番禺市广路福临门大酒楼地块项目整合定位规划及营销策略方案广东中原地产代理有限公司项目一部2011年9月本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报??告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20102010复制和传播。CodeCodeofofthisthisreportreport||11Catalog——思维导图1项项目周目周边楼边楼市市环环境分析境分析3项项目整体定位目整体定位一、二手楼市一、二手楼市档档次、次、产产品、客品、客户户4项项目整体目整体开发概开发概念念2项项目自身目自身开发环开发环境分析境分析周边、地块周边、地块5总总体体规划规划效果示意效果示意6整合整合营销营销推广策略推广策略?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2Part1项目周边楼市环境分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|31项目周边一手楼市分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4番禺一手楼市中小户型产品销售状况分析总货量面积均价货量已售套数月均消化所在板块楼盘名称销售情况（套）（㎡）（元/㎡）（套）（套）（套）（住宅性质）该项目在08年9月份推出两栋公寓尚东尚筑39-61150003122580，截止08年底销售140套，到09年销售至258套，剩下约50套尾货至今没有成交。亚运板块647（住宅性质）该项目由于将整个组团打包推售，各金海岸花园60-10912000-15000136260户型销售情况都十分差，已售的26套一、二房单位成交于去年，今年这些单位无成交。庄士·映（住宅性质）该项目在8月份推出，带2000元/㎡57-8110000-120001999820蝶蓝湾装修，一房单位仅销售10套左右。（住宅性质）该盘目前在售大户型，且大户型消化海伦堡流金缓慢，预计在短时间内不会推出小户型。已售小户45-11514000-15000968264岁月型并非对外公开销售，已售的26套中，18套是二房单位并成交于今年5月份。市桥板块1921（住宅性质）该项目于去年10月份推出，赠送空博学公馆57-8212000-1500036817620间多，价格明显低于周边在售项目。奥园广场（商业性质）该项目在6月26日开售，全部售罄40-8515000-1700058530060（二期）；8月28日再次开售，当天售出80%。（住宅性质）该项目在5月初开盘，先推出3栋后诺德中心城41-10112000-1400071427140再徇众加推，一个月即消化将近4成，6月成交约160套，后续小户型出货变缓慢。华南板块1853（商业性质）该项目于3月推售5-7栋约330套，海印星玥85-9520000-2100077351180至今已成交超过180套，6月消化了24套。广奥友谊尚（住宅性质）该项目预计于今年9、10月份推出38-90待定3660——居。整个番禺楼市住宅性质的纯公寓受租赁不活跃及限购影响，销售缓慢商业性质的公寓由于不受限购影响，销售火爆?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5项目周边一手楼市个案分析星誉花园单价元/总套数户型面积/㎡总价/套供应量销售量签约率㎡二房二厅63-8212000起75-99万514894%408均价三房二厅87-123110-150万15314997.4%12600总计总成交率96.6%带装修1800元/㎡20419796.6%占地面积16579㎡?项目区位优势：60498建筑面积㎡?项目位于新光快速市桥出口处；总户数408户?项目步行至地铁三号线市桥站20分钟；?项目步行至左边村综合市场10分钟；当期户数204户?项目所在区域可就读番禺市桥富都小学，星海中学；项目二期尚在规划中项目一期产品开售时间为2011年2月20日，开售三个月消化率过80%。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6星誉花园客源结构分析置业类型客户职业客源来源购买目的占比首次置业型新广州人天河、海珠、越秀婚房、过渡性居住70%高级白领、公务员改善型周边居民、企业主番禺市桥、周边大社教育配套20%区业主投资型企业老板、炒房者广州、番禺、其他区位优势明显10%市场前景好首次置首次置业业新广州人成新广州人成为为一一个庞个庞大的客大的客户户群，且群，且刚刚性需求大。性需求大。