武大科技园国家地球空间信息产业化基地六期用地规划论证目录一、项目背景二、现状概况与分析三、规划依据与原则四、规划分析五、规划设计要求六、规划方案论证七、论证报告使用的注意事项八、名词解释1.项目背景国家地球空间信息产业化基地位于东湖高新区西南部的武大科技园内。项目一至四期已建成，五期在建，六、七期为待建。为推动该项目六期的开发建设，提高土地利用效率，提升项目所在区域的城市景观，我院受武汉武大科技园有限公司委托，编制《武大科技园国家地球空规划论证地块间信息产业化基地六期用地规划论证》，通过区域现状空间形态研究、上位规划控制要求及意向方案核算等多方面的论证，明确项目用地性质和开发强度，并提出相关建设要求和规划设计条件。地块在示范区的位置2.现状概况与分析2.1区位条件国家地球空间信息产业化基地六期用地（以下简称“该用地”）位于东湖高新区武大科技园内，武大园一路与武大园四路交接处。项目用地区位交通条件较好，距鲁巷（光谷中心）7公里，距中南路（武汉市江南中心）约23公里，距庙山开发区管委会约3公里。2.现状概况与分析2.2规划范围该用地东、南至万科红郡，西至武大园四路，北接地球空间信息产业化基地五期。用地面积2.61公顷。万科城市花园该用地属于“地球空间信息产业化地球空间信息产路基地二区”项目，“二区”共分三期建一业化基地二区园大设，即“地球空间信息产业化基地五、武五期六、七期”。目前五期在建，七期已签署土地出让协议，六期为本次规划论证武大七期地块。园万科红郡考虑“二区”项目建设的完整性，四路六期本次规划论证将五期与七期用地一并纳（规划论证地块）入规划研究范围，统筹分析建设强度、地球空间信息产业化基地二期交通组织、绿化景观格局等规划要素，路二园以利于更合理的建设。大武地球空间信息产业化基地三期2.现状概况与分析2.3现状权属该用地为武大科技园用地，权属关系明确。2.4用地现状及周边概况该用地现状是以水塘为主的未开发用地。规划论证规划论证地块地块2.现状概况与分析2.4用地现状及周边概况项目用地周边地区建设较快，已形成高新技术产业（以大学科技产业转化）为主，集学校、居住、办公等多种功能于一体的城市新区。高新技术企业包括：武汉三环发展股份有限公司、武大巨成加固实业有限公司、武汉维奥制药有限公司、华工产业园规划论证地块等为代表的高新技术企业集群。居住项目包括汤逊湖社区、万科城市花园、当代国际花园等为代表的住宅区。2.现状概况与分析2.5市政设施1、电力该用地西南面0.5公里处有110KV的郑桥变电站，沿武大园路有110KV电缆与该变电站相连。2、电信邮政该用地西南面2.5公里处，大学园路以北有现状汤逊湖通信局（交换机容量为20万门），规划有汤逊湖邮政支局（服务人口约为3.1万人）。3、给排水给水：该用地西南面2.8公里处有庙山自来水厂，规模为2万吨/日，东南面沿滨湖路有DN600给水管廊与之相连。污水：该用地南面1.7公里处有汤逊湖污水处理厂，规模为20万立方米/天，沿滨湖路-武大园路有d500的污水管网与之相连。雨水：该用地所在区域属于汤逊湖雨水系统。4、燃气该用地北面关山大道东面有现状调压站一处，该用地内有DN400中压燃气管网。2.现状概况与分析2.6现状评价1、区位条件较好项目用地邻近三环线及大学园路，与鲁巷（城市副中心）、中南路（武汉市江南中心）联系方便。2、周边建设已基本成熟项目用地周边居住区、商业酒店餐饮等生活设施及办公教育等设施齐全，已建设为成熟的城市地区。3、周边市政设施网络已基本形成项目用地周边电力、电信、给排水、燃气设施及管网等市政设施完善。3.规划依据与原则3.1规划依据1、《武汉科技新城总体规划》（2006-2020年）2、《武汉市主城区关山组团分区规划》（2008-2020年）3、《武汉市主城区（关山组团）控规导则（2008—2020年）》4、《武汉市城市建筑规划管理技术规定》（市人民政府143号令）5、《关于执行新的建筑物配建停车位指标的通知》6、勘测院提供1：2000地形图7、其它相关法规、规范、规定3.规划依据与原则3.2规划原则1、符合规划，因地制宜区域建设应遵循上位规划的宏观指导，同时结合地区实际情况，体现本地区的建设特点。2、综合利用，统筹兼顾该地区处于城市的重点建设区域，土地价值高，应综合利用，提高土地的使用效率。3、强度适中，景观协调对用地进行开发强度控制，其建设强度应与已建设用地及周边环境相结合，保证土地资源的合理利用，达到经济效益、社会效益和环境效益的兼顾统一。4、合理布局，美化环境建筑空间景观应注意与周边建筑保持统一风格，塑造武大科技园和谐的景观效果，形成优美的城市环境。4.规划分析4.1区域发展状况项目用地所在区域为东湖高新区的大学产业园，是以武汉大学、武汉理工大学、华中科技大学、华中师范大学等大学科研成果转化为主的高新产业园区，已发展成以光电子、电子通讯、创新企业等高新技术产业为主导的工业园区。