------序这是一块充满活力的土地这里将是淮南人气最旺的核心城市区域在淮南迅速发展的时代，充满了机遇、挑战140万平米的淮南新城，就立足于这里百万方淮南第一大盘在历经了两年销售周期的今天摆在我们面前我们的第一感觉是欣喜我们的第二感觉是谨慎面对这块稀有的宝地，和如此丰富的产品线如何占位高度、冲出市场、赢得品牌、高利润实现…….不妨，换一种眼光重新审视这是一个缔造影响力的时代不去影响，就被影响汇报纲领汇报纲领营销营销整合思考整合思考营销营销核心策略核心策略销销售核心策略售核心策略营销执营销执行展行展开开营销营销整合思考整合思考时时局局格局格局群局群局开启模式观时局，时时为先看格局，步步占局读群局，分而治之营销整合思考时局土地市场土地出让向南，09年4幅土地均来自山南区2009年，淮南市土地市场共有四幅商品房地块成交，都是位于山南新区的地块，值得注意的是淮南康博置业有限公司拍下的第四宗土地，每亩已达138万元，折合楼面地价1036元/平米，这表明了淮南的投资环境和山南新区的土地的升值潜力已经越来越被认可。140013081820082007年2009年12001616年94614100012740土地宗数169480010960086面积4007409461308.344（亩）200200金额2007年2008年2009年4.55.59.16（亿）面积（亩）土地宗数营销整合思考时局房地产市场供销走势供销两旺，供需平衡度比较高2009年，淮南市住宅市场，顺应安徽乃至全国的总体走势，销售行情较为火爆，2009年1-12月住宅商品房总供应量达160万方，商品房累计销售155.5万方，供需基本保持平衡，两项指标均远远超过08年全年的数值。2010年预计全年新开工面积为410万方，竣工面积在200万平米以上，未来全市商业品房供应面积将出现井喷式增加，竞争环境加剧。营销整合思考时局房地产市场供销走势价格稳中有升，幅度约为16%在安徽住宅价格一路快速上涨的大环境下，09年淮南商品房成交均价稳中有升，全市12月均价为3238元/平，较去年1月仅增长15.8%。价格平稳营销整合思考时局主城区楼盘及分布价格营销整合思考时局竞争项目概述周边未来竞争项目分布营销整合思考时局山南新城概述山南新城的建设步伐加快，将陆续推出3000亩商住用地，年开发规模将达到150万平米营销整合思考时局山南新城概述山南新城主要竞争项目简析周边竞争项目未来供应量较大，产品供应呈现物业多元化营销整合思考时局山南新城概述山南新城主要竞争项目未来上市研判20092010201120123季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度金地·滟澜山，预计上市时间2010.7，总建24万广弘城，预计上市时间2010.12，总建43.8万山南印象，预计上市时间2010.5，总建21.4万联华金水城，预计2010年下半年，总建208万20102010年始，政府加大年始，政府加大对对山南新城山南新城主要竞争在的投的投资开发资开发力度，力度，预计预计山南板山南板块块2010年下半年房地房地产产年年开发规开发规模模将达将达到到150150万万爆发㎡㎡营销整合思考时局主城区典型个案分析品牌——金地国际城淮南市田家庵区朝阳美国北半秋景观设计顾楼盘地址设计单位东路问有限公司淮南万洋置业有限公开发商物业管理单位深圳鹏基物业司总规划建筑面积总占地面积(㎡)292681.3620000(㎡)容积率1.4绿化率37-44%洋房、别墅、高层公销售价格（元/㎡物业类型4000（整体）寓）营销整合思考时局主城区典型个案分析品牌——金地国际城产品描述：创造性地将2+2叠加别墅、5F花园洋房、8+1花园洋房、小高层、全品牌精装公寓、5.4米挑高公寓……多种产品形态在一块土地上和谐共生。坐享22万平方米淮南罕有皇家园林、3.2万平方米国家级主题运动公园、1.6万平方米欧洲风情商业街等。销售情况：?目前在售为A区，B区基本已销售完毕。?5.4挑高公寓48㎡、56㎡（房源不多）-----5000元/平米?高层：3900元/平米?8F电梯洋房：4000元/平米?北侧沿路高层（3栋）精装：北侧4000元/平米、南侧4900元/平米?B区退台洋房：4200元/平米营销整合思考时局主城区典型个案分析产品——上品印象楼盘地址:田家庵区国庆路设计单位----开发商华辰置业物业管理单位东安物管总占地面积(㎡)8.6万总规划建筑面积(㎡)14万容积率1.61绿化率38%物业类型多层、花园洋房、高层销售价格（元/㎡）3800营销整合思考时局主城区典型个案分析产品——上品印象上品印象销售情况：目前在售：?洋房：1F价格：4600元/平米（报价）、均价4300/平米（报价）?多层：3900元/平米(部分在售）?