西太康路项目策划方案市场补充2012年2月1日@同策商业出品前言结合目前项目周边商业市场的变化情况，对周边市场状况进行修正细化，补充完善商业项目补充?华润万象城?丹尼斯二七联合广场办公楼项目补充前期市场分析终?华润万象城稿?正弘办公楼项目?郑州百货大楼项目商家意向论证补充在已有的商家论证基础上进行补充客户需求论证，完善办公楼产品的市场定位。PART1商业项目补充细化篇PART1章节标题微软雅黑28号，数字32号?针对本项目已有的市场分析，结合周边新项目的规划，对周边市场细化补充华润万象城‖开发商介绍华润万象城‖商业产品解读万象城整体都市综合体的产品组成诠释了一种全新的都市化生活方式以万象城购物中心为核心，集超甲级写字楼，高级酒店，城市顶级住宅等诸多功能于一体的大规模，综合性，现代化的标志性都市综合体。华润万象城‖区域位置华润万象城位于郑州市地域腹部，区位优势显著，处于二七商圈的重要位置。闵行区区位详解华润万象城位于郑州市二七区民主路以西、解放路以北、铭功路以东、西太康路以南，处于郑州商业最为繁华的二七区，周边有金博大，印象城，大上海，百盛，等多个商业体，商业氛围浓厚。华润万象城‖商业环境本案华润万象城‖商业产品规划华润万象城‖各业态平面分布华润万象城‖主题商业划分?精品百货?国际一流影院?缤纷万象溜冰场?0le精品超市华润万象城‖1F320㎡755㎡215㎡384㎡145㎡234㎡370㎡4819㎡514㎡289㎡115㎡260㎡541㎡98㎡面积分割区间：98㎡—4819㎡1F沿街商铺分割面积较大，小面积商铺多集中于商场内街。华润万象城‖2F320㎡780㎡215㎡223㎡162㎡216㎡137㎡4700㎡98㎡289㎡530㎡102㎡610㎡538㎡小面积区域面积分割区间：102㎡—4819㎡2F整体分割面积处于250㎡左右小面积多集中于内街华润万象城‖3F220㎡417㎡183㎡218㎡129㎡90㎡135㎡4650㎡285㎡200㎡101㎡556㎡1400㎡小面积区域面积分割区间：90㎡—4650㎡3F整体分割面积处于200㎡左右小面积多集中于内街华润万象城‖4F320㎡200㎡445㎡94㎡215㎡162㎡129㎡260㎡4620㎡280㎡206㎡103㎡723㎡556㎡小面积区域714㎡面积分割区间：94㎡—4819㎡4F整体分割面积处于220㎡左右小面积多集中于内街华润万象城‖5F117㎡518㎡673㎡199㎡156㎡125㎡4736㎡1871㎡84㎡291㎡610㎡小面积区域447㎡面积分割区间：84㎡—4819㎡5F整体分割面积处于180㎡左右小面积多集中于内街华润万象城‖6F180㎡550㎡359㎡674㎡198㎡158㎡320㎡106㎡168㎡560㎡291㎡228㎡610㎡781㎡面积分割区间：38㎡—781㎡6F整体分割面积多为小面积小面积多集中于内街小面积区域38㎡—80㎡华润万象城‖7F308㎡457㎡359㎡635㎡214㎡321㎡320㎡649㎡1154㎡291㎡84㎡395㎡253㎡781㎡面积分割区间：80㎡—1154㎡7F整体分割面积多为小面积小面积多集中于内街小面积区域80㎡—140㎡华润万象城‖B1F370㎡517㎡105㎡229㎡254㎡121㎡154㎡3500㎡精品超市291㎡287㎡253㎡781㎡面积分割区间：90㎡—3500㎡B1F整体分割面积多为小面积小面积多集中于内街小面积区域90㎡—160㎡华润万象城‖工程进度项目整体施工范围西北角正在搭建的售楼部连夜赶工程进度东南脚项目进度展示中部工程进度展示周边醒目的围栏广告丹尼斯二七联合广场（丹尼斯如意广场）?项目名称为丹尼斯如意广场?地处二七路、太康路口，金博大正对面?占地面积约43,993平方米?建筑面积约39万平方米?预计2012年全部竣工项目规划为多功能城市综合体，包括1幢25层的豪华酒店、1幢地下1层地上6层的购物中心、1幢14层的百货以及地下3层停车库。丹尼斯如意广场‖区域分析如意广场位于郑州市第一商圈的二七路与太康路交口位置，地处市中心最繁华地段?紧邻二七路西侧，南临太康路，北侧为郑州市公安局，西侧为人民公园，闵行区?其所属的二七路商圈以二七塔为中心向四周辐射，日均客流量达10余万人次，节假日更达数十万人次人民公园区位详解a.位于郑州市中心最繁华的地段，区位优势明显。b.基地周围交通极为便利。c.二七路及太康路沿街的商业效果极为显著。d.紧靠人民公园，有很好的自然景观。丹尼斯如意广场‖经营定位?从商业业态上讲，项目融贯了国际精品、百货、超市、MALL及酒店5个业态。?不仅包含了国际精品这样的高端消费，也包含了百货、MALL这样的中档消费，同时也提供日常生活用品的普通消费。?