来到未”的一住之居从“”城一新“唯领引和昌●扬州广陵新城项目发展战略及定位报告项目概况城市新区中大体量住宅项目，总用地面积项目概况17.38公顷，容积率2.0。?地块位置：北至规划健民路，南至运河东路，东至规划秦邮路，西至京杭路?地块规模：土地出让面积合计137542㎡ACE?容积率：≤2.0地块占地建筑用地建筑容积率建筑限高编号面积面积性质密度BDA40200≤80400≥30m，＜B42000≤8400055m；幼儿F≤2.0商住混合园＜12m，≤22%C38500≤77000商业服务设D26700≤53400施≤24mE9100水域、公////F17300共绿地合计173800/≤///地块体量中等，预计可持续开发2-3年，须站在未来发展的角度审视项目项目四至通达性及昭示性好。东临规划中的大汪河，项目四至西眺京杭运河，北临景观干道健民路，南临东西干道运河东路，有一定噪音影响健民路规划为休闲型景观大修建中的大汪河货运繁忙的京杭运河现状厂房，仍有烟体排放道，计划10年4月完工京健民路（在建）杭大已现雏形的“京杭之心”秦邮路现状-双向四车道运汪河河京杭南路运河东路秦邮路京杭南路三条公交线路经停秦邮路地块现状形状规整，地势有高差，内部有水体、洼地地块现状等资源，除少量待拆民房外均为平地水体洼渠待拆民房水体待拆民房洼渠地块平整地块价值稀缺性，广陵新城核心区规划中仅有的两幅地块价值居住用地之一，紧挨运河和标杆市政建设，兼具景观和城市价值机动用地片区，有成为临水高端住宅区，配套部分商业。将成为项目一定本案程度竞争对手?本项目属于广陵新城中央区第一个入市项目，必将成为片区标杆性主导楼盘，本项目品质将为整个片区价值定调。?在现金流较充裕的情况下，未来可考虑控制去化速度，等待片区城建及配套进一步完善，争取利益最大化。462地块广陵新城核广陵新城核心心区区出出让让的的未来应和昌地和昌地产进产进首幅住宅用首幅住宅用承担怎入入扬扬州的州的开开地，政府寄地，政府寄山之作山之作予厚望予厚望样的角色？品牌思考品牌思考和昌地产的品牌愿景：通过区域中心城市的稳健扩张，实现公司上市，跻身全国房地产开发领先企业行列地产品牌发展的几个阶段品牌阶段基本特征适用前提相关案例初级阶段量大为王开发商具有较强的土地顺驰获取能力中级阶段社区开发商的区先天性（或逐渐形成）招商、华侨城、万域性主导，的区域性资源或成本优科在坂雪岗形成边际效应势高级阶段产品专一化成熟产品的不断复制星河湾、碧桂园郑州产品系列化有规模化扩张的战略需万科、保利、中海要，全国布局、金地、绿城长三角和昌地产正面临着企业能级的提升，从据点城市向周边省市辐射，逐步展开全国布局的新挑战品牌思考品牌思考长三角为世界第六大经济圈，中国经济的主要增长极，在长三角房地产市场中抢占一席之地，对企业升级具有战略意义。长三角已初步形成以上海为核心，世界六无锡、苏州、杭州、宁波、南京五大都市圈线大城市为骨干，常州、绍兴、南通伦敦大、扬州为支撑的大都市圈。扬州处五大都市圈于长三角城市群的第三圈层湖大长三角大都市纽约圈都市圈大都巴黎市圈大都东京市圈大都市圈常州?长三角第三城市圈品牌开发商进驻情况常州华润、世茂、绿地、世茂、星河、朗诗、九龙仓……南通华润、绿城、建邺……绍兴绿城、世茂、滨江、广宇……扬州扬州绿地、首开……品牌思考品牌思考以扬州为切入点，依托长三角经济的强势增长，以标杆项目树立品牌影响力，是实现企业扩张升级的重要契机。企业品牌愿景：区域级精品地产开发商全国级房地产开发领先企业项目使命：肩负企业走出区域，提升能级的战略意义必须一战成名，一炮而红！（1、企业能级提升；2、品牌知名度扩大；3、项目价值最大化。）本项目的营销理想——和昌地产在本项目的规划和营销实践，将为企业在长三角市场的稳步扩张，迈出标志性的一步！本轮报告需解决的问题：本项目作为扬州广陵新城的焦点地块，承载着和昌品牌升级使命，本报告将着重探讨以下三大问题：1、如何把准城市未来的发展趋势，使规划和产品具有前瞻性？2、基于扬州和东区板块的房地产市场现状和发展，本项目如何定位使之脱颖而出？3、本项目选择怎样的开发节奏及启动策略，规避市场周期风险，并最大化挖掘地块价值？1趋势1、城市视角2、产业视角3、区域视角4、客户视角城市视角扬州市位于长三角经济圈北翼，承接苏南经城市视角济发达城市，唯一与古代运河同生共长的历史文化名城?长三角经济圈第三梯度城市：?长三角经济圈边缘，被动接受长三角中心城市的产业辐射。?经济发达的苏南地区通向苏北的桥头堡，接受苏南产业转移的第一站。苏北区域?历史文化名城：长三角经济圈?历史文化名城：拥有2500年建城史?唯一与古代大运河同生共长的城市?特色旅游城市：中国著名的风景旅游休闲城市。