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7项目周边一手楼市分析诺德·中心城总套数户型面积/㎡单价元/㎡总价/套签约率1房1厅41-5011000-1250045-62万45%8032房2厅60-9012000-1400072-130万70%3房2厅99-10113000-15000130-150万65%总计毛坯%热销户热销户型型60-7260-72㎡㎡两两50%买家来自广州普通白领阶层；媒体表现形式：房房20%买家来自华南板块及广州的二次置业型和?楼书，户外广告；改善型客户；?楼巴接驳天河石牌桥、江南西站点；15%看中板块未来升值前景的投资型客户；?天河体育中心周边派单、汉溪地铁派单15%的买家为关系户和其他。?TVB电视广告41-50㎡公寓户型消化较慢；原因一：正望马路和烈士墓园，景观较差，且受政策环境影响；原因二：大多投资者和二次置业人士都不希望浪费一个名额购买单身公寓或单间住宅产品，更愿意直接投资商业写字楼产品；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|82项目周边二手楼市分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9项目周边二手住宅分析鸣鸣翠苑翠苑，，楼龄楼龄5-75-7年。年。楼盘楼盘入住率入住率93%93%以上；以上；两两房三房房三房户户型型80-9880-98㎡二手成交活㎡二手成交活跃跃，成交均价，成交均价1000010000元元//㎡。㎡。江南新村江南新村，，楼龄楼龄2020年左右。年左右。楼盘楼盘入住率入住率90%90%以上；以上；两两房房5050㎡㎡少少有有放放盘盘，三房，三房8585㎡㎡有大量有大量货货源，成交价源，成交价6500-6500-70007000元元//㎡。㎡。侨侨基基花花园园--鸿鸿基基花花园园，，楼龄楼龄1616年。年。楼盘楼盘入住率入住率90%90%以上以上；；两两房房6666㎡㎡少少有有放放盘盘，三房，三房带带套房套房8383㎡有㎡有货货源源较较多，成多，成交价交价8000-90008000-9000元元//㎡。㎡。雅雅居居乐鸿乐鸿禧禧华华庭庭，，楼龄楼龄1-31-3年。年。楼盘楼盘入住率入住率85%85%以上；三期已售以上；三期已售罄，占罄，占时时未未收收楼楼，，没没有房有房产证产证；一期，二期；一期，二期产产品有大量品有大量98-12098-120㎡三房㎡三房单单位位放放出，成交价在出，成交价在12000-1600012000-16000元元//㎡㎡,,9898方方小三房成小三房成交活交活跃跃。。由由此此可可见见，，项项目周目周边边二手住宅二手住宅总总体成交活体成交活跃跃，，但但成交均价成交均价参参差不差不齐齐。。主主要要是受是受楼龄楼龄和地和地段段差差异异等等因因素素影影响响。。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10项目周边二手住宅供应分析近三个月二手近三个月新增面积段出售均价出租均价客源项目名称楼龄成交套数出租房数(㎡)(元/㎡)(元/㎡)区域51-79㎡两房65001150市桥周边外来务工人江南新村10520年楼龄长楼龄长83-122㎡三房68001350员/子女读书人士配套差配套差78-81㎡两房96002300鸣翠苑1865-7年周边学校教师/白领81-137㎡三房10000260066㎡两房81001450普通白领阶层步行步行至地至地/铁铁刚就侨基花园252916年83㎡三房79001850站业的大学生站55分分钟钟95-100㎡两房145003600高级白领雅居乐鸿禧华地铁上盖物业30261-3年地铁企业高管上盖物业庭98-138㎡三房135003800配套一配套一应应俱俱全全外籍人士40-80㎡两房68001500普通白领阶层/刚就鸿基花园17516年73-80㎡三房73001800业的大学生以上数据显示：周边二手楼盘中侨基花园、雅居乐租售两旺。原因一：地铁上盖物业，交通十分便利；原因二：大社区，物业管理完善，安全，配套齐全?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11项目周边一二手楼市总结??项项目周目周边边一手一手楼楼市供市供应应量量稀缺稀缺，，尤尤其是其是环环境好，地境好，地段段好，配套好，配套齐齐全的一手全的一手楼楼成交成交较较快快；；??项项目周目周边边一手一手楼楼市市总总体成交活体成交活跃跃，，热销户热销户型型为为60-7560-75㎡㎡两两房房两厅两厅，，87-12387-123㎡三房㎡三房两厅单两厅单位，位，22房以下的住宅性房以下的住宅性质质的公寓型的公寓型产产品由于受番禺整体出租市品由于受番禺整体出租市场场不活不活跃跃及限及限购购影影响响而而销销售售缓缓慢；慢；??项项目周目周边边一手一手楼盘楼盘主主要要客源，客源，来来