2011年11月汇报汇报框架框架23项目案名和LOGO华侨城·纯水岸项目案名及LOGO项目案名及logo直接关系到项目整体调性，以及销售物料及工具的推进，对客户引导至关重要。452.1行业发展环境国际金融环境恶化，欧债危机不断升级，前景再添变数欧债危机不断升级，欧元区经济崩盘可能性增加资金资金?美国经济今年超预期增长，通胀预期加强；叠加下半年美国国债数量剧减，共0.36万亿，则意味着美国量化宽松货币政策将难以为继，我们认美元区中国等新兴市场为今年年底全球流动性将开始收紧。流动性增加?欧洲债务危机下，美元区仍是资金的避风港，欧债危机加重，美国QE系内部经济滞胀热钱流入列7月份后到期，在国债剧减、经济超预期通胀开始显露的情况下，美出口受到严重影响元宽松政策退出预期非常强烈，将直接带动美元指数反弹。美元贬值人民币升值?2010年6月底美元见顶以来，至今已经下跌10个月，今年6月底达13输入型通胀增加个月下跌周期，重要时间窗开启，下跌趋势扭转，其反弹直接带动大宗商品下跌。国内出口等实体经济企业受到冲击，国内资本将需求更稳定的投资渠道，热钱进入有吹起市场泡沫的趋势，政府必将进行调控。当前全球经济面临严峻挑战，特别是主权债务危机、金融市场动荡、经济增长乏力以及失业率居高不下，给全球经济带来了更大的下行风险.62011年政策调控加强，从严执行限购限贷及限价、信贷紧缩，打压投资及投机购房需求，提高购房门槛，延长回款周期?执行差房?“国五条”别贷?台州9?南京放政策出台，重月1日开松公积金?房价调控目标?二三申措施，线始限购，贷款，恢出台：增幅低于?武汉规城市限第一次汉表明决心由此拉开复最高每第二次汉GDP和居民人均?中央派住建部强调划为中准版限购令?执行最新购标二三线城人可贷30版限购令可支配收入增长出督察中央房地产部中心公布：本地客土地级别市限购序万细则，限水平。组，坚调控政策不城市?户限新购基准地上海商幕购、限贷?中央规划未来定房价会放松，同?武汉不与一套，外业贷款?、税费、保障房建调控信时检查各个限高端价，最高国家继地客户暂设计划只对现取消首套，同限制地价心。房地产政策人才购级别基准续加大保停购房。时房放贷房利率优，杜绝“地王”出落实情况。房价上涨一障房建设倍。力度惠。现。2011.12011.22011.32011.52011.82011.92011.102011.42011.62011.7?从9月5日起?沪多家商业银行的保证行提?上调存款?上调准备金?上调存款银?再次上调准?加息0.25个?上调金存款和存款准高首套准备金率率0.5个百准备金率?上调备金率0.5百分点存款?上调存款准备备金分批上缴。商贷利0.5个百分分点。0.5个百分存款个百分点，?CPI升值迅准备金率0.5个百这使得银行更多率，上点。?受准备金上点.准备住房公积金速，人民币金率分点，达到资金被冻结，相浮?房产税试调和加息的?武汉市部金率5%-贷款同步上加速升值0.521.5%的历史当于上调两至三点影响，武汉分银行将0.510%调。?上调公积金个百高位。加息次存准金率，各大银行商首套房首个百?加息0.25个存贷款利率分点0.25百分点。贷开始出现付提升为分点百分点。0.2个百分点。?武汉市部分银紧张的情况四成，贷行将首套房首。。款难度加付提升为四成大。，贷款难度加大。777政策效应逐步显现，开发商融资渠道受阻，面临洗牌，市场形势不容乐观1、10月28日，纽交所上市的易居（中国）控股有限公司（EJ）发布公告称，公司拟向中国房产信息集团（纳斯达克：CRIC）董事会发出收购其剩余股权的要约。易居提议以1.6美元加0.6股易居股票的固定价格收购每一股中房信股票。2、截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。3、远洋地产8月销售155亿，引资寻找并购机遇2010年房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。2011年三季度房地产并购进一步升温，链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，2011年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。888CPI呈现一定回落趋势，限购加速资本外溢，地产行业处于盘整期，基本取向为持平甚至走低。