川棉厂项目（江湾城）营销成功之道九龙仓川棉厂项目营销顾问提案四川中原营运一部SiChuan.11.2010?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1引言曾经，龙湖、万科开启了建设路的品质里程碑……现在，华润在书写着万年场的高端新篇章……但我们项目所处的新鸿路板块却一直处于价值洼地……而今，九龙仓重磅出击，有人说，我们只是区域的又一个拓荒者，但是，区域的价值在发展变化，客户群也在逐渐发生变化在严峻的竞争环境中，随着项目的呈现，有一种价值成为了我们的立身之本！而且，这种价值将引领整个区域迎来完美蝶变！将引领整个城东，实现完美升级！而我们，将成为新的价值标杆和市场领导者！《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789报告结构1中原项目增值案例回顾2市场分析和发展预测3项目竞争环境及优劣势分析4项目核心价值及营销定位5项目产品建议和核心营销策略6项目分阶段营销策略?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3经过8年的深耕细作，中原赢得了市场的认可，并具有操作市场发展各阶段的市场经验2002200320042005200620072010熟悉成都市场（调研）业务积累阶段业务飞速发展熟悉成都市住宅等各个物业的市实际操作成都市项目根据城市的发展中原代理项目也场概况项目的前期定位开始转移研究成都市政策项目的代理销售合作城南国际新城的发展潜力及区域价值评估研究成都市规划项目顾问，帮助开发商解决实际对成都市发展潜力进行评估问题，做到少投入大回报代理销售案场有一套完善的管理和操作流程对成都市重点规划发展区域的发展模式和发展速度等进行总结和对营销结合其他城市的成功案例评估做到有的放矢?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4中原代理项目分布：随着城市发展的方向，布局热点开发区域?2007年，成都第十一个五年规划提出，多中心多组团外延发展。四川中原的业务网已开始布局。?建设路：2005年，代理区域首个商品房项目。05-08年，见证区域房价从4000元飚升至8000元。?南延线：2007年，代理新世界项目，经历3年的深耕细作，截止2010年11月，区域累计代理8个项目，前期顾问5个，积累了大量客户资源?金沙片区：2006年，伴随金沙的发展，经历了数次调控的洗礼，经历了区域房价从4000-8000-3900-10000的波动期。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5中原代理经验：中原从不同发展阶段区域操作不同的项目，项目成功经验值得借鉴按地域发展阶段划分：?新区开拓项目：颐和家园，河畔新世界，一品荷花等；?区域快速发展中的项目：中大君越金沙、钱隆天下、世豪广场，蓝光1881等；?成熟区域的项目：壹号公馆，西府少城，金英汇，时代豪庭、铁狮门项目等；注：以下分析中原操作的处于不同发展阶段的四个典型项目，并从中借鉴经验?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6中原操作案例回顾：颐和家园，建设路板块首个在售商品房区域发展初期的高价格产品区域价格提升最快的项目开发商：中国电子产业部中泽实业项目位置：东二环建设路占地面积：58亩建筑面积：16万平米总户数：1244户推出时间：2006年6月中原代理项目?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7新区开拓盘典型案例：颐和家园。建设路区域首个入市项目，借势区域认知价值、土地溢价能力，价格高开快调项目价格走势图3同期成都市场2住宅涨幅1龙湖三首创爱千城这城颐和家园万科金红枫岭域蓝湾龙湖三千里1、07年龙湖、万科入市，区域价值迅速提升，项目进入补涨；2、项目交房。3、09年伊藤开业，项目二手房价格呈现上涨?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8新区开拓盘典型案例：颐和家园，广告文案极具新意引曝市场的关注度亮相期至销售期广告回顾广告诉求传达开发商品牌、项目悬念开盘亮相期项目概念开盘阶段生活概念强销阶段?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9新区开拓盘典型案例：颐和家园，现场符号化的包装促成客户留在销售现场，对项目后市发展充满展望?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10中原操作案例回顾：中大君悦金沙，在热点区域竞争态势下扭转销售颓势，打造区域品质生活典范在2008年‘楼市的寒冬’中烧起的一把火中原协助四川中大分公司成为集团全国销售冠军开发商：中大集团占地：235亩建筑面积：70万方项目业态：商业体、写字楼、住宅推出时间：2006年中原顾问项目?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11成熟区域典型案例：中大君悦金沙，成都热点区域——金沙片区的滞销盘，通过重新定位、纠正推广重塑项目形象广告回顾：概念模糊广告诉求传达项目概念中原入场前产品中原入场后生活方式?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12成熟区域典型案例：中大君悦金沙，中原接手后，重新定位和进行的推广动作，找准目标客群，传递项目产品和生活方式客户定位主力客户：市场上需求舒适型两房两厅和三房两厅的客户辅助客户：需求紧凑型三房两厅的客户年龄特征：25-40岁为主，首次或者二次置业。购买目的：作为舒适的长期居所，可能一辈子住这儿。购买特征：相当重视户型和规划，同时也重视价格，想拥有又有“里子”又有“面子”的房子。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13中原操作案例回顾：世豪广场，发展新区在调控期内的最热销项目，单盘10年销售7个亿城南‘最热销’综合体项目政策调控期内引爆客户下单的新区项目开发商：金怡园占地：147亩建筑面积：768274.79平米产品形态：商业体、写字楼、住宅推出时间：2010年4月中原代理项目?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14发展中的区域典型案例：世豪广场，位于南延线大源组团，区域大牌开发商林立，项目以高度、气势的广告亮相亮相期至销售期广告回顾广告诉求传达项目悬念，商业中心开盘亮相期项目概念开盘阶段产品价值强销阶段?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15发展中的区域典型案例：世豪广场，作好现场导示以截客、留客为主思路，低开高走，控制销量免费洗车场主干道广告折腿搭配销售4月推8月推4月推楼体广告道旗广告9月推?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16中原操作案例回顾：双发金英汇，成熟区域的高调清水小户型科华=繁华，让城市中心地段价值体现得淋漓尽致无媒体推广情况下，1个月热销120套开发商：成都市双发置业有限公司占地：20亩建筑面积：41000平米产品形态：商业、住宅推出时间：2010年7月中原代理项目?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17成熟区域典型案例：双发金英汇，分阶段广告诉求传递成熟区域的地段价值亮相期至销售期广告回顾广告诉求传达项目悬念开盘亮相期项目价值开盘阶段产品价值强销阶段?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18报告结构1中原项目增值案例回顾2市场分析和发展预测3项目竞争环境及优劣势分析4项目核心价值及营销定位5项目产品建议和核心营销策略6项目分阶段营销策略?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19Part1政策及宏观市场预测?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20近期市场回顾：中央调控强力度加强，地方性执行细规跟进，市场进入观望期近期中央政策回顾：金融政策力度增加10.29.2910.1110.2011.11楼市二次调控细上调存款准备加息三季度经济数据公预售资金监管则出台金布,CPI创新高一线城市限购政策陆续出台，二线城市暂未跟进截止11月10日，共计有15个城市出台限购令，包括：北京、天津、上海、深圳、广州、福洲、大连、宁波、厦门、南京、温州、杭州、三亚、海口、苏州、兰州?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21中央政策：二次调控细规出台，表明了政府调控的决心，主要打击投机、投资性需求，对刚需、改善居住客群和高端住宅的影响较小?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22加息对楼市的影响：对楼市和购房者都会产生一定影响，但是效果不好，其中对楼市影响有很大的滞后性加息初期，效果未显现，累加效应将影增加了购房者的成本，也使购房心态响后市的走向出现变化?CopyrightCentalineGroup,2010