[蓝色港湾项目定位及营销策略][长春中原项目一部][ChangChun.06.2010]《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付本报告仅款供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789汇报说明[本报告通过对区域市场的研究和竞品成交客户的分析，在结合本案自身质素后，提出的项目定位及产品建议，旨在在规划之初规避未来产品方面的硬伤。而后通过项目的整合营销，最大限度的强化本案特有优势，从整体上提高本案市场竞争力。]?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2报告思路新政的影响产品开发及规划区域市场分析解读蓝色港湾区域客户分析项目定位深化营销策略及执行整体营销策略销售执行策略推广执行策略执行力保障?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3解读蓝色港湾东至远达大街西至伊通河D南至惠工路北至裕民路规划指标容绿地块地块性占地面密积限高地编号质积度率率FE二类居约11.7?2.?3D?100?25住用地万平50二类居约10.5?2.?3E?100?25住用地万平50宗地现状二类：居F地约块5.6已经动?2.工?3F?100?25住用地万平5D\E0地块规划尚未完成?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4新政的影响成交量变化价格变化全国35个主要城市中，21个城市商品房在价格趋势上，市场会逐步冷却，但整体成交面积环比下跌，其中：价格并未出现明显下降，主要销售速度放缓，投资反应略显滞后杭州下跌73%；北京下跌45%上海下跌38%；广州下跌7%短期内房价上涨势头依然存在，如果二套供需关系发生变化，严格限制了各种名目政策出台房政策能有效遏制投机，控制房价快速上的炒房和投机性购房，并在一定程度上限后的变化涨，税收政策可能稍缓，但从新政满月后制了改善性住房需求，大多数客户看不清的整体效果来看，成效性较小，如果政府楚市场导向，因此出现了持币观望的态度仍然有打压房价的决心，更严的调控政策，买方市场开始向卖方市场转变还将会组合出台的。客户变化后市预期政策影响小结：国务院启动新一轮房地产调控政策已经有近两个月了，调控效果显现。比如楼市出现了二手房市场成交量大幅下降；一手房成交量萎缩；土地市场开始降温，“地王”消失；房地产股票急跌，金融机构提高房贷门槛；以及买房人消费预期大变，观望成为主流等五大变化。其变化当然很大，但是4月份全国70个大中城市的房价仍然上涨12.8%。也就是说，“国十条”出台产生了一定效果，但这与“国十条”宏观调控目标距离仍然很远。下一步国家可能还将出台一系列更加严的政策来达到其规范房价的政策（如物业税将以新房产税的形式出台及各地方房地产细则的从严等）。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5长春房地产市场在新政下何去何从？11、差、差异异化信化信贷执贷执行行细则细则22、无、无预预售售证证不可以任不可以任33、取得、取得预预售售证证的的楼盘楼盘所所影影响响速度速度较较以往相比略以往相比略何形式收取相何形式收取相关钱关钱款；款；有房源有房源开盘时开盘时需要全部明需要全部明快一些快一些;;码标码标价，不可价，不可捂捂盘盘惜惜售；售；二套房执行的确认各个银行执行政开发商在未取得楼盘预售证的情况这点对长春一些追求高利润率的开发策不同，有认贷不认房的；各别银下，不允许收取任何形式的认筹金商影响较大，他们不能再像以往一样，否则将全部上缴国家，但到目前行才以家庭为单位，认房不认贷的捂盘惜售，而且定价时需谨慎，定价为止仅是风声大，实际上一些受资执行，无具体可执行细则，现阶段金影响的中小型楼盘仍然在悄悄的失误将会对其整盘销售影响较大，这仍然有空可钻，因此目前整体政策销售，只是销售速度受到了明显的将对长春房价有一定的良性保护作用对长春有一定影响，但影响不大。影响；；从从从从新政新政新政新政对长对长对长对长春整体影春整体影春整体影春整体影响来响来响来响来看，看，看，看，我我我我们们们们的市的市的市的市场场场场阻阻阻阻力力力力则则则则是消是消是消是消费费费费者者者者的的的的购买购买购买购买心心心心理理理理变变变变化：化：化：化：此次调控可称之为史上最严厉调控，一时间新政频出，观望情绪浓厚。一线城市在半个月内量价齐跌，二、三线城市也受到影响，这种影响主要来自于消费者购买心理发生了变化，在听到房价将跌的呼声之后，消费者开始持币观望。