龙泉别墅项目市场研究与产品定位论证建议一、项目地理评价项目用地直观项目地形简析项目用地特征启示?项目用地直观至龙泉项目距龙泉城区约6000米项目距古镇洛带约5500米项目项目距成都（经成渝高速至三环）17公里用地项目投影占地面积约70亩医院?项目用地直观北项目用地中间高，两侧低,总体地势东高西至龙低,是典型的山地地形。泉项目北侧有一水渠至山上流下低地项目东南角山上现有医院一所项目西南侧有一临街旧楼山脊项目北侧紧邻区域新开发大盘“桃源铭”水源项目西临阳光大道低地医院项目用地直观项目地理项目用地特征启示?项目地理地势负东山高而面西低，北、南低而中脊高。北水渠山地林地低至医院龙北泉坡地水源高山低脊坡地山地林地医院阳光大道?项目地理项目用地暗合《老子全译》四十二章经文中“万物负阴而抱阳，冲气以为和”的意境，具有行云流水观天下之形势。项目用地简析项目地形简析项目用地物业发展初判?项目用地物业发展初判单纯从项目地理特征来看，项目用地地势落差较大，背山观城，拥有绝佳的自然山地森林环境，具备开发高端别墅类物业所必须的环境资源属性和地理资源属性；但受项目用地规模和区域成熟度的限制，70亩的体量在市场价值特别是市场品牌形象等方面难以成为一个竞争区域的领先者。小结：项目地理具有先天别墅产品气质，物业发展方向天然选向做具有高附加产品价值的山地别墅类产品，更有利于项目用地价值的深度挖掘。基于别墅作为特殊的高端产品和客户来源宽广而群体数量有限的特点，我们势必应当从全局的角度对成都别墅市场格局作一个简单的梳理，以客观和全面审视本项目所在区域市场在这样一个整体格局中的地位和发展趋势。第二章成都别墅市场竞争格局总体市场环境简析总体市场环境结论成都别墅市场格局成都别墅物业板块分布别墅物业板块主要特征?成都别墅市场格局都江堰新都青白江1、一中心、多组团、多圈层的城郫县市发展格局已形成；都市区2、向东向南发展的总体规划和政温江策导向已经对城市房地产发展产生了明显的引导和推动；３、城市别墅、近郊第一居所中心城区（生活）别墅和度假别墅市场分类已然形成。第一居所别墅市场向东、向南重点发展接受已明显推进到二圈层城市区域。东升龙泉华阳成都别墅市场格局成都别墅物业板块分布别墅物业板块主要特征?成都别墅物业主要板块分布都江堰/青城山金堂城市别墅以浣花溪为代表，其他零星分布；近郊别墅以牧马山区域为代表，南延线华阳麓山版块近年异军崛起，二圈层区县各有发力，如温郫版块，新都北部新城版块。度假类主城区别墅以青城山为代表，近年来各郊县主要是三圈层城市如蒲江、新津、金堂均有大规模度假项目和别墅产品出现。双流牧马山南延线龙泉成都别墅市场格局成都别墅物业板块分布别墅物业板块主要特征?主要别墅物业板块主要特征主城区主城区版版块块主要特征：城市别墅（第一居所）竞争优势：区域稀缺、区位优势迎迎宾宾大大产品形态：联排、叠拼、花园洋房、少量双道一道一号号拼、独栋雍雍锦锦舜舜湾湾苑苑水映水映市场销售概况：具有极大的市场价格想象空锦锦宏宏··流流间，去化速度快、是高端消费群体首选区域长岛长岛水山庄水山庄康郡康郡··波波旁旁镇镇?主要别墅物业板块主要特征主要特征：　　河景、浅丘、大型景观、规模、品质、国际化、交通便捷、配套完善南延南延线线版版块块竞争优势：区位发展、环境、规模、价格产品形态：联排、叠拼、双拼、独栋、花园洋房市场销售概况：城市第一居所别墅热点区域，日趋成熟，价格攀升快、品牌楼盘去化速度快蔚蓝卡地亚?主要别墅物业板块主要特征主要特征：自然山林、浅丘山地、河流、高尔夫、近郊第一居所别墅双双流流牧马牧马山板块山板块。竞争优势：自然环境资源/人工观景资源（高尔夫球场）产品形态：联排、叠拼、双拼、独栋市场销售概况：得益于山地自然资源优势、近郊生活别墅集群效应，又具备一定性价比优势，属近郊别墅消费热点区域，销售去化较为理想。现已进入龙湖、置信为品牌代表的后牧马山时代。?主要别墅物业板块主要特征都都江堰江堰//青青城山板城山板主要特征：自然生态、成都人的避暑胜地、双遗产、度假、休闲、投资块块竞争优势：　　不可复制成都周边唯一的双遗产自然、人文资源优势产品形态：　　以度假休闲为主的低层公寓、花园洋房、联排、叠拼、双拼、独栋等丰富产品类型。市场销售概况：　　以度假公寓为发端，纯度假别墅产品逐步高端，价格和市场在地震前后成为分水岭，地震前青城山片区的销售几乎没有任何阻碍，价格开始突破万元。目前处于市场恢复期。大型品牌企业开始大量强势进入。长期利好。?主要别墅物业板块主要特征主要特征：山地、森林、主要特征：山地、森林、湖景湖景资源，资源，早期定早期定位模位模糊糊，别墅区域市场形象，别墅区域市场形象建立建立中中龙泉龙泉同安同安板块板块懋山湖竞争优势：御岭湾　　离城区最近的拥有自然山水森林资源的别墅区，具有同类物业板块中较高桃源铭的物业增值空间和投资的性价比优势。