诗仙李白“故人西辞黄鹤楼，烟花三月下扬州”一句千古绝唱平添了扬州这座古城名邑的无限风光。?2006年联合国最佳人居环境奖；首批中国优秀旅游城市城市视角在“一体两翼”的城市发展战略下，扬州城市视角城市发展呈外溢式扩张格局，显现出区域融合态势的特征扬州市大区域空间结构图?与扬州市“一体两翼”的发展战略相呼应。作为扬州市重要的“东翼”江都，我市的城市规划应积极主动地策应扬州的发展，接受扬州的辐射。——关于江都城市总体规划修编工作扬州城区情况的调查报告（摘要）仪征?认真落实“一体两翼”的城市发展战略，三五年内使城市中心城市建成区面积达到100平方公里，人口达到100万人，形成带状组团式发展的现扬州代滨江大城市格局。扬州——扬州市《关于统筹城乡发展的意见》江都仪征江都仪征扬州城市区域空间发展趋势结构图城市视角两大经济、人口核心区扬州、江都的融合对城市视角接正逐步推进，城市边界逐渐消失，“大扬州”格局初现雏形第二产业(亿元地区生第一)第三地区产总值产业产业建筑(亿元)(亿元)工业(亿元)业经济比重全市1311.89100.94666.0182.07462.87江都城区市区603.3213.81321.8328.57239.1146%宝应138.0126.8355.8312.1843.17仪征162.509.3595.7113.4643.98高邮149.5128.1762.8911.8946.56江都地区280.10总22.50人口(人153.6)比例24.279.8扬州城区市区118058725.71%广陵3057876.66%邗江53175711.58%人口比重维扬3430437.47%宝应91864520.00%48.9%仪征59706813.00%高邮82715218.01%江都106900823.28%数据来源：2008年扬州统计年鉴35公里12公里除市区和江都外，高邮和宝应的经济产?从现状区域空间发展情值和人口比重紧随其后。江都既要接受市况看，扬州城区边界与江都边界的距离不足区辐射，又肩负着承接、带动高邮、宝应10公里两县的重任，“江扬一体化”势在必行城市视角苏中机场的动工，将加速扬州版图重心东移城市视角，从产业、人口、消费三方面促进区域房地产经济发展苏中机场快速安全的运输优势带动相关产业集聚?位于江都丁沟镇，宁启铁路和建设中关联产业拉动发展，高新技术、商的江海高速公路(江都至海安)北侧贸物流业增长驯熟，，距扬州市区公路距离约30公里，距机场周边地区整体经泰州市区公路距离约20公里济活跃?3C支线机场（预留4D），总投资10亿机场所提供的便捷?目标年旅客吞吐能力300万人次，货高端人口聚集航空服务可满足企业商务旅行要求，机场物吞吐能力6万吨周边区域逐步实现高端人士聚集苏中机场江都航空线路的开通缩扬州城区短扬州同国内其他区对外开放性增强域城市的时空距离，极大所见对外交流的时间成本，增强城市可达性。产业视角扬州尚处于长三角城市群的第二圈层，以产业视角第二产业为主导。?长三角已初步形成以上海为核心，无锡、常州常州苏州、杭州、宁波、南京五大城市为骨干，扬州、绍兴、南通、常州为支撑的大都市圈。扬州扬州扬州三大产业构成2008年长三角主要城市GDP比较80000第一产业731267%7000060414600005339850944第三产业5000035%400003448233500300002000010000第二产业058%上海杭州南京常州合肥扬州产业视角第二产业尤其是工业主导的私营经济、集体产业视角经济和港澳台投资经济发达，形成了数量可观的财富购买力人群扬州规模以上企业工业总产值所占份额国有企业集体企业外商投资企业3%7%股份合作企业10%1%港澳台投资企业有限责任公司17%19%股份有限公司2%私营企业41%?私营经济占比超过40%，在扬州的经济发展中居首位，集体经济和港澳台的投资分别以19%和17%的份额分居二三位。产业视产业视角角产业与人口的良性互动发展，将推动扬州逐渐形成橄榄型的高素质人口结构人口与产业的良性互动人口结构的变化制造业为主，人口制造业向高科技新城进入稳定成市区的高昂地数量少转变；高级职业熟的发展阶段价推动信息技经理人和专业技进入研发阶段，术服务产业的高端客户以已有企术人员开始增多中间力量壮大郊区化信息产业的聚业主为主集和发展进一步带来大量高素质产业人口优质居住社区中产阶级的郊高端人口建设吸引高素区化为信息产质的中产阶级业聚集准备了郊区化劳动力中端人口高素质人口聚集促进社会服务业的繁荣与低端人口升级生活质量的提升进一步带动金字塔结构哑铃型结构橄榄型结构产业聚集和高素质人口进入发展阶段区区域域视视角角项目所处的广陵新城是扬州未来极具现代感及都市感的对外门户，承载着辐射江都等东部县市的重要功能江都城区扬州城区项目位于广陵新城中央商务区：作为扬州未来CBD的广陵新城，在功能上自