思路导图目标分析目目标标及解析及解析回顾总结1010年年营销营销回回顾顾客客户户分析分析知己知彼项项目目现状现状竞争竞争分析分析整体策略营销营销策略策略策略执行营销执营销执行行2从整个淮安市场审视5亿元目标年销售面销售套销售金楼盘名称发展商片区建面占地面积备注积数额商业占万达广场大连万达集团清河区78万平米600亩13.8万㎡171410.16亿7亿300万平政府团绿地世纪城上海绿地集团生态新城2200亩18万㎡15397.89亿米购优惠博得家具广江苏博得置业开发区20万平米310亩9.39万㎡11454.31亿商业场江苏亿力地产置未来城清河区86万平米450亩7.66万㎡8263.72亿住宅业有限公司香格里拉淮安今创地产清河区93万平米540亩6.87万㎡7803.19亿住宅5.08万本案淮安华德力置业青浦区56万平米441亩4802.4亿住宅㎡总结：意味着本案要从城南第一梯队上升到到全市第一梯队。3从城南市场审视5亿元目标楼盘名称版块发展商建筑面积占地面积均价恒大名都青浦恒大集团90万㎡450亩5800元金满华府青浦江苏金满地产开发有限公司14.9万㎡90亩4900元海润枫景青浦江苏广田置业50万㎡230亩4300元京河湾青浦淮安豪威地产开发有限公司15万㎡135亩4100元学林雅苑开发区淮安运通房地产开发有限公司26万㎡216亩4200元中央美地开发区淮安新维置业有限公司25万㎡215亩4000元本案青浦区淮安华德力置业有限公司56万㎡441亩4400元总结：意味着本案城南中心的区位优势要突出，形象要高调，推广要升级，活动要升级，现场包装要升级。我们要同城南别的项目拉大距离，我们的竞争层面要从城南上升到整个市区。总之，我们需要更多的价值支撑，否则无法做到“让价值飞”。4从项目本身审视5亿元目标我们需要怎么做才能达到目标2倍于现在的成交2倍于现在的来1000套左右5亿量按照目前按照现在平按照现在访量如何达到每套120均每月45每月240平米估算套左右计算组的来访按照明年分解目标按照现在实现均价20%成交4500估算率计算12万平米每月近90套每月来访500组总结：意味着我们应该扩大战略版图，且进行更多地推广与活动，意味着我们的营销手段，营销渠道一定要创新。5目标细分?价格目标：2011年实现均价?品牌建设：利用本项目为平4500元/㎡；台，通过项目品牌的运作提高开发商在淮安市场的影响力和?销售速度目标：8月份以前实知名度，为后续项目开发做铺现一期剩余产品销售率90％，垫。后4个月完成二期4万方的销售；从企业发展战略层面从运河城项目层面因此2010年核心目标——名利兼得?提升项目的品牌形象（知名度、美誉度、忠诚度）。?实现均价4500元/㎡，冲击更高单价。?回款5亿元，货量供应提前的情况下，冲击更高目标。6思路导图目标分析目目标标及解析及解析回顾总结1010年年营销营销回回顾顾客客户户分析分析知己知彼项项目目现状现状竞争竞争分析分析整体策略营销营销策略策略策略执行营销执营销执行行7货币政策?2010年以来，国内宏观经济呈现出经济快速增长、货币供应处于高位，物价水平快速攀升的局面。央行采取了针对性的货币调控措施，努力确保经济持续增长，信贷投放平稳，物价保持平稳的实现。?2010年12月3日，中共中央政治局召开会议，指出2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这标志着货币政策在从2009年的“极度宽松”转为2010年的“适度宽松”后，正恢复到中性。存款准备金:大型金融机存款准备金:大型金融存款准备金:大型金融机存款准备金:上存款准备金:上构上调0.5个百分点至机构上调0.5个百分点构上调0.5个百分点至调存款类金融机调存款类金融机16%；中型金融机构上调至17%；中型金融机构17.5%；中型金融机构上构人民币存款准构人民币存款准0.5个百分点至14%上调0.5个百分点至调0.5个百分点至15.5%备金率0.5个百备金率0.5个百2月25日15%10月20日11月29日分点12月26日分点11年2月9日1月18日5月10日11月16日12月20日11年1月20日存款准备金:大型基准利率:金融机构1年存款准备金:上基准利率:金融机构1年基准利率:金融机构1年金融机构上调0.5期存款基准利率上调调存款类金融机期存款基准利率上调期存款基准利率上调个百分点至0.25个百分点至构人民币存款准0.25个百分点至0.25个百分点至16.5%；中型金融机2.50%；1年期贷款基准备金率0.5个百2.75%；1年期贷款基准2.75%；1年期贷款基准构上调0.5个百分利率上调0.25个百分点分点利率上调0.25个百分点利率上调0.25个百分点点至14.5%至5.56%；至5.81%；至5.81%；总结：考虑到2010年到2011年中央已多次提高存款准备金率，并三次提高基准利率，预计2011年上半年，货币政策的重点在于抑制物价上涨和促进经济转型，整体偏紧的导向不会变化。8地产调控政策4.15新政9.29新政?90平米以下首套房首付款?土地增值税的清算?购买首套自住房且套型建面?严格二套房贷、停止三套房贷款?