以城建的名义，筑北京城市低密新标杆城建小营项目市场研究与定位报告中原（中国）华北区技术中心Beijing.11.2010?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1?核心问题?什么样的产品才能规避今后政策及市场风险，成为稀缺？?产品如何定位，才能符合地块条件，符合发展商品牌需要？?产品如何组合才能打造本案核心竞争力获取目标客户认可，实现价值最大化？我们通过“发展背景，竞争市场，客户需求，项目本体”——“四位一体”的方法来寻找答案，落脚点：“产品”?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2本次汇报思路第一章发展背景分析地块价值研究政策背景分析项目发展方向第二章北京高端市场分析区域市场分析第三章区域竞争市场分析典型个案分析第四章本体分析客户定位第五章项目定位整体定位产品建议难点及第六章产品建议产品定位解决方式整体规划建议建筑风格及立面建议商业及停车相关建议建材及智能化建议户室比及户型建议园林景观建议售楼处及会所建议其他相关建议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3Part1地块价值研究?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4?位置：奥北城市核心，北五环沿线，成熟区域稀缺型地块?位于北京奥北城市核心区域本案北五环?地处北五环外沿线，八达岭高速以东?属于亚北城市核心区不可多得的稀缺奥北核心城市地块?2010年上半年，在北京成交的104块土地中，CBD、中关村、金融街等城市核心区域的纯居住类土地供应量为零，土地放量大部分集中于顺义、大兴、房山等区域，土地供应呈现出明显的郊区化，城市核心区域土地供应日趋稀缺。?土地供应进一步向重点新城、城南、城乡结合部、重点镇倾斜”。这意味着城市核心区域的住宅土地供应在2010年将会进一步萎缩。未来，五环周边核心区域成熟地块将日益稀缺?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5?产品：五环沿线，高端产品稀缺，北五环为主要高端供应区高端大宅：经济及改善产高端大宅：?蝶泉花园品：?紫玉山庄?海棠公社本案?亚运新新家园?山水LAVIE?专家国际花园?中广宜景湾?城建筑华年?领袖新硅谷?怡景溪园?世华泊郡?珑原?绿城诚园经济及改善产高端大宅：?强佑清河新?五环周边以经济型社区为主、?西山亿城华府?欧洲公馆城品：?西山一号院??首开常青藤高端产品较少大成郡?莱镇宁静湾?西山公馆??银谷美权家园燕西台?上林溪?御园??中建玲珑山北五环借助奥运效应，成为五?橡树湾?华纺易城环外主要高端项目供应区域?合生麒麟社经济及改善产?东湖湾品：高端大宅：?紫御国际?金色漫香林?西山国际城?明悦湾本案地处北五环，具备成熟?石景山限价房?江南山水?中惠国际中心经济及改善产品：高端的发展基础??京汉铂寓首邑溪谷经济及改善产??衙门口经济适金地仰山品：用房高端大宅：?保利茉莉公馆?绿城阳光公馆?原生墅?旭辉紫都?润丰锦尚?北京198栋?绿地西斯莱公馆?林肯公园Codeofthisreport|6?博悦府?东亚马赛公馆?CopyrightCentalineGroup,2010?中信新城?价格：北五环连接最具价值的中关村、学府区及亚奥城市版块，溢价最高本案经济及改善产?五环周边经济产品价格集中在3品：高端大宅：2.3-2.6万4-7万高端大万以下；宅：3-4万左?高端产品价格集中在3-4万左右高端大宅：右3.2-3.3万?北五环高端产品价格最高，达4-6-10万/经济及改善7万平米产品：2.4-3万经济及改善产4-6万/平米品：本案处于京北高端集中供应2.7-3万高端大3-5万/平米宅：区域，未来价值至少在4万2.3-2.8万以上，只有高端产品才能支经济及改善撑高溢价经济及改善产产品：高端大宅：品：1.8-2.1万2.7万1.9-2.2万?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7开发愿景：树立品牌标杆，打造属于“城建”的豪宅产品线关键字：诚信、实力、追求极致十年磨一剑拿下京北优质地块低端产品无法实现开发愿景，无法树立城建品牌漫长辛苦的争取过程稀缺、低密、优质的规划条件走高端品质化路线，将成为实现目标的前提城建领导给予厚望树立城建品牌，打造城建“产品线”，走向高端产业化路线北京城市发展需求紧随北京发展，为城市面貌献礼?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8?地块价值：量少、稀缺、具备高端基础，弥足珍贵结论：?核心区成熟居住地块日益稀缺?高品质项目量少，价高，需求量大?未来京北五环高端楼盘主流价格将突破4万，只有高品质项目才能支撑高溢价?北京未来将发展为“世界城市”，高端客户将继续进入，构成购房客户主体，经济型产品无法满足?