“现金流滚资产”商业地产模式——万达地产深度研究报告1第一部分：万达地产研究意义2研究万达的意义几组数字看万达1、持有物业面积700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商2、2010年万达地产销售额超过770亿元，2011年1-6月340亿元3、截止到2011年5月，44个万达广场、15家五星级酒店、600多块电影银幕、近30家连锁百货以及30多家量贩KTV4、计划到2012年，开业80个万达广场，持有物业面积1200万平方米，年销售金额达到1200亿3万达的企业愿景改变的原因万达自成立到目前共经历了三个发展阶段由多元化发展向商业地产转变基本以开发住宅为主，也确立商业地产与住宅确立商业地产为主要发展历经开办电梯厂、制药厂地产“两条腿”走路的核心，成熟的发展经验帮、连锁商业等的探索发展战略助企业开始快速扩张之路?1988年，万达公司成立?1999年，开始“订单产”?05-07年，产品实现向的最初模式思考第三代转型?1994年，万达进入足球领域?2000年，确立商业与住?2009年，加强土地储宅“两条腿”走路备，对外宣称将200亿?1995年-1998年，在住元拿地宅开发的同时，历经开办?2002年万达合股成立大电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索洋百货集团发展期初创期转型期1988-19981999-20042005-至今4万达的发展模式的核心万达集团的商业运营模式核心——“现金流滚资产”1、为什么万达住宅不做溢价？2、为什么万达要实现快速开发？3、为什么万达要进行产品复制？4、为什么万达要进行订单地产？5、为什么万达要实行集团化管控制？6、为什么万达营销采用PK制？“现金流滚资产”——万达地产盈利模式的精髓5目录一、万达地产的产品线09二、万达地产的区域扩张战略316三、万达地产的管控模式54四、万达地产的融资模式86第一部分：万达地产的产品线?万达广场的发展历程?万达广场的产品特点?万达广场的档次细分?万达广场的核心价值与竞争力7万达广场的发展历程经过三代产品的蜕变，第三代具备成熟商业体系的“万达广场”破茧而出,正准备向第四代升级当在第三代产品向第四代产品的前过程中，万达广场对于业态的种类与分布不断完善，并且加第一代重了健康休闲设施的比例第二代时间：2001-2002第三代产品种类：纯商业体规模：5万㎡建筑形态：单建筑主力商家：超市+家电+影院时间：2002-2006第四代产品种类：纯商业体规模：15万㎡建筑形态：组合式主力商家：超市+建材+家电+影院时间：2006-至今产品种类：商业、酒店、办公、住宅规模：40-80万㎡建筑形态：城市综合体主力商家：百货+超市+家电+美食+影院www.fdc01.com房地产智库8万达广场的发展历程第一代产品：起步期（2001-2002年），特点如下：选址体量业态分布建筑形态?主力店一般3家，沃尔玛超市??占地面积：单体建筑，单个选择省会或、家具家电专业盒子式中心城市布局1.2-2万平方米卖场及万达影院?选址都在城?建筑面积：；?1层为精品、市最核心商圈4-6万平方米服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院。陷缺代表案例?建筑形式单一，购物环境较差；长春万达商业广场?业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐长沙万达商业广场；南昌万达商业广场?主力店占到70%以上，租金过低，影响收益；青岛万达商业广场?独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现。www.fdc01.com房地产智库9万达广场的发展历程第二代产品：发展期（2002--2006年），特点如下：选址体量业态分布建筑形态??组合式，每?选择省会或占地面积：?主力店一般为个主力店都为中心城市布局5万平方米4家，百货、超一个单体盒子?选址在城市?建筑面积：市、建材家电专业卖场、影院；，由多个盒子核心商圈15万平方米组成商业广场陷代表案例缺?没有室内步行街，整个项目没有灵魂；沈阳万达商业广场?店和店之间的联系割裂，人流动线设计不合理天津万达广场?纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、武汉万达商业广场体育、酒店等其他业态。南宁、大连、哈尔滨等地?零售类比例偏大占总经营面积80％以上。万达商业广场www.fdc01.com房地产智库10万达广场的发展历程第三代产品：成熟期（2006年-今），特点如下：选址体量业态分布建筑形态?涵盖星级酒店、?占地面积：写字楼、酒店式公?选择省会或?多产品的综10-20万平方米寓、商业街区、广中心城市布局合体，以盒子?建筑面积：场、SHOPPING?选址在城市MALL及住宅组成+街区+高层40-80万平方米?副中心或新区主力店一般为百的组合形式，其中商业规模货、超市、家电、中心在15-20万平左影院、美食等右?