本案产品形态：　　独栋、联排为主、少量双拼市场销售概况：　　属于成都近郊别墅板块全新崛起的新兴区域，第一居所别墅概念，市场认同度相对较低，市场去化速度相对缓慢。?主要别墅物业板块主要特征温郫温郫板块：板块：　　　　主要主要指指光光华华大道两侧大道两侧及延伸线散及延伸线散布的布的独立独立别墅项目别墅项目或或规模项目的别墅组团、规模项目的别墅组团、二圈层二圈层其他其他板块板块置信芙蓉置信芙蓉古城古城片片区、区、国色国色天天香片香片区、区、郫县郫县成都成都后花园后花园、、今日田园今日田园等。等。其其中以光中以光华华大道大道沿线相沿线相对对集集中，中，芙蓉古城片芙蓉古城片区区市市场场品牌度最高。主品牌度最高。主要特征：要特征：河河流资源流资源丰富丰富，，区域环境区域环境优美优美，区域总体，区域总体认知认知度较高，以低总价的类别墅产品度较高，以低总价的类别墅产品居居多，高端别墅以多，高端别墅以置信置信项目为典型。受客源市场影项目为典型。受客源市场影响响，区域竞争，区域竞争激烈激烈。。新都板块：新都板块：　　　　以万以万科双科双水水岸岸项目为发端，项目为发端，保保利利１９８１９８项目为项目为代表代表。。主要特征：高尔夫公主要特征：高尔夫公园园，，保利品牌保利品牌资资源整合源整合与驱动与驱动，，规规模模项项目的目的别别墅墅组组，北部新城形象在的政府包装，北部新城形象在的政府包装与与推推动动下提升很快。下提升很快。目目前销售顺前销售顺利。利。主要主要包括包括：：三圈层三圈层其他其他项目项目　　　　以以花花样样年年的的蒲江蒲江“大“大溪谷溪谷”、”、保保利利石石象象湖湖项目、项目、花花样样年年新新津君津君山项目、大山项目、大陆陆新新希望希望新新津津项目、中项目、中铁铁二局二局崇州金马河崇州金马河项目、新项目、新津国际津国际水城、水城、蓝蓝光光金堂原金堂原成成野野““观观岭岭”项目为”项目为代表代表。主要特征：。主要特征：综综合类度合类度假假项目项目定定位，高位，高尔夫尔夫等等旅游旅游度度假配套假配套，，大面积大面积湖泊湖泊、森林、森林景景观。特观。特色色，价格，价格优优势。目势。目前销售情况各前销售情况各有有不同不同。。那么，在这样一个竞争激烈风格各异的别墅市场格局背景下，本项目所在的龙泉同安别墅片区所面临的问题、条件、竞争机会又在哪里呢？为此，我们又必须对龙泉同安别墅板块和典型项目进行深入解读，以找到项目定位的别墅类型的方向。第三章项目区域别墅市场环境、竞争地位与发展趋势区域市场整体描述区域别墅物业市场分析区域别墅市场竞争定位?区域市场整体描述受政府变故后人为的政策回避带来了长期的市场沉寂。阳光城的没落带来的购房者对区域置业居家的不认同依然在持续。高端物业市场去化也相对滞缓。区域的城市发展规划及市政生活配套体系停滞在几年之前，越发跟不上当下居家生活需求，一定程度上也成为区域房地产市场摆脱阳光城阴影涅槃重生的的主要障碍。?区域市场整体描述购房消费市场集体对区域开发物业的冷落，进而对区域普通物业开发市场市场的发展造成极大的损害，甚至倒退。市政生活配套建设的多年停滞，让新近购房者望而却步，龙泉城区、东山片区、世纪大道片区的快速崛起，进一步分流拦截了消费客源市场，让区域普通物业开发更加举步维艰。?区域市场环境结论通过对项目所在区域总体市场环境的研究分析，我们得到以下市场环境的基本结论：?从区域所有的自然地理环境资源看，区域具备成为未来成都近郊山水森林别墅热点区域的发展基础和潜力。?从区域普通物业市场环境来看，除非区域市政生活功能配套设施的快速完善，否则在未来两年中普通物业市场难以复苏。?从区域别墅类高端物业发展趋势看，未来的1、2年区域将迎来别墅类高端物业的快速发展期。区域市场整体描述区域别墅物业市场分析区域别墅市场竞争定位?别墅物业市场分析区域别墅类物业呈现两极分化，一类Ａ以阳光城时代面市项目的后续开发物业如国一澳乡、天鹅堡、盛世中华等经济型别墅，一类Ｂ以中粮御岭湾、舜园桃源铭等品牌开发商推出的具有较高品质形象的高端别墅。两类物业的差异比较　　Ａ类　　Ｂ类价格中低价位中高价位规模中小规模中大规模产品粗糙精细配套简单丰富完善自然景观资缺乏湖景、山景源服务普通物业服务高端物业服务体系智能化标准低高标准品牌形象缺乏具有一定市场品牌形象?别墅物业市场分析区域别墅类项目不同产品形态面积区间及价格主要产品形态主力面积区间主力价格区间主力总价区间独栋350-50011000-13000350~500万双拼300-3508000-10000250~350万联排250-3008000180~250万叠拼无多层复式花园洋房160-220400060~80万注：除花园洋房价格外，其余均以新增项目为参考?别墅物业市场分析区域别墅项