未来保值增值能力强、具备收藏价值的楼盘将是高端客户的首选?城建高端品牌尚未树立，需要建立自身品质产品线，打造品牌标杆产品，实现土地价值最大化本案背负着开发商愿景，占据城市稀缺地块，具备高端基础，最终要实现利润最大化，走高品质路线才能实现开发目标，实现高溢价，创造品牌价值?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9Part2政策背景分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10?政策背景：“抑需求，促增长，平抑房价”成为调控核心2005年先后颁布“国八条”、“国六条”和“国房价触底反弹价格一路飞涨十一条”2010年4月出台了迄今为止最为严厉的新截至8月份，市场在政策并未放松的情况“国十条”5月初，出台“限购令”下出现回暖9月底，新“国五条”，调控力度进一步加强需求被进一步抑制，价格没有出现明显回落，并继续上涨10月20日，央行再次加息，通过收紧资金收紧开发商资金链，增加购房压力流动性来控制通货膨胀10月25日，《北京市商品房预售资金监督进一步收紧开发商资金链，逼迫开发商加管理暂行办法》开始执行快销售速度，增加放量，降低价格?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11?政策背景调控表现：政府决心大、力度大，将“严政”坚持到底北京表现：北京是执行新政最严厉的城市本案发展，应把握好政策的“脉”，挖掘“严政”条件下，如何打造稀缺、具有竞争力的产品?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12?第一阶段：关于促进房地产市场平稳发展的通知颁布日期2010年1月10日影响?未来土地供应以新城、远郊为主要区域核心内容?未来将以满足中小套型高容积率，经济?加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。型社区为主?增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；?城市核心低容积率、舒适型高端产品将?重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的日益稀缺建设规模?合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13?第二阶段：四月新政重拳出击，“新国十条”“限购令”打压颁布日政策名需求称颁布单位简称政策要点期未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放关于进一步加强房地产市2010-0-VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预场监管完善商品住房预售住建部/13售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并制度有关问题的通知严格按照申报价格，明码标价对外销售。国务院常务会部署遏制部2010-4-新国一是抑制不合理住房需求。二是增加住房有效供给。三是加快保障性安居工程建设。四是加强市场监国务院分城市房价过快上涨措施14四条管。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于国务院关于坚决遏制部分2010-4-新国50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷国务院城市房价过快上涨的通知17十条款利率应大幅度提高。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。积极贯彻国家调控政策，加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险；实行动态、差别化管理2010年第二次经济金融形2010-4-银监会/的个人住房贷款政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；各大中型银行还要按季度开展房地产势分析通报会20贷款压力测试工作。银监会银行监管一部主任杨家才表示，第二套住房的认定标准，以房屋数量为限、以家庭(包括借款2010-4-人、配偶及未成年子女)为单位。这将是对以贷款记录认定二套房政策的一个改变。银监会官员讲话银监会/22他同时表示，对开发贷款和土地储备贷款实行“三不贷”、“三挂钩”政策。对于个人住房按揭贷款，实行“两面一访”，对每一个购房者进行面审、面签。针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了《关于加强经济适用住房2010-4-住房和城乡有关规定。该通知规定，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用