西城国际风景营销策划执行案2010年市场动态总体量（万推出体量（万项目名称㎡）㎡）产品形态西城国际风景3312电梯将推项目统计凯旋城亚马逊10.510.5电梯领地亚马逊31.510电梯名门外滩7.27.2多+电凯旋城上里阳光天和大院1.61.6电梯据不完全统计：世纪峰景3.063.06电梯美岭上城三期7.857.85多+电09年底—2010年预计推出楼盘天和大院13.910电梯总体量约190.36万㎡福临花园1.491.49多+独栋风尚08331.81.8电梯产品形态以普通电梯公寓为主佳域领都1.61.6电梯70%以上集中分布于新城区范围滨江雅卓33电梯嘉州新城北欧印象1010电梯翡翠国际后续1010电梯五洲白燕路项目未接待27.710多+电新天杨家花园项已接待目14.410电梯老宵顶项目1414电梯双兴地块2.362.36电梯?3、2010年竞争性楼盘情况解析年度主要楼盘入市时间预估滨湖国际滨江雅卓春华首座亚马逊凯旋城III老宵顶项目五洲置业项目锋尚上里阳光天和大院083311223344556677889910101111世纪峰景美岭上城新天杨家花III园项目翡翠国际凯旋城II嘉州新城凯旋城产品形态：电梯（16F、24F）总套数：1012套体量：13.47万㎡配套设施：游泳池、会所、架空廊、推杆练习场建筑风格：现代欧式目前进度：一期已开盘开盘时间：11月18日推出套数：293套实际成交价格：3100元/㎡销售率：97%与项目的竞争度：本项目的威胁点配套设施完善宽阔楼间距客户储备与之竞争的突破口规模较小开发商品牌主力户型面积较大、且户型较差BACK天和大院产品形态：电梯（25F、30F）总套数：1228套体量：13.9万㎡配套设施：游泳池、会所建筑风格：现代欧式目前进度：已过规委会《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789与项目的竞争度：本项目的威胁点地段宽阔楼间距户型赠送与之竞争的突破口规模较小开发商品牌区域规划BACK领地亚马逊产品形态：电梯（18F、32F、33F）总套数：3032套体量：31.55万㎡配套设施：游泳池、会所、室内健身、网球场、篮球场建筑风格：现代简洁面积区间：67--138㎡目前进度：已过规委会《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789与项目的竞争度：本项目的威胁点项目规模宽阔楼间距户型赠送配套设施完善临水景观与之竞争的突破口地段周边环境BACK关于西城国际主要竞争对手的小结据不完全统计，2010年在售楼盘、新推楼盘共计19个从入市时间看，亚马逊、凯旋城、天和大院、新天杨家花园项目是我们需要关注的竞争对手从项目体量和销售周期跨度看，亚马逊、五洲置业项目、翡翠国际后续项目从区位看，凯旋城、亚马逊、天和大院、从总平、户型、景观看，凯旋城、天和大院、翡翠国际、亚马逊、是需要我们重点研究的对手我们最需要关注和研究的竞争对手是——凯旋城、亚马逊、天和大院《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789【结论】2009年乐山房地产市2010年乐山房地产市场走势预测：场：市场供销两旺，量价齐升国家政策适度收紧，多项利好政策将取消政策扶持力度较大市场供应量大，竞争激烈自住性需求为主要市场购买力新城区为主要市场供应区域产品有所创新，得房率提高将有大量的早期拍卖土地进入开发销售周期短、速度快供销将逐步趋于平衡，价格平稳面积赠送趋势将持续临江、旧城区住宅仍将是客户所喜好绿心地块将渐成为市场新热点关注一：即将推出供应量190.36万+已拍卖待开发量343.52万+将拍卖量321万=854.88万关注二：户型创新、产品配套、栋间距都已逐渐成为项目品质衡量的标准第二部分:SWOT分析《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789我们的实力：仁和、金杯两大品牌开发商联袂打造我们的产品：100亩35万平米城市门户级风景大盘我们的理念：创造绿色居家时代——科技改变生活核心竞争力体现超越同质化，在市场上独树一帜，作为项目定位的指导!　西　　城　　国　　际　　　　风　　景区域价值高规划设计国际品质园林景观设计优美、精心打造区域规划好服务方式国际化千亩百年生态绿心，优美自然景观发展潜力大生活方式国际化建筑设计时尚包装设计国际化产品细节人性化交通枢纽中心现场包装品质化科技化生活典范生活方式，生活中的人文风景自然环境国际标准《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789消费者购房调查08年消费习惯：①购房面积（㎡）：80～100：41％100～120：27％②接受总价（万元）：25～30③接收单价（元/㎡）：2000～2200④承担月供（元/月）：1200⑤柏杨西路购房意向：愿意：33％考虑：20％不愿意：47％09年消费习惯：购房面积（㎡）：70~100：50%100~120：30%接受总价（万元）：22~30万接受单价（元/㎡）：2500~2800《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789我们的客户群体来源于：①乐山市中心居民②周边区县消费者③改善型需求消费者④投资型消费群体第三部分营销战略《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789结构图解一、策略主线《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789一、营销策略?围绕价值进行描述《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789城市发展方向带来的区域价值城西——省级物流中心城西——乐山城市交通枢纽区域城西——乐山即将形成的又一大型高尚居住社区城西——乐山汽车、家居、建材核心商业圈城西——行政办公中心《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789潜力价值2010年的城西，多个项目相继启动，土地的拍出，已售楼盘业主入住，城西将成乐山房产开发的热点区域，发展潜力不可低估。机会价值2007年城西楼盘均价：乐山楼市楼市07年每月价格走势图3000290728002801280227302737265526572600247024702400239224332440220020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年城西楼盘均价：乐山楼市08年每月价格走势图3000293228002770272126972600265526402535251125262561253824002438220020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年城西楼盘均价：乐山楼市09年1—10月价格走势图3400320030823000300630232800279628672677260026092587248424882400220020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月?发掘项目所在地的区域价值，以产品自身的国际化品质社区为核心卖点。绿色居家生活理念作为催化剂，最终打造一个区域内最高性价比居家、投资功能兼具的门户级社区。打造品质?建筑设计现代化?户型设计人性化?绿色生活科技化?销售服务专业化《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789价值体现——外部价值价值体现——内部价值（1）产品部分　①建筑风格：立面、色彩、架空层入户大堂《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789②户型设计?创新点多变空间、主卧室阳光房、阳光餐厅、转角飘窗、高得房率?户型功能紧凑型70㎡—80㎡两房20%90㎡—110㎡三房29%舒适型80—100㎡两房15%110—130㎡三房20%充分满足消费需求成就超值（一）现场品质品位—价值支撑现场：现场作为我们价值体现的重中之重，是项目成功与否的关键。?意境区图《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