序言序言?温州泰和房产营销机构受浙闽物流中心委托，对其位于苍南县灵溪镇物流中心一综合用地地块进行相关市场研究和项目定位分析。?本次调研主要通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解苍南灵溪商业和房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及产品定位，对项目的整体规划提出具有建设性的建议，以达合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。?我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为贵公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。温州泰和房产营销有限公司2011年6月8日目宏观经济分析录物业市场研究市场研究目标客户研究项目地块分析产品规划建议超市物业规划写字楼物业规划产品定位SOHO物业规划餐饮娱乐物业规划开发成本估算经济分析经济收益估算第一部分市场研究城市概况宏观经济分析城市规划宏观经济市场研究宏观经济总结物业市场研究目标客户研究项目地块分析灵溪(城镇概况)灵溪镇位于苍南县中心偏北,面积86.5平方公里，是浙江省最南端的一个县城集镇。北离温州市区83公里，南距福建省福鼎镇32公里。地处浙闽交通要冲，104国道、同江——三亚高速公路、G15沈海高速、温福铁路贯穿全境；横阳支江、萧江塘河、沪山内河穿城而过，形成便捷的水陆交通网。是苍南县的政治、经济、文灵化、科技、交通中心。溪灵溪(城镇概况)?行政　灵溪镇辖5个社区、18个居民区、146个行政村。人口21.08万人。?经济浙闽副食品商城、浙福水产城、浙闽物流中心、浙闽农贸综合镇场已成为浙南闽东北颇具影响的龙头镇场，参茸镇场获“中国人参鹿茸冬虫夏草集散中心”金名片。浙闽汽车城（4s别克专卖店）的成立，填补了苍南高级轿车专卖的空白。灵溪主要经济指标增速较大，综合经济实力在温州镇30个强镇中名列前茅。?文化经浙江省文化厅批准，灵溪镇分别荣获“浙江省木偶戏传承基地”、“浙江省民间文化艺术之乡（单档布袋戏）”称号。县政府对文化产业、极为重视特在灵溪镇人民公园的黄金地段划出一地块，建成全省首家乡镇级的民间艺术专用基地——“灵溪民间艺术馆”。作为木偶戏、渔鼓的传习所。灵溪民间艺术馆的建成，是灵溪镇非遗保护与传承工作的一项重要举措。灵溪(城市规划)随着苍南县城市规划的不断完善，未来灵溪将形成：一心两轴两片联动的总体布局。“一心”即城区中心。位于站前大道东侧，规划成为苍南行政、商业、文体中心。“两轴”即东西向城市商贸流通轴及城市主要公共服务设施集中轴。“两片”即以站前大道为界，西片为老城区，保留原有商业、居住功能。东片为新区，形成新型商、公、贸、住为一体的多功能区。总体规划以城市向东发展为基础，适当向南拓展形成扇形发展的态势。灵溪(城市规划)1、中心聚集，南北伸展。加强中心城市建设以建设现代化都市为目标，使之成为我国东南沿海重要的工业、商贸、港口城市以及浙西南与闽东北的重要核心。2、点轴开发，分片均衡。通过轴线的带动作用，均衡各片区域的城镇发展。扶植重点城镇，通过交通轴线的辐射，带动山区经济、社会发展。灵溪(宏观经济-GDP)宏观经济总量大，增长速度快，资金充裕，为房地产发展带来了机遇。生产总值--亿元增长率灵溪镇经济总量大，增速快，增速都在12.2%120140.00%以上，历史最高增速是2009年达到117.6%，2010年实现生产总值70.1亿元，由于2009100120.00%年总量太大，2010年出现负增长。100.00%80金融危机后灵溪经济开始跨越发展80.00%60年份生产总值（亿元）增长率60.00%2006年34.112.8%4040.00%2007年39.516%2020.00%2008年44.312.2%2009年96.4117.6%00.00%2006年2007年2008年2009年2010年2010年70.1-27.9%灵溪(宏观经济-人均收入)灵溪镇人均收入提高较快，民间投资活跃增长率年份人均收入元增长率0111808元2.08%022006543610%901156725.89%0元2820078271元13.00%0918811.00%0元2708271元13.00%20089188元.11.00%0260543610%02200911567元25.89%0%5%10%15%20%25%30%201011808元2.08%增长率灵溪(宏观经济-市场贸易)2010年163.2825.10%商贸活跃2009年130.522.80%区域影响力强2008年106.37.00%灵溪2007年99.311%镇2006年89.810%市020406080100120140160180场市场贸易成交额（亿元）增长率%贸易年份市场贸易成交额（亿元）增长率%成2006年89.810%交2007年99.311%额2008年106.37.0%很2009年130.522.8%高2010年163.2825.1%灵溪(宏观经济总结)灵溪经济发达，人民生活富裕，消费力强！