真正的城市综合体开始出现，并开始创造新城市意中心，室内步行街的出现成为万达在商业地产设计上的最大创新代表案例义?经营方式为核心商业只租不售，真正实现了“房地产开发补贴商业经营”宁波万达广场上海万达广场?设计不尽合理、工程建设粗糙陷、管理粗放等不北京万达广场足或需完善之处。缺成都万达广场等www.fdc01.com房地产智库11万达广场的发展历程相比一二代产品，三代产品城市综合体的开发明显弥补了这些缺点：万达第三代产品在建筑形态、业态组合、主力店配比和收益回收方式上进行了改革，弥补了万达第一代?建筑形式单一，购物环境较差；、第二代产品的某些缺陷。?业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐?主力店占到70%以上，租金过低，影响收益?三代产品为街区式的建筑形态?独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无?三代产品不断加大休闲娱乐健康等方面设施的比重法实现万达第一、二代产品?三代将主力店比例调低为50%，保证租金收益?三代产品在租金差距方面逐渐趋平万达第三代产品www.fdc01.com房地产智库12万达广场的发展历程如今的万达在向第四代产品方向初探，对于业态的种类与分布不断完善，并且加重了健康休闲设施的比例?整体定位：在整体功能定位上，逐渐强化生活化、休闲化、娱乐化、体验化、家庭化、创新化、服务化。?租户组合:进一步强化次主力店的功能与作用，在租户组合方面进行创新?业态配比：增加文化（如文化廊、书，创造出“店中店”、“店中城”、“店城）、旅游（如万达旅游区微缩、万中馆”、“店中坊”等类似主力店作用的达旅游纪念品等）、展示（如万达大“主力区”、“主题区”或“专门经营区”事记、万达荣誉墙、万达在中国）等。。?规划设计：在强调商业氛围的同时，增加文化元素、旅游元素等；室?金融产品化：当发展到一定规模，就可内步行街沿线要富于变化；；在现以入股一家民营制银行，那与银行的跨有第三代产品楼层的基础上，再尝初探方向界合作内容就不仅限于贷款业务，还可试整体或局部增加一层。开发金融衍生品。万达现在处于向第四代产品初探的提升期，从这个过程中看出种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理的发展模式。www.fdc01.com房地产智库13万达广场的产品特点目前的万达广场形成“一主三次多辅助”的多功能复合体模式：HOPSCA即：Hotel+Office+PublicSpace+ShoppingMall+Culture&Recreation+Apartment各业态之间的纽带，形成多业态项目整体档次的基础，销售为联动格局，进一步集中人气主的营销模式是平衡现金流的公共写字楼又一途径空间住宅商业完善项目业态组合，平衡整个项目的现金流提高项目整体形象，并为项目聚集人气酒店项目最初吸引人流的主要途径休闲在万达广场向第三代产品的发展过程中，形成以商业为设施核心，住宅、写字楼和酒店为次要核心，公共空间、文化娱乐休闲设施相辅助的多功能城市综合体，各业态之间相辅相成www.fdc01.com房地产智库14万达广场的产品特点万达广场的商业、办公、住宅等各种业态都具有明确的产品标准和客户定位?在目前万达广场形成的HOPSCA复合体模式中，商业、住宅、办公、酒店、公共空间、休闲设施等六大业态都具有独立的产品标准以及运营模式，对客户定位以及吸引人气等功能方面也具有明确的差别定位；业态规模建筑租售模式目标群体人气聚集效果主力店30%-40%租赁普通大众　商业步行街沿街商铺5%-10%多层建筑租赁普通大众　其他散铺10%-20%销售普通大众　住宅0-20%高层销售投资客为主　办公5%-20%高层以售为主SOHO业主　酒店0-10%高层持有商务、旅游人士　www.fdc01.com房地产智库15万达广场的产品特点多功能的城市开发，大型市民广场的运用，街坊式的街区布局使得如今的万达广场在市民和政府方面都具有较高的接受度表现形式影响举例多功能78万平方米的重庆的城市包括有五星级酒店、写字楼、使万达广场的影响力及项万达广场，建成后使南坪商圈作为重大型商业和特色商业街、公寓目所在区域的城市商业中开发庆五大商圈之一的、住宅、大型广场等。心地位得到显著加强。作用得到显著增强太原、沈阳铁西、大型市无锡万达广场均规创造大型的市民广场，居民提升项目整体形象，完善划了2-2.5万平民广场集会、娱乐、休闲的新据点公共社会服务功能，吸引方米的市民广场，以满足市民公共开。人气。放式活动需要在济南万达广场中街坊式采用了街坊式街区布局的规划街坊式的布局，更具亲的街区，对基地中的历史布局，有利于合理划分功能区和力，人流导入方式更保护建筑，布置了布局社区文化广场，形，并有选择性规避保留建筑具多元化成了街坊式街区布局www.fdc01.com房地产智库16万达广场的产品特点“大众化”的产品特征使得万达广场具备了高度的可复制性，其对商家的要求可总结为两个70%具备高度的可复制性的万达广场，提出