中粮·御嶺湾三期规划设计建议2010.10.25【目录】?项目背景解析?市场背景解析?项目定位演绎?具体规划设计建议项目背景解析【三期用地概况】?占地：约250亩?容积率：0.34?地块资源：地形呈不规则状，湖岸线较短，临水面相对较少；大部分物业为山地物业?朝向：部分物业受东西向影响?高差：三期基地滨湖面与山地面高差最低约10米，最高达到约50米。3期概况?风格：西欧哥特式建筑风格，以尖顶、细长柱为特点；?外立面：瓷砖，色调较为统一，与景观庄园定制独栋契合度更高；（2套）小独栋?主题：产品面积区段、艺术配比待确定?定制庄园2栋产权面积：1000㎡以上赠送面积：每栋占地约6亩景观：湖心景观庄园定制独栋（2套）《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789?小独栋组团产权面积：220平米、240平米、260平米（类似B2、B3）赠送面积：130-170㎡景观：临高尔夫小独栋产品面积区段、配比待确定市场背景解析09年成都独栋产品去化特征市场\总价上形成3个档:500万以上,300-500万,300万以下别墅走向总价箱体独栋价格箱体特点代表项目1.5～2万板块优势下，依靠自身项目资源蔚蓝卡地亚（南延线）、龙湖长桥郡（牧马500万以上/M2优势与产品力的极致打造上）FOCUS南沿线：雅居乐、三利宅院白云渡麓上国际社区1.1～1.5板块优势与自身项目产品品质与独栋300～500万龙泉：中粮御嶺湾万/M2配套打造牧马上：萨尔次堡、牧山丽景温江：鹭湖宫0.7～1万板块劣势下，通过产品与资源的新都：蓝光观岭300万以下/M2打造龙泉：国一澳乡面积：市场别墅分为大、中、小三个区间，小面积独栋供应增加档次面积代表楼盘大500平米以上长桥郡、中航云岭、蔚蓝卡地亚中350～500平米中粮御嶺湾、鹭湖宫小350平米以下蓝光观岭、牧山丽景、雅居乐、麓山国际09年成都独栋产品去化特征市场\独栋销售价格：300-400万的经济型独栋和500-600万中高档别墅走向独栋供需两旺09年成都独栋产品去化特征市场\别墅走向小独栋高性价比产品凭借高品质低总价，市场回暖下快速走量。独栋别墅不同面积供销情况?后续2009年成都别墅市场小独栋别墅供应量（套）销售量（套）销售率250100%将成为一大亮点。94.30%90.43%?193雅居乐花园不再推出驷马屋，取而代之20018280%230-250平米的小独栋将成为其供应主力。15060%?牧山丽景2期推出的独栋别墅面积在210-53.92%11510248.08%104270平米10040%?半山卫城于2009年4月即将开盘的2期以55525020%160-200平米的小独栋供应为主25?蓝光观岭国际社区、麓山国际、置信国色天00%乡，都将延续小独栋别墅的设计开发。300㎡以下300-400㎡400-500㎡500㎡以上项目推售时间独栋面积销售价格销售情况蓝光观岭2009.2220-270m2120-130万/套开盘1小时售完麓山国际社区2009.3205-283m2320-450万/套5小时内售出53套09年成都独栋产品去化特征市场\大独栋顶级奢华产品：极致的产品打造，尊贵的配套服务，成功实现高价销售大独栋顶级奢华产品：极致的产品打造，尊贵的配套服务，成功实现高价销售别墅走向独栋别墅不同面积供销情况供应量（套）销售量（套）销售率250100%94.30%90.43%19320018280%?麓山国际社区的别墅最高端产品黑钻山庄定制15060%别墅2009年面市；11510253.92%104?48.08%另外龙湖.长桥郡3期定制别墅也即将推出。10040%?蔚蓝卡地亚、国色天香别墅等还有大量别墅房5552源陆续推出。502520%?未来众多品牌开发商打造的高品质项目将使成00%都别墅产品品质进一步升级。300㎡以下300-400㎡400-500㎡500㎡以上项目推售时间独栋面积销售价格（万/㎡）销售情况蔚蓝卡地亚07年12月500-700m21500万/套起二期销售情况良好龙湖长桥郡目前两期同时在售，一期销08年7月350-960m2470-1200万/套售月50%，二期已售罄麓山国际社区项目\扫描?采用PUD开发模式，即“总体规划，单元开发”，强调项目规划的整体性?麓山别墅+麓镇+麓山国际乡村俱乐部?配套“五大生活系统”—建筑体系+高尔夫运动休闲体系+麓镇商业体系+教育艺术文化体系+服务体系（包括麓山１号、麓山国际高尔夫会员会所、圣芭芭拉3批次黑鹰庄园高尔夫俱乐部、麓镇商业配套、学校、医院等）?高尔夫景观资源是项目最大特色，高尔夫资源与建筑有机融合，使每栋建筑尽可能享受最大化高尔夫资源香怡林2期待售产品黑鹰庄园香怡林2期圣芭芭拉3批次麓山国际社区项目\优势：扫描?