外溢由“沿海发展战略”2009年长三角主要城市三产结构（%）东西差距持续拉大向“区域协调发展?苏州第三产业战略”的转变仍落后长三角其他主要城市，从以农业为主，现代其毗邻上海的地化工业发展缓慢缘优势而言，未以上海为代表的长三角城市，经济增来苏州第三产业中西部地区，经济长主要以第三产业增长幅度将加快社会发展落后为推动力本报告是严格保密的。城市发展视苏州城市向东发展，环金鸡湖区域将成为苏州最角核心的CBD，是长三角主流的商务区之一苏州城市向东发展，园区将成为苏州最主要的发展区域园区金鸡湖西CBD——基本开发完成园区金鸡湖东CBD——沿湖区域基本开发完成，持续向东快速发展园区环金鸡湖区域不仅是园区的CBD，更是整个苏州的CBD湖西地标湖东地标——东方之门——苏州国际金融中心本报告是严格保密的。第三产业比例持续增大，办公物业产业发展+需求加大环金鸡湖区域成为苏州核心的CBD，城市发展长三角主流商务区之一产业结构变革、城市发展项目迎来双向发展契机[市场]本报告是严格保密的。苏州写字楼市场格局——写字楼集中于三大板块，其中以园区最具活力，并有巨大发展潜力?苏州写字楼分布伴随着城市“一体两翼”的发展相城区格局而形成了中心城区、新区、工业园区三大集中板块新区商湖东业中心?中心城区写字楼主要分布在以观前、石路及南湖西中心门三个商业区及其辐射范围内狮山路CBD城区?新区写字楼集中在新区商业中心、狮山路沿线开发时间早附近于园区，项吴中区?园区写字楼分布在湖西中央商目品质居中贸区和湖东行政中心周围园区的过去、现在、未来?吴中区和相城区发展刚起步，还未形成相对集国际大厦——环球188中的写字楼密集区，只有在东吴北路、相城大——东方之门、国际金融中心…………道附近及人民北路沿线有写字楼产品存在本报告是严格保密的。园区写字楼双核——以金融、商贸驱动的湖西中央商贸区渐已成熟，以行政、商业体驱动的湖东商务区起点高，处于快速起步发展期星虹国际星东环现代创展大厦圆融时代广场建屋大厦新天翔广场项目本体环球188圆融大厦湖西中央商贸区湖东商务区本报告是严格保密的。1515在售物业——园区写字楼在售项目有限，均为中高端办公物业，配套成熟、发展早的湖西区域写字楼更受市场欢迎建筑面积主力面积售价租金容积项目名称物管费销售率主力客群综合品质率（㎡）（㎡）（元/㎡）*天地产、政府职能单位星东环2.52122270-30014000—1280%中高、现代服务、金融等160-20000-投资类客户、金融、环球18810181000450、200—1580%高端27000上海企业011000-星虹国际7.82300080-1501.8-21250%投资类客户、贸易中高120002.5-圆融大厦3.5820002301400022—政府机构、企业自用中高3.3本报告是严格保密的。在租物业——不同档次写字楼租金差异明显，客群两级分化，湖西区域无论租住率、租金水平均高于湖东建筑面积主力面积租金物管项目名称（元/㎡*入住率主力客群综合品质（㎡）（㎡）费天）大约50跨国企业、国际机构办建屋大厦750003002.518余家事处、国内外知名企业中高圆融时代整层租售租住率银行苏州总部、地产、370002.3-2.822广场为主底电子100、300贸易、房地产、现代服新天翔广场37000-4002.3-2.56.2560%务、生产制造等半层出租中等中银惠龙银行、外地企业分公司660001302.51886.9%大厦、科技类企业、服务业苏州本地中小企业、电东环时代3515880-2801.759.585.3%子科技类、贸易类中低现代创展90-150，苏州本土企业总部、教450001.5-21240%大厦300育培训、投资咨询服务本报告是严格保密的。主力面积、价格区间——以80-150㎡中小户型为主，目前园区主力总价在96-210万元区间80-150平米的面积区间，是目前园区市场上写字楼产品的主力面积区间708090100110120130140150160250300星东环星虹国际（㎡）不考虑超高端物业、整售情环球188况，园区在售写字楼均价区国际大厦间为12000-14000元/㎡东环时代广场建屋大厦园区写字楼主力总价中银惠龙大厦：96-210万元新天翔广场现代创展大厦园区写字楼主力面积区间本报告是严格保密的。入驻情况——湖西市场发展趋向成熟，代表项目的入驻率均高于85%园区典型项目客户入住率统计00.20.40.60.81（数据来源:园区写字楼铭牌、市调统计）?园区整体入住率在85%以上?新兴项目由于在品质、配套、服务上的优势，吸引了大量有更新换代需求的企业客户，新兴写字楼租用率要高于相对较老的写字楼?湖西的写字楼市场发展较成熟，四个典型楼盘入驻率都高于85%。尤其是金融机构云集的国际大厦，入驻率已达到93%本报告是严格保密的。投资回报率分析——总体投资回报率偏低星海国际中银惠龙新天翔广项目名称星虹国际圆融大厦广场大厦场租金参考报价（元/平米/月）60756075-8070销售价格（元/平米）1250015000120001200015000年租金回报率5.76%6%6%8%5.6%?目前园区具代表性的写字楼，租金回报率约在6%左右，投资回报水平偏低?值得关注的是，与本案相距最近的圆融大厦，其投资回报率达到8%，分析为其大部分楼层直接租售政府相关机构等关系客户，推高该楼盘的租金水平?楼盘品质、物业服务、区位对于物业租金有着直接影响，同时若吸引到行政机关、大型优质企业进驻，往往也能拔高项目租金本报告是严格保密的。客户构成——自用以科技、金融、贸易类企业及政府机构为主，苏州本地的中小型企业青睐在园区办公入驻客户行业分布图?金融、贸易、科技及政府机构占比最高，大量外资机构、区域总部进驻，政府引导使得园区写字楼需求旺盛?房产、咨询等现代服务业等也成为写字楼入驻主力?园区庞大二产企业的存在，带动了相关配套产业的发展，与其相关的配套产业，如贸易入驻公司规模分布图公司等也是区域写字楼市场的一大客群?150人以下规模的企业数量占比近2/3，与面积主需求区间相吻合数据来源:园区写字楼铭牌、市调统计本报告是严格保密的。客户构成——投资行为占比高，本地私企偏好中小户型，政府职能部门、金融、外企等则多选择整层购置或租赁客户来源分类?园区巨大的发展潜力，相对不高的购买价格，吸引了众多投资客户?按照客户数量来计算，本地客户和苏州以外的内资客户所占比重分别达到61%和20%?外资客户所占比重表面看起来不高，仅为投资、自用客占比图19%，但该类外资企业往往经济实力雄厚、并且非常重视办公场所的形象展示作用，因此该类客户往往整层租赁数据来源:园区写字楼铭牌、市调统计本报告是严格保密的。置地新东环——小而精致、区位优越、配套齐全是该案最大特色，开盘以来，销售成绩斐然物业级别乙级写字楼地址东环路