大成集团西四环项目策划工作报告北京中原投资顾问部整体策划工作说明针对本项目情况，策划工作已经完成三个阶段：第一阶段：项目所处核心区域市场研究第二阶段：项目所处西部地区整体市场研究第三阶段：项目发展建议及未来相关物业市场发展预判第一阶段：项目所处核心区域市场研究1研究区域界定及分析2区域商业物业市场研究3区域办公物业市场研究4区域公寓物业市场研究5项目参考案例区域在城市中的发展地位中关村科技产业发展区域金融街商务区域西部居住区西长安街发展带处于城市发展带的交接处，整体区域环境趋向于西部居住区，居住氛围浓厚，商业发展基础薄弱，商务受中关村区域影响明显。区域发展综述区域人口区域居住人口密集，主要为早中期住宅居住人口，人口背景主要为企业中层及高层管理人员,隶属中产阶层,例如汤泉逸墅/诚品建筑项目居住人群;政府事业单位工作人员及家属,金雅园项目隶属部分地税局;区域原著回迁居民,例如金雅园部分回迁房及区域老式住宅.区域规划1区域内无最近规划,土地新项目的规划与开发主要集中在南侧临近长安街区域,土地开发基本处于饱和;2道路交通条件基本已经成熟,地铁六号线设立五方居站是区域规划重要利好;区域认知1区域已经形成良好的居住氛围,客群对区域居住物业认可度很高;2区域商务氛围偏弱,但受北部中关村影响,大量产业下游小型企业有进驻的趋势3区域商业发展薄弱,生活消费购物消费主要在北部金源购物广场,区域专业市场发展相对繁荣,五棵松商业将是未来区域新的商业亮点;区域研究范围界定经过对市场环境实际探察后,确定研究区域,说明如下:1西四环外以西区域以居住项目为核心,商业金融可参考项目极少,对本区域项目影响很小,可借鉴项目主要分布在四环沿线,因此西四环沿线作为研究区域的西侧边界;2引水渠东侧区域已经成为西三环商务带,其整体区域环境已经发生改变,对于本项目实际市场环境相差较大,因此引水渠沿线作为研究区域的东侧边界;3四季青桥以北地区受到中关村地区影响明显,市场环境变化较大,尤其是商业及办公市场,因此杏石路沿线作为研究区域的北侧边界;4长安街以南受到长安街阻隔及长安街特殊的发展条件,市场情况具有特殊性,不具备广泛研究性,因此复兴路作为研究区域的南侧边界.研究区域范围为北至紫竹院路（杏十口路）北侧，南至复兴路，西至西四环西侧，东至引水渠沿线。1研究区域界定及分析2区域商业物业市场研究3区域办公物业市场研究4区域公寓物业市场研究5项目参考案例区域商业市场布局依斯特大厦金佰翰商务会馆百货、卖场爱家家居WE嘉豪国际大厦牛顿办公区专业市场四季青桥绿馨家园汽车装饰配套商业商业聚集带金四季购物中心超市花卉市场餐饮劲飞红木专卖休闲娱乐奔驰汽车专卖玲珑塔建材中联汽车市场碧水保时捷汽车专卖云天斯柯达汽车专卖玲珑路沿线商业顺天府超市郁陵岛烤肉华润万家权金城午夜丽人歌厅天外天烤鸭阜石路餐饮街集美家具城大成顺天府超市摄影器材城五棵松华堂商场紫金长安底商商业聚集带沃尔玛西翠路沿线商业太平洋百货区域商业市场供应状况商业总体供应量达53万㎡项目类型规模（万㎡）档次租金价格现状金四季购物中心百货、卖场13.24中档倒扣流水经营情况良好华堂商场百货卖场百货、卖场4.2中高档倒扣流水经营情况良好紫金长安商业29.8万㎡已签约沃尔玛、太五棵松场馆商业百货、卖场12.4中高档待定平洋百货，预计09.7进驻爱家家居家居专业市场2.4中高档倒扣流水经营情况良好绿馨家园家居专业市场2.7中高档倒扣流水经营情况良好杏石路汽车装饰汽配专业市场1中档3~4元/天·㎡经营情况良好劲飞红木专卖红木专业市场0.3中高档——经营情况良好西四环沿线品牌汽车专业市场0.6中高档——经营情况良好专业市场汽车专卖7.7万㎡中联汽车市场汽车专业市场3中档4~5元/天·㎡经营情况良好玲珑塔建材建材专业市场0.8中低档2~3元/天·㎡经营情况良好集美家居家具专业市场2中档5元/天·㎡经营情况良好摄影器材专业市摄影器材城1中档5元/天·㎡经营情况良好场华润万家超市0.2中档1.5元/天·㎡经营情况良好恩济东街顺天府超市0.15中档1.5元/天·㎡经营情况良好超市超市0.55万㎡大成顺天府超市超市0.2中档1.5元/天·㎡经营情况良好商业总体供应量达53万㎡项目类型规模（万㎡）档次租金价格现状阜石路餐饮餐饮2-3高档——经营情况良好餐饮天外天烤鸭餐饮0.2中档——经营情况良好2万㎡以上郁陵岛烤肉餐饮0.1中档——经营情况良好金佰翰商务会馆休闲娱乐0.3中高档——经营情况良好碧水云天休闲娱乐0.2中档——经营情况良好休闲娱乐午夜丽人歌厅休闲娱乐0.1中档——经营情况良好2万㎡权金城休闲娱乐1.5中高档——经营情况良好租金7元/天·写字楼配套商租售皆可，尚未入依斯特大厦0.1中档㎡业驻售价4万元/㎡写字楼配套商WE0.15中档——丽家宝贝整租写字楼配套业写字楼配套商3元~4.5元/2.35万㎡牛顿办公区0.6中档仅剩一层300㎡业天·㎡写字楼配套商嘉豪国际大厦1.5中高档6~10元/天·㎡剩1300㎡业底商租金3元/天·㎡70%开业，经营情紫金长安住宅配套商业0.76中档底商售价4万元/况良好住宅配套㎡2.26万㎡西翠路沿线商业住宅配套商业1中低档3~5元/天·㎡经营情况良好玲珑路沿线商业住宅配套商业0.5中档2~3元/天·㎡经营情况良好区域商业业态布局状况区域商业市场整体发展特征四季青桥紫竹院路?