以家庭为单位调整契在90平米以上的家庭，贷款?管理消费性贷款信贷税收税征收标准首付款比例不得低于30%。?首套房贷利率升至8.5折?房产税改革试点?贷款购买第二套住房的家庭?严格处理违规商业银行9.29新政限购9.29新政调监管，贷款首付款比例不得低于调控加强的50%，贷款利率不得低于基准控加强的6个6个方面?利率的1.1倍。?房价过高、上涨过快供应紧方面规范房地产开发企业行为张的城市，要在一定时间内限?暂停违法违规企业发行股?对贷款购买第三套及以上住定居民家庭购房套数票、公司债券和新购置土地房的，大幅度提高首付款比例问责供给和利率水平。?严格住房用地管理?严格执行问责制?严格住房建设年度计划管理?保障性安居工程建设9地产调控政策1.26新政（国八条）合理引导住房需求。落实“限购”政策。以所得税缴纳判定“居民”身份。调整完善相关的税收政策强化差别化住房信贷政策。加强和发挥营业税、土地增值税、个人所新国八条的统一信贷政策，规定二套房首付比例不得税在住房开发和转让交易环节中抑制投低于60%，贷款利率不低于基准利率的机的作用。五方面总结1.1倍。严格住房用地供应管理加大保障性安居工程建设力度落实“70%”的供地使用比例要求；提出“应一、完善供应种类、扩大制度覆盖面；二，加强管保尽保”的目标；推广“限房价、竞地价”的方理，健全准入退出机制；三，增加公租房和有条件式和经验；加强开发企业的市场准入监管、的建制镇纳入住房保障轨道。其中，健全准入退出资金监管和土地开发进度管理。机制的关键在于做到“三公”：公平、公正、公开。10三次地产调控政策对比“国八条”“国十条”升级版?“国十条”2011年1月26日2010.9.29?2010.4.17首套房首不分住房大小，一律要求首套贷要求对购买首套住房建筑面积在90平方米——付比例款首付要30%及以上。以上的，贷款首付款比例不得低于30％。二套：对贷款购买第二套住房的家庭，首付在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张二套/三不分地区，一律要求暂停发放居款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发套房贷民家庭第三套及以上住房贷款。率的1.1倍。放购买第三套及以上住房贷款。拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭对不能提供一年以上当地纳税证非本地居民住房贷款未做明确限制。非本地居、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保明或社会保险缴纳证明的非本地民购房险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在居民暂停发放购房贷款。本行政区域内向其售房。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过对于房价过高、上涨过快、供应也有类似要求，但最后只有北京版调控细则限购高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从紧张的城市，要在一定时间内限中采取了限购措施，要求同一家庭只能在北严制定和执行住房限购措施。定居民家庭购房套数。京市购买一套住房。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位明文规定，要求地方政府未出台地方政府，房地产相关税收征管不力，以及个人住房停留于口头问责。新政细则的要出细则，已经出台问责信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责细则的要完善。范围。11地产调控政策在2011年“加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平”的大背景下，预计2011年房地产业调控不会放松，房价不稳则政策不止。值得关注的政策如下：?调控政策不会放?保障房建设力度限购令已由地方“自发式”出台变为中松，限购限贷政策继续加大，公租房2010年11月23日，住房和城乡建设央“强加式”。胡锦涛主席在去年末表部发布《关于报送城镇保障性安居工更加严厉成新的着力点示继续加强房地产调控，加之2011年程计划任务的通知》，明确提出2011经济工作重点为“加快推进经济结构战年计划安排保障性住房和各类棚户区略性调整，稳定价格总水平”，预计改造住房1000万套，比原计划的5802011年的房地产政策调控只会从紧，万增加了420万套，这将大大缓解可放松的可能性不大。能存在的投资下滑对经济增长带来的不利影响，同时也有利于保障性住房供应的继续扩大。新国八条对保障性?房产税已经试点，部分高房住房的建设落实情况实行问责制。价城市可能会相继推出房产税2011年1月27日和31日，重庆和上海房产税试点方案在两地落地，深圳、杭州、广州、北京等房价上升较快的城市可能会相继推出房产税政策。总结：受国内政治因素、经济转型、经济结构调整、稳定物价等综合因素的影响，2011年调控政策