小高层：11+1F，3400—3500元/平米目前未售：几栋高层：70—80—90平米为主（价格预计3600左右）营销整合思考时局主城区典型个案分析规模——银鹭万树城朝阳西路与广场路交汇楼盘地址设计单位夏门百涛处开发商银鹭集团与惠利集团物业管理单位一期顺昌二期惠利集团总规划建筑面积总占地面积(㎡)400000610000(㎡)容积率1.67绿化率40%销售价格（元/㎡物业类型多层3800）营销整合思考时局主城区典型个案分析规模——银鹭万树城俱乐部会员蓄水/特定产品优惠+礼品赠送?2009.9.12日：4期美树馆90-240㎡纯多层花园泳池盛情邀请你鉴赏，成功认购：100平米以内房型，优惠2000元；100-120平米房型，优惠3000元；120平米以上房型；优惠6000元。?2009.12.19日：4期“左邻右舍”最后的纯多层景观组团最高可优惠至40000元，仅限开盘当日指定单元；选房赠银鹭大礼包！购房享6重优惠！现在加入银鹭成为金卡会员，即可额外专享金卡会员惊喜购房优惠，有机会获赠物业费！积分大奖5000元等你拿！12月18日截止办卡，倒计时仅余2天！?2010-1-26：了120—210㎡的名贵大宅，为全城最后献礼。营销整合思考时局主城区典型个案分析地段——西湖天地楼盘地址国庆中路大润发西侧设计单位----开发商康博置业有限公司物业管理单位于诚物管总占地面积(㎡)14650总规划建筑面积(㎡)78612容积率4.59绿化率38.03%4400（在售精装物业类型高层SOHO公寓销售价格（元/㎡））营销整合思考时局主城区典型个案分析地段——西湖天地除了地段，西湖天地智能化、品牌精装、物业服务也得到了市场的充分肯定小区是由5栋高层和6000多平米的商业组成的综合社区，共有800多户。建筑采用ArtDeco艺术风格，彰显贵族般的庄重典雅，最大的产品卖点是智能化、全品牌精装修。?双首层架空（泛会所）?高档次的智能化安防（周界红外、一卡通、可视对话）?品牌精装（日本TOTO洁具、欧派橱柜、意大利道格拉斯地砖、生活家·巴洛克地板、美国摩恩、好莱客、荣事达、格力空调、日立电梯、冠林智能化）?绿城物管营销整合思考时局主城区典型个案分析地段——西湖天地以精装修推盘，号称淮南精装修等级最高，精装已经卖完，预计3月会推出92㎡和135㎡的毛坯2栋，4200报价。?11月28日精装修盛大开盘：1栋B座的精装修公寓，此次开盘的为55—111㎡的户型；?12月26日盛大开盘：压轴精装公寓12月26日盛大开盘！?A栋B座，为精装修公寓，共30层楼，200套房源。户型从55㎡到111㎡，适合各种需求的人群。装修程度为精装，物业为著名的绿城物业进行后期小区管理，均价4600元/㎡。此次推出的住宅以“淮南精装等级最高，公摊最低，4万抢住”吸引众多购房者的眼光。?2009-12-30，18套精装收官臻品岁末特惠，公寓鼎级精装标准，83%高得房率！西湖天地3期纯板楼两房、三房，2000抵10000万；?三期西湖领筑：毛坯住宅为2#B和3#楼，在小区最南边两栋。为二梯四户，为90㎡左右的二房和130㎡左右的三房。双阳台、主卧朝南，二房的为二房朝南，且每一个卧室都有飘窗赠送。仅200席现在接受VIP优先登记—5000抵10000！精装价格：4400--4700价格不等营销整合思考时局淮南未来房地产市场供应预判单位：万平米板块09年存量2010年预计供应量2011年预计供应量合计全市12.45210230452.45田家庵区6.737368147.73山南新城0113140253未来2年市场竞争形势严峻，项目去化将会存在较大得压力，且市场存在较大得不稳定性，应力求项目及早上市以弱化风险!营销整合思考时局市场结论目前的时局2009年地价强势筑底（07年60.8万/亩、08年58.1万/亩、09年70万/亩）；淮南的卖地扩城运动初步效果将在2010年下年半露出端倪（山南新区为主），市场竞争将加剧；淮南市场房价从2009年年涨幅仅6.3%，到2010年2月月环比涨幅达15—16%的上涨表现表明，其价格上涨较为迟钝，其最终发力也说明淮南的房价上扬有其支撑力；淮南购房人群的具备一定的价格承受力；从板块来看，主城区（田家庵）依然是接受度、价格最高的区域。营销整合思考时局市场结论未来的时局未来的房市将在竞争中实现价格的稳步上涨，鉴于客户购房选择面变宽，建筑风格、品质多元化的发展趋势，预计2010年不同区域、不同风格的房价将进一步拉大，未来的营销手段也将更趋多元。山南板块入市，淮南将迎来全方位、多元化竞争，宣告一个新的竞争时代即将来临。营销整合思考时局时局之解【淮河新城】借鉴：-----及早掀起一场有影响的营销整合运动之百万方淮河新城遇上陡然增量的市时局场，争夺客源的区域分流，届时对营销的