4%一、灵溪镇经济比较发达，GDP总值和人均收入较高二、灵溪镇商贸发达，是温州市域少有的第三产业占主43%53%导地位的城镇三、灵溪镇是浙南闽北交通咽喉，近年来，灵溪镇厚积薄发，加大城市建设力度，对平阳水头、腾蛟、萧江以第一产业第二产业第三产业及福建福鼎等地闽南语系形成聚合力四、目前灵溪镇房地产开发还处于粗放阶段，市场机会较多五、灵溪镇区域影响力将进一步推动商贸发展第一部分市场研究宏观经济分析商业物业研究市场研究住宅物业研究物业市场研究办公物业研究酒店物业研究目标客户研究餐饮娱乐物业研究项目地块分析第一部分市场研究灵溪商业环境本次共调查了灵溪一街到八街的主要商业街。在此调查中发现灵溪当地服装店居多，也有电动车一条街、珠宝项链一条街、手机一条街、但是分布的区域比较零散，规模都不大，主要集中在一街到五街之间。其次灵溪商业的格局很差，每条街经营的类型各有不同，没有形成核心商圈。由于没有集中卖场式商业，灵溪人普遍喜欢流动式购物，但在服装店集中的江湾路、仁英路人流量较少，说明购物目的性很强。时代广场聚集了新型业态的商业，但体量不大，还没有形成商圈。站前大道城中路东仓路莲池路华侨路望鹤路大门路江湾路第一部分市场研究街道主要经营项目年租金城中街以品牌服饰鞋业为主：七牌、美特斯、康奈鞋业、森马、德尔惠、吉尔达、杰豪、红蜻蜓、意尔康、法派、红火鸟、巨（一街）派、康龙、爱登堡、意丹怒、太子龙，夜市一条街，华府百货、李宁、珠宝、多喜爱、中国工商银行、农行、十足、藤桥、阿迪达斯9万左右莲池路以南以中老年人服饰为主，诊所、窗饰、银行、药房、化妆品、食品商行、饭庄、饰品店、家纺、内衣、酒行、美（二街）发、乔丹体育、女装、宾馆9万左右望鹤路当家人、面馆、药店、饭庄、航空、电瓶车、摩配、绿驹、奔的、保时、绿佳、佳捷、佳能、主要以电动车为主，（三街）家居、旅馆、服装店、烟酒行、文一书店、保健品、婚纱摄影、诊所、烟酒行、眼镜店9万左右大门路解百纳、杂货店、餐馆、正新、航空售票、现榨水果、中药店、美发、床饰、东池便当、凉茶、农贸市场、康程（四街）路-水果一条街、小酒店、美甲、闽南菜、儿童摄摄影、学生用品、阿尚酒行、华莱士、面疙瘩9万左右江湾路以年轻时尚品牌服饰为主,业种较，其他杂酒店、美食、银行、家电、超市、服装店、手表、皮具、美发、宾馆、家纺（五街）、便利店、邮政、烟酒、图文、门行、化妆品店、药店、杂货店较多、其次以手机店、还有以各类的美食、渔庄、小吃、10-12万还有一家邮政和几家银行华侨路名尚美食、灯饰、知味和私家菜、美发、手机、杂货、饭庄、大药房、海鲜美食、超市、医院、化妆品店、书店、农家（六街）果园、酒窑、宾馆、琴行、汽车用品超市、天韵琴行、佳乐电玩、口十味、鞋业、多味小吃、男装、派出所、宾馆、5-7万东仓路房地产中介、饭庄、理发店、图文农家果园、宾馆、药店等（七街）5-7万结论：从老城区到新城区主要商业街的经营分析，灵溪当地没有一条正规的商业街，档次高低都混在一起，租金也是比较低，没有形成核心商业圈.第一部分市场研究卖场研究调查表明，灵溪只有3家规模性超市：天客隆、百一超市、万家惠。万家惠一天的人流量最多可以达到10000人左右，但是这些普遍档次不高，装修一般。天客隆总面积约4745平米经营情况很不错百一超市总面积约985平米经营情况很不错万家惠总面积约4439平米经营情况很不错第一部分市场研究卖场研究第一部分市场研究卖场研究世纪名品：灵溪镇唯一的主题卖场，面积约1000平方米，经营国际名牌，年租金在100万元左右。第一部分市场研究卖场研究世纪名品主要经营项目品牌服装杜嘉班纳(Dolce&Gabbana)、迪赛（DEICAE）、比音勒芬(BIEMLFDLKK)品牌皮鞋古琦(Gucci)、Prada、杜嘉班纳(Dolce&Gabbana)品牌包包古琦(Gucci)、CK(CalvinKlein)品牌手表CK(CalvinKlein)、卡帝亚第一部分市场研究卖场研究比音勒芬(BIEMLFDLKK)古琦(Gucci)迪赛（DEICAE）杜嘉班纳迪赛（DEICAE）Prada(Dolce&Gabbana)第一部分市场研究时代广场第一部分市场研究泰和观点调查得出结论，当地人对喜欢一站式购物场所，当地人希望有大型超市和百货店，所以我们建议可以在此项目中做一个大型的购物超市。其次是未来在可能的情况下配置主体卖场,引入更高档的知名国际品牌入住，提高我们项目的档次和品质。第一部分市场研究灵溪住宅市