资源第一，策略第一，实战第一——汇金国际营销策略报告置业通//2011.09目录：目录：Part1.商业地产市场环境分析Part2.项目整体属性定位及市场占位Part3.置业通对提高项目竞争力的思考Part4.公寓及写字楼客群定位Part5.公寓营销攻略Part6.写字楼营销攻略Part7.别墅定位及营销思考co市场环境ntents我们面临怎样的市场环境，商业地产的发展形势如何？政策环境：新政下——商业物业契机一：商业地产未受限购、首付款提高的影响，通胀压力之下，住宅限购以及商用物业的行情看涨刺激包括写字楼、商铺在内的商用物业投资，也令售价大幅上扬。契机二：商业地产投资回报率高于住宅，比住宅更抗泡沫性、周期性，投资市场相比住宅而言也要健康，投资安全性较高。契机三：新政使大量资金止于银行，银行加大对中小企业的贷款，得以成就一批新客户。商业物业迎来发展机遇一组统计数据：2011年上半年，北京、上海、广州、深圳这四大城市的一二手写字楼成交与去年同期相比小幅增加，广州、深圳、成都、杭州的甲级写字楼价格一路上涨。多数城市呈现空置率明显下降、甲级写字楼租金环比全线上涨态势。写字楼供不应求，主要城市商业地产租售价格同步上涨，限购下写字楼成投资客转战目标！经济环境：中小企业发展趋势——规模及速度。2008年末单位与有证照个体经营户的各区数量?根据长沙市第二次经济普查公报，2008年末天心、雨花两区法人单位合计7900个，按全市平均增速12%计算，到2013年，两区企业将达到约1.4万家（这还不包括个体工商户）。?随着长沙经济的发展，中小企业发展速度也将加快。长沙及各区中小企业的蓬勃增长，为区域商务市场带来良好机遇。市场环境：2009年长沙非商品住宅存量为41.36万方。2009年长沙市非商品住宅市场存量统计表：2009年商品非住宅供应及销售情况　供应（万方）销售（万方）存量（万方）开福区27.5213.5513.97内五区各区09年商品非住宅供求比天心区16.6814.751.9322雨花区44.9724.9620.0117岳麓区15.1810.564.6212芙蓉区18.117.270.837合计：122.4581.0941.362-31月2月3月4月5月6月7月8月9月月月月1011129年9年9年9年9年9年9年9年9年0000000009年9年9年202020202020202020000202020开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区市场环境：2010年长沙非商品住宅供应量、成交量齐升，存量下降到18.63万方。2010年长沙市非住宅市场存量统计：2010年非商品住宅供应及销售情况　供应（万方）销售（万方）存量（万方）2010年内五区各区商品非住宅供求比开福区22.6315.387.2525天心区20.8423.45-2.6120雨花区56.646.89.815岳麓区29.5316.2213.31105芙蓉区10.1319.25-9.120合计：139.73121.118.63月月月月月月月月月1234567890月1月2月年年年年年年年年年111000000000年年年010101010101010101000222222222010101222开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区市场环境：2011年上半年长沙非商品住宅供不应求，已消化了之前的存量，上半年供销差达10.33万方。2011年上半年长沙市非住宅市场供销情况：2011年上半年商品非住宅　供应（万方）销售（万方）存量（万方）2011年上半年各区商品非住宅供求比开福区9.388.11.716天心区5.516,97-11.475雨花区6.7723.79-17.024岳麓区15.369.675.693芙蓉区0.916.69-5.782合计：37.9248.25-26.87102010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区2010-2011年，商业地产受益于新政对住宅资金的挤出效应，逐步升温，长沙乃至全国的商业地产已呈爆发式增长态势。2009-2011年上半年供应销售存量区域　20092009年，内五区存量年，内五区存量41.3641.36万方万方（万方）（万方）（万方）开福区59.5337.0322.44天心区43.0238.24.8220102010年，内五区存量年，内五区存量18.6318.63万方万方雨花区108.3495.5512.79岳麓区60.0736.4523.62芙蓉区29.1443.21-14.0720112011年上半年，内五区存量年上半年，内五区存量-26.87-26.87万万合计：300.1250.4449.6方方此一轮的商业地产上升势头可能还会维持3～5年，此后将迎来洗牌期。