位置：位于城南门户之巅?景观：高尔夫球场与住宅物业互动，使高尔夫景观资源价值最大化；?营销：“所见亦所得”的营销方式以及丰富多彩有针对性的圈层营销；劣势：?配套：“五大生活系统”，如“双会所”运动休闲类配套；?麓山国际的复合业态将导致业主的层次混杂麓镇独立商业生活配套以及麓山国际光亚学校；待售产品形态栋数面积价格附加值销售情况3月发售，接受100精装独基本无赠送空黑鹰庄园38560-710㎡1500-2600万万诚意金预定，目前栋间13组预定客户基本无赠送空香怡林2期独栋60330-380㎡500万起1月底发售间190-250㎡（主圣芭芭拉3批基本无赠送空叠拼54力）、300㎡200-400万3月发售次间（少量）产品户型只针对诚意金客户发放龙湖长桥郡项目\扫描三期?一期共230套英伦风格独栋产品，372-960㎡，现已售罄?二期共200套英伦风格独栋产品，分为入门级小独栋、原湾独栋、临河大独栋三类，目前剩余少量在售?三期占地200多亩，预计2010年年中开发，目前无具体产品规划优势：?区域优势：位于牧马山成熟别墅区域，别墅气候已经形成?自然资源优势：坐拥稀有自然溪水（杨柳河、碾河）和牧马山山景资源?产品优势：产品力强，纯独栋别墅产品?物管优势：龙湖品牌物管劣势：?项目配套较弱?别墅区处于航道之下龙湖长桥郡项目\临河大独栋扫描中独栋中独栋原湾独栋栋数面积价格附加值销售情况花园面积小独栋118400-450㎡400-450万售罄150-200㎡原湾3批次共10套，1月初开花园面积始排号，年后发售，50万诚意原湾独栋49372-420㎡500万起200-300㎡金，按揭优惠1%、一次性优惠2%花园面积精装楼王（5000万）+5套大独临河大独栋33960㎡2300-5000万1000㎡左右栋蔚蓝卡地亚项目\扫描?　项目西临新成仁路，北面为别墅社区蓝色美树及二期麓山国际社区山地会所会所?园林设计亮点包括利用原生坡地资源营造的近一期40000㎡浅丘护宅林、流经护宅林的天然河流府河支流以及在项目低谷地貌处打造的约20000㎡蓝湖?项目山地会所约10000㎡，提供服务设施包括运动、书吧、羽毛球馆、雪茄-红酒体验馆、娱乐休闲、商务会谈等，如游泳池、瑜伽馆、SPA馆、咖啡厅、三期私家影院、会议室等。蔚蓝卡地亚产品情况?　1期房源以联排为主，并带有少量叠拼，面积区间为255-371㎡?2期物业形态复杂：独栋、双拼、联排、叠拼，共443套，230-700㎡，现仅余少量叠拼产品?3期纯独栋，共132套?4期将打造庭院组团产品蔚蓝卡地亚优势：少量叠拼?区域优势：位于国际城南南沿线组团，发展潜力大;?自然资源优势：坐拥稀有自然缓坡资源，最大高差达36㎡以及由此衍生的近20000㎡中央湖泊;2批次?产品优势：户型设计简洁，空间感强，且低密度物业迎合目前市3批次场城需求;?配套优势：“鸿艺会”为项目业主营造顶级圈层生活;?物管优势：“世界五大行”之一的高力国际以及金钥匙联盟的优质物管服务提升项目品质.劣势：?营销形象向“豪宅”概念靠拢，与实际形象（精致、舒适的低密度1批次住宅）相差较大形态栋数面积价格附加值销售情况1批次独栋50套400-1500㎡800-4000万依山而建，09.11.29开盘售罄无地下室赠2批次独栋30套400-1500㎡800-4000万送；每户均09.11.30加推售罄有人工水榭09.12推出20套，3批次独栋20套400-1500㎡800-4000万景观销售中……蓝光观岭项目\扫描?目前规划的有风情商业街，别墅区，高尔夫球场，样板城，大气开阔的会所，配套服务区;?采用整体规划，分期组团开发的原则----------即PUD模式。高尔夫球场三期风情商业街高尔夫会所一期香缇湾样板城二期花湖综合配套区蓝光观岭项目\优势：扫描?配套：标准18洞高尔夫3期翡翠岭?规模优势：占地4200亩，气势十足?营销优势：整体环境打造呈现，采用情景式营销的模式;项目加入世界奢侈品协会，名驹豪车展示，自抬身价；营销噱头成分足_‘一杆进洞赢别墅’。劣势：?位置：位于金堂，距都较远，距成都约1小时车程?产品：建筑密度较大，人工湖景打造不够大气2期花湖栋数面积价格附加值销售情况花园面积3期翡翠岭独300-40012月下旬开始排号，20万诚意金，5413000元/㎡以上300-1800栋㎡1月23日开盘㎡双拼：10000元/㎡左右160-2604联排：8000元/㎡左花园面积2期花湖2941+2批次99套仅余6套㎡右100-580㎡组院：7000-8000元/㎡优惠政策：“蓝客会”普通卡0.5%；金卡（购买蓝光30万以上物业）1%；钻石卡（购买蓝光300万以上物业）1.5%；一次性付款