从长春整体来看，目前成交量受到小范围影响，但房价仍稳步小幅攀升，长远来看如政策不再从严，长春房地产仍能稳步良性的向前发展。下一步刚性需求与首次改善的观望客户在观望到一定程度将逐步释放，但二次及多次置业客户将受到一定程度抑制，随之而来的中高端项目销售将受到一定程度影响，与此相对中端及中低端项目则影响不大，但开发商仍然会受到资金链考验。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6宏观房地产近几年发展分析1、供应市场08年市场不景气，造成对09年市场预期错误，致使供应相09年市场供应环对匮乏。比减少13.35%受持续高需求的影响，部分开发商调整开发节奏，加快新产品入市，导致供应在9月井喷。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7宏观房地产近几年发展分析2、需求市场部分刚性需求08年受市场环境影响被抑制，在本年度得到释放，在一系列积极政策的刺激09年市场需求环下，刚性需求、改善型需求被比增长充分释放。36.81%。2009年度市场成交量持续高位运行，9月份“明年优惠政策将停止”的言论造成需求市场的紧迫感，拉动了4季度的成交量。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8宏观房地产近几年发展分析3、价格水平伴随着城市发展、人民生活水平提高、外埠知名发展商带来上半年在市场情况还不是很5月份短暂的供求平衡之后，的产品革新、土地价格的上涨明朗的情况下，市场以低价供应缺口一直不能被填补，导，长春楼市价格水平逐年上升致房价持续攀升。。格来保证成交量。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9区域市场情况鲁辉·国际城力旺十里堡项目保利·百合香湾亚泰樱花苑二道区高格蓝湾证大光明城高力旺与万科新项目吴中印象本案中保利·百合香湾荣旺天下低鲁辉·国际城吴中印象档宽城区信达东湾半岛万科柴油机厂证大·光明城中海金域中央楼荣旺天下高格蓝湾盘亚泰桂花苑云集南关区信达·东湾半岛中海·金域中央?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10项目将来面临市场中未来供应量有多大？区域内项目2010年供应量区域内项目末来3年供应量区域内潜亚泰桂花苑：约10万平亚泰桂花苑：约25万平鲁辉·国际城：约15万平鲁辉·国际城：约65万平在供应量高格蓝湾：约9.92万平高格蓝湾：约9.92万平力旺十里堡：约15万平力旺十里堡：约140万平万科柴油机厂：约20万平万科柴油机厂：约42万平保利远达：约21万平保利远达：约41万平项目区域内2010年供应量约为90万平,未来3年供应量约为322万平区域外项目2010年供应量区域外项目末来3年供应量区域外潜吴中·印象：约12.4万平吴中·印象：约12.4万平证大·光明城：约12.7万平证大·光明城：约35万平在供应量信达·东湾半岛：约18万平信达·东湾半岛：约80万平荣旺天下：约10万平荣旺天下：约21万平项目区域外2010年供应量约为53万平,未来3年供应量约为148万平?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11将参差不齐的潜在竞争对手重新洗牌，锁定有效竞争目标，给自己一个准确的定位，从而找到突破口。未来将供应高层、洋房以及联排，体量约18万，入市时间大信达东湾半岛约2010年7-8月份区吴中·印象域证大·光明城高格蓝湾2010入市临河高层92010年区域内外入外与少数巅峰市量总计约143万平荣旺天下呀万平，均为150——170的大户型，均价6500元/平；鲁辉,之士争峰，2010入市中央公园部分的洋房才能成为真未来3年潜力供应量、小高和高层产品预计销售均470万平!价格4500——4800元/平方米正的不败之亚泰桂花苑；王！力旺十里堡竞争对手锁定原则区未来将供应高层、小高层产品：域高格蓝湾为主，体量约20万，入市时间内1）企业目标；鲁辉·国际城大约2010年上半年，预计销售2）区域内热销盘；万科柴油机厂均价值6000—7000元/平方米；3）高发展潜力楼盘；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12市场部分总结竞争激烈：本案区域内大盘众多，在售项目10余个，营销时间重叠，竞争呈白赤化。提问：中低中档中高档楼盘云集：T!FIRS鲁辉·国际城、保利百合香湾、亚泰樱花苑1）如何在众多楼盘中脱颖而出、高格蓝湾、力旺与万科新项目、吴中印象！？客户、证大·光明城、荣旺天下、信达·东湾找到半岛、中海·金域中央等2）如何在竞争如此激烈的情况供应充足：下分杯羹？