国内CPI指数限购政策导致各大城市销量大幅下降月度同比类别城市1季度同比2季度同比9月同比10月同比北京-35.6%-42.3%-49.9%-51.5%一线城市上海-11.2%-23.6%-30.7%-41.4%（全面限购）广州-5.2%-18.5%-12.7%-24.6%深圳4.9%-10.3%-13.2%-29.2%杭州7.7%-8.5%-10.7%-13.8%天津10.5%-7.3%-10.2%-14.1%二线城市（全面限购）长沙11.3%0.6%-4.9%-8.6%沈阳46.7%32.8%17.9%-8.5%惠州18.5%11.5%8.9%2.8%三线城市东莞24.7%16.6%4.5%-3.2%（部分限购）佛山38.4%21.8%9.4%0.8%无锡-15.1%-18.9%-20.6%-22.5%限购政策加速资本外溢，托起亚太地区地产据国家统计局数据显示，2011年10月份，国内CPI值为5.5，香港最新统计数字显示，2011年上半年，香港一手豪宅市呈现一定回落趋势，但同比2010年的4.3，仍然高出1.2场，内地买家占金额比例40%、占宗数比例38.4%，较去年下半个百分点。年的35.4%及33.8%，升幅均为4.6%，创历史新高。在香港购买CPI回落表明政府政策效应开始显现，回收流动性取得一定总价1000万港元房屋的内地买家，占整个购房人群的20%，购买进展，通胀压力得到一定缓解。2000万港币房屋的内地买家占30%，购买5000万港元房屋的内地买家占40%，超过1亿港元顶级豪宅的内地买家占70%。2011年四季度存款准备金如果如期上调，企业融资渠道收紧，更多地产将直接采取降价的方式，倚靠楼盘去化维持现金流9北京、上海等一线城市开始全面降价，二三线城市政策缓冲期已过，量价变化明显。武汉市场价格出现松动，下行趋势明显。一线城市项目2011年上半年价格2011年10月价格?继10月底绿地、中海[、龙湖在上海北京京贸国际城26800元/㎡19800元/㎡率先降价之后，11月更多开发商加入了降价行列，其中不乏万科等标杆房深圳益田大运城邦二期12000元/㎡8000元/㎡企.。深圳龙华花半里17800元/㎡12000~15000元/㎡?9月20日，潘石屹接受记者采访表示，北京、上海的住宅投资回报率仅2%，深圳兰亭国际32000元/㎡25000元/㎡商业地产的投资回报率在4%至5%，就从资金回报率来说，房价还会持续下降上海龙湖郦城18500元/㎡14000元/㎡。根据统计局的数据，10月房价出现环比下降的城市达到34个，比9月份多出一倍，环比价格下降的34个城市中，包括全部4个一线城市，南京、济南、杭州、宁波等共15个二线城市，温州、九江、宜昌、无锡等共16个三线城市，降价蔓延全国的速度加快。2.2武汉市场环境武汉政府无论是从速度还是力度方面都严格执行中央的调控政策，重点体现在行政干预、限购限贷、信贷紧缩等方面。1月2月3月。。。。限购限贷房价调控目标出台第一次汉版限购令税费取消首套房利率优惠；第二次汉版限购令细则1、本市户籍及能提供纳税或社保限贷：二套房首付60%—70%，利率1.1倍新房价格增幅低于GDP和居民人均可支配收入的外地客户可在中心城区新购一套营业税：购买买住房不足5年转手交易的，统增长水平。住房；2、不能提供纳税或社保证一按销售收入全额征税，税率为5.8%，目前武注：2011年武汉市《政府工作报告》提出，明的外地客户，暂停在本市中心城汉七大主城区已经开始执行今年我市生产总值增长12%以上，城市居民人区购房；3、违规购房不予办理相限购：所有住房（包括郊区与二手房）统一实均可支配收入年均增长与经济发展同步。（房关登记手续。行1+1购房政策价07年涨幅17%，08年涨幅8%，09年涨幅6%，10年涨幅19%）?2010年国十条，国五条两次调控政策落空，各地地王频现，房价涨幅较大，房地产回暖趋势明显，政府调控压力大?武汉政府1月与2月接连出台限购令，调控加码，力度空前。?2011年以来政策执行力度不断加紧，至今无松动迹象，楼市观望氛围再现，价格下行预期强。城中村改造衍生的刚需已消耗殆尽，市场正回归正常，土地存量加大，市场供求关系逆转?武汉市“城中村”包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.66万人，相当于武汉市2020年规划建成区面积的四分之一。?2011年初，33个城中村已基本完成拆迁改造，另有23个城中村的拆迁改造工作将于今年底前完成。武汉历年住宅用地供应成交情况供应面积（万方）成交面积（万方）1、2010年以来的快速销售策略楼面地价（元/平方米），还足以支撑开发商今年大举拿地，今年计划供应还剩527.8万方预计11年武汉全年住宅用地成交在1600万方以上。2、在政策环境未根本改变情况下，预计12年住宅用地成交估计在95020042005200620072008200920102011年2012（1-10月万方。份）经过武汉限购令、新国八条等政策筛选，客户范围大幅减少，客户置业信心下降，期待抄底现象明显。多改客首首改改客客户户再改客户投投资资客客户户首首置置