天颐桃源整体推广思路三明曼陀山项目发展研究同致行（中国）顾问事业部、厦门分公司城市历史沿革城市历史沿革三明市城市经济背景分析三明市城市经济背景分析交通、地理、人口交通、地理、人口三三明明竞争市场扫描与竞争界定竞争市场扫描与竞争界定自身城市经济自身城市经济市市三明市购房群体分析三明市购房群体分析闽北城市群关系闽北城市群关系曼曼陀陀项目土地价值梳理项目土地价值梳理城市规划布局分析城市规划布局分析山山项项项目市场定位项目市场定位目目发发项目产品配比项目产品配比展展项目价格建议项目价格建议研研究究产品建议产品建议报报项目经济测算项目经济测算告告第一部分三明市城市经济背景分析三明，有多少响亮的名字？“中国最绿省份的最绿城市”“中国绿都”“中国南方生态乐园”全国百强城市先后荣获国家卫生城市国家园林城市全国双拥模范城全国创建文明城市工作先进城市中国优秀旅游城市1城市历史沿革解读——历史古城，工业重市从三国吴永安三年立县建制以来，迄今已有一千多年的历史。1983年三明市复为省辖地级市，市区设三元、梅列区。1993年1月经国务院批准列入沿海经济开放区。目前三明现辖1个县级市（永安市）、2个区（即三元区、梅列区）、9个县（即明溪县、清流县、宁化县、大田县、尤溪县、沙县、将乐县、泰宁县、建宁县）2大视角下的区位解读——海西跨界发展的交通枢纽三明市位于闽赣两省结合部，处于两个省会至城市南昌、福州之间的中心位置，是国家公路程江西至南运输枢纽城市。区域总面积2.29万平方公里，4平2小小时车程时行政区划为一市二区9县，2008年底全市总人车口达到266.07万人。高速公路：构筑“两横一纵三联”的快速通道。“两横”：包括一是泉三高速公路；二是永宁高速公路，2011年建成通车。“一纵”：永武高速公路，2010年建成通车后，至实现我市4小时到达“珠三角”经济圈。泉州路：三明市是福建省重要的路，上海沧海沧铁铁枢纽从至至2.5程厦龙小海、南京、合肥、杭州、南昌、福州、厦门、岩门时33车.乘火车可直达三明、永安、沙县。小5程时小车时航空：三明沙县机场预计2010年建成。车程内河航运：规划实施沙县港口及沙溪五级航道航运，建成后可通行300吨级船队。3工业基础雄厚，闽西北经济核心区2008年福建省各城市GDP（亿元）20001900.7618001656.94160014001162.3712001000666.92714.93800422.61448.64600395.19385.724002000福州厦门莆田三明泉州漳州南平龙岩宁德2008年，全市实现生产总值（GDP）666.92亿元，名列全省第五。其中，第一产业增加值138.6亿元、第二产业增加值318.95亿元、第三产业增加值209.37亿元；2008年，人均GDP为25407元，全市实现社会消费品零售总额182.92亿元，批发零售业零售150.49亿元，住宿和餐饮业零售额26.97亿元；其它行业零售额5.46亿元；2008年城乡居民家庭恩格尔系数分别为41.7%和46.6%；4工业强市、农业大市、旅游名城：三明跃变的三大引擎三明是一个以发展重工业为主，农业、林业生产为辅，因为三明资源丰富，所以也是福建省重要的原材料工业基地。?拥有冶金、化工、煤炭、机械、纺织印染、塑料、造纸、森工、建材、电子、医药等门类齐全的工业体系；?有大中型企业50多家，福建省最大的钢铁、化肥、水泥、煤炭等企业；?三明是全省旅游业“十一五”期间“两带三圈”格局中的绿色生态旅游带和闽西北旅游经济圈重点城市，旅游业发展迅速；?三明作为一个著名的工业城，过去曾为福建省的经济的发展做出过巨大的贡献。但近几年来，三明作为福建省的一个老工业城，其经济的发展却十分缓慢。甚至有人把三明比喻成福建省的一个“死角”。由此可看出，三明作为一个以重工业为主的城市，在国家对工业投资比重显著下降的情况下，三明应该寻求新的发展方式来促进经济发展。比如发展一些新兴工业，或选择一些盈利率较高的行业进行发展。5城市占位海西经济圈第二发展轴的新兴工业化城市海西经济圈省会经济辐射圈?三明地处闽西北腹地，市位于闽赣两省结合部，处于两个省会城市南昌、福州之间的中心位置，位于福州经济辐射圈范围；?现代化交通基础设施支撑体系陆续形成，三明将逐步成为东进西出、南联北接海峡西岸经济区交通枢闽南金三角纽。?随着泉三高速公路建成通车，形成3小时的闽南经济圈；6经济功能界定清晰、路网完善的城市发展战略三明是一座以工业为中心，因工业建设而发展起来的城市，先有工业，后有城市，这是三明城市形成的显著特点。在现有建成区可建设用地中，工业用地占城市建设用地近一半。这种地形和城市特点，三明城市发展面临用地空间问题，城市建设也受到了很大制约。因此在城市规划布局方面：一方面积极推进“南拓北扩西进”发展战略。南面抓好台江、富兴堡两个片区的规划、开发，北面加快贵溪洋片区和瑞云新区的规划建设，西面重点是抓好小蕉工业区的规划开发建设。