co市场环境总结ntents目前市场的不利因素主要指向住宅，商业地产未受限购、首付款提高的影响，在新政压力之下，商业地产行情看涨，且上升势头可能还会维持3～5年！co建发品牌ntents项目属性建发品牌对于本项目的意义关于项目整体属性的思考厦门建发集团，30年的发展历程，2010年位列中国企业500强第147名、中国服务业500强第53名、中国企业效益200佳第179名，并连续多年位居福建省企业集团100强首位。更多…汇金国际：面世前即受到关注…西山汇景：长沙较早出现的资源豪宅项目，知名度高湘江北尚：长沙07年的明星楼盘————企企业业品牌的溢价度，于品牌的溢价度，于项项目具目具备备巨大巨大优势优势汇金国际之于建发不仅是物业类型的超越，更是品牌的再次超越中心核区，镀金地段，临大动脉芙蓉路，地铁上盖，成项目地段价值项目地段价值熟配套，商业商务氛围浓厚。芙芙长沙主城区蓉蓉路路?紧邻侯家塘商圈，地理位置优越，交通便捷，商业商务氛围浓厚；中心板块五一商圈?直邻长沙第一路芙蓉路侯家塘商圈——长沙金融商务中轴本本案案东塘商圈线，处于芙蓉路商务带4上；地地铁铁路路线图线图公?临地铁1号、3号线，里地铁1号线赤黄站距离侯侯家家塘站塘站本项目100米。本本案案向南赤赤黄黄路路站站城南板块（省府板块）商务力=增值力，本项目处于城市金融商务重地——候项目商务价值项目商务价值家塘与南湖新城的结合部。芙蓉路金融商务轴线根据南湖新城的规划方向和候家塘的交通区位不难得出，城市的商务金融核心在候家塘与南南湖新城金融商务区湖新城的结合部。项目物业类型丰富，涵盖写字楼、公寓、住宅、别墅，商项目整体认知项目整体认知业，小型城市综合体，投资价值高。?住宅：本项目天生具备极高的人流的交叉影响严重，私密性差，商务价值，随着长沙经济的发展，较噪音干扰较大，影中小企业的壮大，以及本身写字楼响居住品质、公寓的带动，商务人流将渗透到本项目的高层住宅内，高层住宅将高层住宅往半商半住的趋势发展。7145671456㎡㎡公寓?别墅：非资源型别墅，亦非第一居所，居住品质不及城郊别墅。别墅2389923899㎡㎡高层住宅Soho办公因此，整个项目升值潜力较大，购买目的大多以投资目的为导向！立面价值：新古典主义建筑风格，立面沉稳，档次感强项目价值一：项目价值一：，古典简约，兼容典雅与时尚，历久弥新。?新古典主义是古典与现代的结合物，超越了“欧陆风”的生硬与“现代简约”的粗糙，设计更趋精细，品位更加典雅细腻。?在檐口、构件、线条、颜色等方面可以说是世界建筑精华的集大成者。昭示价值：142米的地标性建筑，傲居区域商务之巅，项目价值二：项目价值二：105米的临街面，展示面宽，昭示性好。地标性建筑，展示面宽，昭示性强吸引人群，带来高商务、商业价值142米的地标性建筑，直临大动脉芙蓉路，105重点交通地段能吸引较多人群关注，扩大米的临街面，项目昭示性强，有利于人流车流的项目影响力；有利于对外形象的推广和吸引人流，并为吸引，人流集中度高。项目带来较高的商务、商业价值。生态价值：公寓和写字楼均带空中花园，拥有办公物业项目价值三：项目价值三：稀缺的生态景观资源。?花园式生态办公是一种全新的商务办公理念，是对传统办公方式的超越和颠覆。每每一一层带两层带两个个空中花空中花园园?空中花园元素的加入，打破了每隔每隔三三层带层带传统写字楼沉闷的空间感受，为空中花空中花园园办公人群提供了休闲，放松的场所，使工作者能在休闲的环境中产生更多的灵感；?生态化办公的打造，提高了项目的竞争力。写字楼层高：长沙市场唯一4.95米超高层高的写字楼，项目价值四：项目价值四：可以隔成两层使用，超高性价比，并且具有稀缺性。LOFT生活空间WorkRoom工作空间打造Soho办公——loft工作室：将近5米的层高，带给商务人群的将是一种“颠覆式”的办公体验。传统商务楼宇的压抑、一成不变、约束感都将不复存在，带来的是更开阔、更透明、更舒适的办公感受。完美地演绎了“高空间利用率”的现实层面上的个性化办公空间，很受创智型企业欢迎。项目价值五：项目价值五：电梯配置：梯户配置比超高。?电梯的配置是衡量写字楼硬件配置最基本最直观的指标；?写字楼带5台品牌高速电梯，公寓带8台品牌电梯，梯户配置比高，等候时间短，效率高。项目八大价值体项目八大价值体系：系：央区核心镀金地段地铁物业，交通畅达地段交通地标，展示面宽梯户配置比高昭示性电梯配置层高产品4.95米层高综合素质高景观建筑空中花园，生态化办公新古典主义建筑风格制造不平等=成功，效率是商务的灵魂制造不平等的区域：资源集聚，配套完善制造不平等的交通：芙蓉路大动脉，地铁上盖制造不平等的物业：涵盖住宅、商务、商业等多种形式制造不平等的高度：142米的高度，傲居区域商务之巅制造不平等的层高：近5米超高层高，稀缺即价