通过多业态、多形态的的复合型组合以达到互补和组合的效应，从而形成有力的市场竞争。丹尼斯如意广场‖市场定位商业综合体项目和郑州二七商圈标志性地标建筑…商业综合体项目标志性地标建筑丹尼斯集团将自主经营本项目中的丹尼斯如意广场是融购物、美食、所有的商业空间，且考虑到对城市休闲、娱乐、酒店住宿等多种功能空间的再创造，此建筑的外观设计于一体的一站式购物休闲娱乐中心将采用简洁、典雅的风格，使其成，建成后将成为一个新的城市综合为能在城市规划中具有永恒品质的性公共空间。建筑，从而成为郑州市的标志性地标建筑。丹尼斯如意广场‖目标客群定位?丹尼斯如意广场以时尚青年、行政事业干部、专业技术人员以及新兴企业年轻主管为主力客层。?本项目的商业规划中，在考虑到了国际精品和百货公司的中高档消费人群的同时，将MALL定位为一个年轻、时尚的购物中心（配套有餐饮、电影院、溜冰场、书店等）。?以吸引年轻人的消费，再加上配套的大型超市，建成后将成为一个新的一站式购物休闲娱乐广场。丹尼斯如意广场‖平面布局项目地下4层，地上部分由6层的裙楼、一栋14层的高层百货和一座23层的酒店组成1414层百货层百货2323层酒店层酒店66层购物中心层购物中心地下地下44层层丹尼斯如意广场‖百货公司14F健身中心（网球，游泳）3000平方米13F丹尼斯总部集团办公12F餐饮区域11F餐饮区域9000平方米10F百货业态9F百货业态8F百货业态7F百货业态规划6F百货业态5F百货业态不详4F百货业态3F百货业态2F国际精品馆1F国际精品馆总建筑面积近14万m2，层高在3.2—5.4米丹尼斯如意广场‖购物中心6F购物中心部分面积影院5F购物中心部分面积影院，溜冰场4F购物中心餐饮，娱乐购物中心零售，餐饮3F2F购物中心零售1F购物中心零售B1F地下超市层高5.76建筑面积1.6万平方米停车场B2FB3F停车场停车场B4F地下三层停车场总建面积为10.5万m2，车位为2000余个购物中心总建筑面积约7.4万m2丹尼斯如意广场‖星级酒店?酒店位于建筑的东北角，东临二七路，总建筑面积近4.5万m2，共352个标准客房。2323层酒店层酒店?酒店拥有3个服务梯贯穿裙房各层，其中两个可达各客房层，五个客梯和三个观光电梯服务于宴会厅、B2层的酒店停车库和其它各公共设施。?车辆可以从北二七路离开或者作U型拐弯从内部道路直达地下停车场，从停车场出去的车可以回到酒店入口或者从北二七路离开。PART2办公产品补充细化篇PART1章节标题微软雅黑28号，数字32号?针对本项目已有的市场分析，结合周边新项目的规划，对周边市场细化补充项目周边写字楼分布本案1144223355667788金博商住大厦建筑陈旧，办公环境脏乱，物业设施落后，档次水准有需改善！项目名称金博商住大厦地段二七路与太康路交叉口规模分ABCD栋，每栋32层楼层功能底商+写字楼电梯3梯，上海三菱车位约650个车位租金260元/月保险金融单位、电子，小商品主流租户贸易，培训教育，售后服务、物业费见下1.8元/天·平方米（含物租金水平业）出租率90%以上单层面积约为860平方米，多为小面积分割，层高2.6米，办公，商住混淆，环境较差！华健商务大厦筒子楼隔间式的办公样式布局，办公环境差，档次较低！项目名称华健商务大厦地段二七区民主路6号规模1层，每层20户楼层功能底商+写字楼电梯3梯，上海三菱车位60个车位租金220元/月主流租户化妆品、售后服务、美容造型物业费见下1.2元/天·平方米（含物租金水平业）出租率95%以上单层面积约为1300平方米，多为小面积分割日月星城商住两用，多以办公为用途，外立面形象较好。项目名称日月星城地段西大街与南大街交叉口A、B两座，每座19层，每规模层4户楼层功能底商+写字楼电梯每座2部车位地下40个，地上32个车位租金地下200元/月主流租户化妆品、培训教育物业费0.81元/月·平方米租金水平24元/月·平方米出租率目前剩余3户单层面积约为900平方米，可自由分割，面积约为230平方米左右。银座国际商住两用，多以办公为用途，物业条件较好。项目名称银座国际地段西大街138号规模16层，每层28户楼层功能底商+写字楼电梯4梯，HITACHI车位地下40个、地上20个地下240元/月，地上按时车位租金段收费主流租户化妆品、培训、乐器、礼品物业费1.14元/月·平方米租金水平25元/月·平方米出租率目前剩余5户单层面积约为1480平方米，可自由分割，面积约为150平方米左右。时代华庭位置较为优越，办公环境一般，物业设施较差。项目名称时代华庭地段郑州市西大街229号规模每层5户，共19层楼层功能底商+写字楼电梯4梯，上海三菱车位地上40个车位租金100元/月主流租户化妆品、服装物业费1.3元/月·平方米租金水平19元/月·平方米出租率目前剩余3户单层面积约为900平方米，