另一方面，结合新区开发，进一步搞好城市住宅小区建设。按照“控制中心、拓展两翼，开发西江滨沿线”的要求，推进房地产业发展。在经济发展方面：城市发展方针以工业化为基础，以农业产业化为方向，加快城市化进程，以市区为中心，以县城为依托，小城镇为纽带，推进城乡一体化进程。第二部分竞争市场扫描与竞争界定三明市城市经济背景分析三明市城市经济背景分析房地产历史发展房地产历史发展三三明明竞争市场扫描与竞争界定竞争市场扫描与竞争界定0909年房地产概况年房地产概况市市三明市购房群体分析三明市购房群体分析曼曼房地产市场格局房地产市场格局陀陀项目土地价值梳理项目土地价值梳理竞品市场分析竞品市场分析山山项项项目市场定位项目市场定位市场小结市场小结目目发发项目产品配比项目产品配比展展项目价格建议项目价格建议研研究究产品建议产品建议报报项目经济测算项目经济测算告告房地产发展三明市2008年实现GDP667亿元，根据宏观经济与房地产关系，房地产业进入快速发展阶段三明市历年GDP走势三明市人均JDP走势3000023%0.25100022%21%0.2521%15%0.216%15%0.217%4%2000014%0.150.15500254076670.1209630.13773925511000014909171063224520.051312300113110.0520032004200520062007200800200320042005200620072008JDP（亿元）322377392452551667人均JDP走势113111312314909171062096325407(%)17%4%15%22%21%增长率增长率（%）16%14%15%23%21%JDP（亿元）增长率(%)人均JDP走势增长率（%）20082008年三明市实现生产总值年三明市实现生产总值667667亿元，实现亿元，实现21%21%增长增长20082008年三明人均年三明人均GDP25407GDP25407元元((按当时汇率按当时汇率11美元美元=6.8=6.8元人民币元人民币率率折算约为折算约为37173717美元美元),),较较0707年增长年增长12%12%；宏观经济增长率；宏观经济增长率2121％％三明城镇人均可支配收入走势发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段2000014%0.1612%人均GDP12%11%0.140～800800～40004000～80008000以上1500011%0.12（美元）0.1100000.08需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主112411251114246160130.0650009053101170.04快速发展平稳发展，以质0.02超速发展缓慢发展00发展特征以数量为主，数量与量为主，数量与200320042005200620072008单纯数量型综合发展型质量并重质量并重人均可支配收入(元)90531011711241125111424616013(%)增长率12%11%11%14%12%宏观经济增长房地产业发展状况人均可支配收入(元)增长率(%)小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展房地产发展三明市房地产发展加快，随着经济圈建设的加快，区域融合将带来巨大的房地产发展空间历年三明房地产市场供需情况三明商品房销售收入走势700601.3945600538.934041.7141.53500447.5353028.3040025305.9522.55300191.45230.1220157.271520013.8199.2677.33113.581052.4781.6910056.8409.1912.779.626.0112.8522.7202004200520062007200809年1-10月2004200520062007200809年1-10月施工面积（万平方米）销售面积（万平方米）空置面积（万平方米）销售收入（亿元）20092009年前年前1010个个月三明月三明房房地地产产施工面施工面积达积达到到601.39601.39亿亿元，元，较较去年全年增去年全年增长长12%12%，，销销售均售均价呈每价呈每年年递涨趋递涨趋势势，，0909年年达达到到36563656元元//㎡㎡，，除除0808年年受受政政策策调调控控，市，市场场成交下成交下滑外滑外，，销销售面售面积积也也逐逐年年提提高，高，供供求求两两旺旺。。三明商品房销售价格价格走势4000350036593656300025002652三明三明22722000181215001266100050