同时，其离鲁巷城市副中心约7公里，庙山开发区管委会3公里，周边公共服务设施齐全，居住配套完善，市政设施网络已基本构建成熟。总体而言，该区域工业氛围浓厚，配套服务设施完善，具有较大的发展潜力。规划论证地块光电子创新中心武大科技园中冶南方技术有限公司华工科技园4.规划分析4.2用地性质分析1、《武汉科技新城总体规划（2006—2020年）》依据《武汉科技新城总体规划（2006—2020年）》，该用地控制为居住用地，位于汤逊湖产业园。2、土地使用权武汉武大科技园有限公司于2010年取得该用地使用权，地类（用途）为工业用地。规划论证地块4.规划分析4.2用地性质分析3、《武汉市主城区（关山组团）控规导则（2008—2020年）》依据《武汉市主城（关山组团）控规导则（2008—2020年）》，项目用地位于A120501管理规划论证地块单元内，用地性质控制为居住用地。综上分析，鉴于武汉武大科技园已取得土地使用权，项目用地处于武大科技园内，其周边均为工业用地，为形成较好的产业集群形成规模效应，规划建议该用地用地性质控制为工业用地。4.规划分析4.3建设强度分析根据《武汉市主城区用地建设强度管理暂行规定（试行）》，该用地所属区域为工业、仓储用地强度区。国家地球空间信息产业化基地属研发类项目，根据该《规定》，研发类工业用地基准容积率参照办公用地容积率，建筑密度D≤30％。规划论证地块4.规划分析4.3建设强度分析参照办公用地容积率，该用地属强度四区，基准容积率为1.8。指标强度强度强度强度强度用地类型类型一区二区三区四区五区居住（不含中小2.72.52.32.11.5学）用地4.0～商业、金融（含贸4.5易咨询、服务建筑（与居3.532.41.7以及商务写字楼）住混合用地时取基准4.0）容积率办公、旅馆（办公主要为行政办公）3.53.02.31.81.5用地其他公共服务设施（含中小学、文化规划论证地块、体育、教育、医2.62.42.11.81.5疗及其他公益性服务设施）用地4.规划分析4.3建设强度分析根据上述分析，“地球空间信息产业化基地二区”项目用地基准容积率为1.8。考虑到“二区”分三期建设，各期的建设要求不一，万科城市花园建设强度也有所不同，结合建设方的要求与规地球空间信息产路划的合理性，本次规划论证将考虑分期建设地一业化基地二区园大块间的容积率转移与建设总量平衡。武五期“二区”总用地面积7.46公顷，按基准容积率1.8计算，“二区”总建筑面积约为武大七期134280平方米，其中：“五期”为已批在建项园万科红郡目，总用地面积2.96公顷，容积率为1.5，四路六期总建筑面积为44400平方米；“七期”为待建（规划论证地块）项目，建设方建设意向为核心广场、停车场及地球空间信息产业化基地二期配套设施，总用地面积1.89公顷，意向容积路二园率为1.6，总建筑面积为30240平方米。根据大武上述分期建设的安排，以“二区”总建筑面积134280平方米总量平衡为原则，则“六期”总地球空间信息产业化基地三期建筑面积为59640平方米，容积率约为2.3。4.规划分析4.4建设高度分析1、周边建筑高度分析从项目所在地周边建筑高度看:武大科技园内以多层、小高层建筑为主，国家地球空间信息产业基地二期9-14层，国家地球空间信息产业基地三期6层，国家地球空间信息产业基地五期9-13层，武大吉奥5-7层，科技园紧邻的万科城市花园6-18层高度不等，其它区域多为低多层建筑。规划论证地块4.规划分析4.4建设高度分析2、沿湖地区空间形态分析从汤逊湖邻近地区的空间形态分析，该区域已形成以汤逊湖为中心，向外建筑高度逐步递增的空间形态。具体如下：离汤逊湖500米范围内形成了视线较为开敞的低多层区域；500-1500米范围内形成了以武大GEO规划论证地块写字楼（12层）、武大吉奥（5-7层）等为代表的多层小高层区；1500米以上临近大学园路及三环线区域，形成了以万科城市花园（18层）为代表的中高层区。该用地位于汤逊湖以北1.5公里处，处于多层、小高层区与中高层区交界处，规划建议建筑高度控制在50米以内。5.规划设计要求5.1土地使用要求1、规划用地总面积：1.37公顷；2、规划用地性质：工业用地；3、建筑所属区域：工业、仓储用地强度区；4、容积率：2.3；5、总建筑面积：59640平方米以内；6、建筑密度：不高于30%；7、建筑高度：不大于50米；8、绿地率：不低于30%；9、停车位：不少于596个，其中地面不少于60个。5.规划设计要求5.2交通、建筑后退及市政规划设计要求1、出入口沿路规划机动车出入口1处；结合5期、7期用地，设置道路对接通道3处。2、停车位机动车