区域商业发展呈现由南北部向中部配套百货超市商业辐射态势；专业市场?紫竹院路与玲珑路之间区域商业较汽车维修专卖蓝少，以专业市场为主；靛汽西玲珑路厂?玲珑路与阜成路之间区域以社区商车南四路业配套和餐饮为主；专环社区商业卖餐饮?目前区域内两大商业聚集带是四季阜成路青桥周边以及即将有大体量商业入市的五棵松场馆区域。预计未来1-2年内，五棵松场馆区域将发展成为辐射西部的核心商业区。百货配套五棵松卖场商业区域南北两端已有26万㎡大规模百货、卖场类集中商业存在，区域中部覆盖社区配套型商业，西四环沿线以专业市场为主，本案应借助四环区位优势挖掘商业发展空间。区域各业态发展状况——百货卖场类项目规模（万㎡）建筑形态档次现状运营中，运营情况良金四季购物中心13.24独立商业中高档好华堂商场1.322008.6开业，运营独立商业中高档（紫金长安商业）共4.2情况良好待定沃尔玛五棵松场馆商独立商业中高档（五棵松场馆商业）业共28.7已签约，预计2009待定年7月进驻太平洋百货五棵松场馆商独立商业中高档（五棵松场馆商业）业共28.7?集中分布区域南北两端，形成区域两大商业热点区域；?北部以金四季购物中心为主，满足周边居住客群日常需求；?南部的五棵松场馆商业聚集带将成为辐射西部的核心商业地带。金四季购物中心?位置：坐落于西北四环路的四季青桥和城市贯通路——杏石口路交汇处西南角。?开业时间：2003年?建筑面积：13.24万㎡?占地面积：6.6万㎡?建筑形式：由北、中、南三个连体建筑组成?楼层：B1-F4?经营面积：10万平方米?停车位：1300辆?主力店：欧尚超市、百安居、苏宁电器、居室易美、凯瑞食神府、爱普奥特莱斯、特力屋金四季购物中心金四季购物中心紫金长安商业?紫金长安紧邻五棵松场馆商业，总建筑面积约61万平方米，其中商业建筑面积约10万平方米。物业类型住宅底商独立商业酒店建筑形式局部2层5层/6层13层商业分布2、3期3期3期面积76004200033000（㎡）最小1600单位面积约150平方米综合商业、业态规划社区商业?餐饮已签约品生活服务类华堂商场?牌华堂已签约目前状态全部售罄其他部分洽洽谈中谈中紫金长安商业——华堂商场?位置：海淀区西翠路17号紫金长安家园?开业时间：2008年?楼层：B1-F4?可经营面积：1.32万平方米华堂商场五棵松场馆商业?总占地面积：52公顷?规划建设规模：35万平方米?商业面积：28.7万平方米。?商业部分物业类型丰富，商场、酒店、写字楼、文化体育娱乐设施等一应俱全?物业构成：甲级写字楼6.5万平方米、中高档商业12.4万平方米、星级酒店4万平方米、文体产业设施:5.8万平方米。?整个项目将于2008年奥运会之后投入使用?商业部分已签约沃尔玛、太平洋百货，预计2009年7月入驻五棵松场馆商业?五棵松奥运商业呈“L”型分布，位于项目最北侧；?五棵松奥运体育商业投入使用将带动西部区域的商业发展，沃尔玛和太平洋百货的进驻将为区域商业注入活力，引导区域消费，同时奠定其区域核心商业地带的地位。区域各业态发展状况——专业市场类规模项目类型档次租金价格现状（万㎡）爱家家居家居专业市场2.4中高档倒扣流水经营情况良好绿馨家园家居专业市场2.7中高档倒扣流水经营情况良好杏石路汽车装3~4元/天·汽配专业市场1中档经营情况良好饰㎡劲飞红木专卖红木专业市场0.3中高档——经营情况良好西四环沿线品汽车专业市场0.6中高档——经营情况良好牌汽车专卖4~5元/天·中联汽车市场汽车专业市场3中档经营情况良好㎡2~3元/天·玲珑塔建材建材专业市场0.8中低档经营情况良好㎡集美家居家具专业市场2中档5元/天·㎡经营情况良好摄影器材专业摄影器材城1中档5元/天·㎡经营情况良好?分布区域：四季市场青桥周边、西四环沿线、玲珑路；?市场经营业态涉及行业广泛，其中家居行业比例最大；?依据专业市场的经营特点，其目的性消费特征明显，其客群辐射范围可以扩展到整个北京市区。专业市场区域各业态发展状况——超市类项目规模（万㎡）华润万家0.2恩济东街顺天府超市0.15大成顺天府超市0.2?超市商业集中分布在玲珑路以南区域，融入于居住社区内；?功能主要满足周边居住人群日常生活需求为主。区域各业态发展状况——休闲娱乐类项目类型