敬呈：招商地产南京公司招商地产G67项目营销总纲本报告是严格保密的。世联地产2010.04一百年前，中山先生与南京、与紫金山结下了不解之缘一百年后，我们再回首往事，惊叹于民国建筑的精美与纯粹时光用一个世纪的流淌传承这座山的故事人们继续用肃穆的灰色民国风包裹着它……2010年，也许一切都会稍有不同地铁改变了城市改变了居住者的生活空间和方式它甚至扩大了我们的梦想……当地铁横贯东西，穿越紫金南麓一座国际的紫金山即将以更广阔的视野去点亮注视者的目光！习惯被仰望，习惯被跟随招商地产，见证百年！一个世纪的等待，才有一座招商·殿堂山项目使命：招商——以人文历史的厚度去重新光耀城市实现招商品牌在南京新的人文落地、自我超越趋势研判：2009经济提前复苏，2010年市场趋于疯狂，未来在政策频出下的启示未来市场分析1视角一：新政解读视角二：给项目的启示中央政府再度着手中央政府再度着手调调控控楼楼市，且新市，且新政力度政力度远远大于大于0707年年9.279.27新政新政“4.15新政”出台史上最严厉的调控政策“4.17通知”补充纵观07-09年，全国楼市整体走势的价量规律得到充分体现成交额上升成交额下降成交额上升价量齐升价升量跌价量齐跌价跌量升价跌量急升价量齐稳11量支撑价1量支撑价量支撑价量支撑价量支撑价量支撑价2量先价后量先价后332价助价助涨涨助跌助跌价价助价助涨涨助跌助跌量先价后量先价后3价助价助涨涨助跌助跌量??在在07—0907—09年的房地年的房地产产行情中价量行情中价量规规律得到充分体律得到充分体现现就短期来看，新政将使当前房地产成交量出现下滑趋势，形势严峻；宽松资金价开发商成交量支撑位资金紧张跌房地产走势1量支撑价量支撑价量需求?外生变量2量先价后量先价后投机需求3价格变动投资需求价助价助涨涨助跌助跌居住需求此次调控将使全国不同层级市场呈现不同规律，单价2.5万/平米以上的高品质、豪宅物业将呈现无量、价格微涨；25000元/平米以上城市核心未来表现无量上涨16000—25000元/平米一线城市环线内，二三缩量上涨线城市核心Q：我8000—16000们的元项/平米目具备打造一线豪宅的因素放量，价格震荡吗？4000—8000元/平米放量价平4000元/平米以下缩量下跌以上图表摘自世联研究南京大平层豪宅趋势分析趋势一：08、09年是南京大平层豪宅的快速成长期，单价一直呈现持续上涨态势，只是销量受政策影响：淡市缩量价稳，旺市价量齐升；?市场验证：城市豪宅项目在08-09年集中放量，同时去化迅速，总销售面积超过30万平米，价值高点的形成时间急剧缩短，上升幅度大。价格从1.6万-3.5万，2.5年时间3.5万3万销售体量2.5万25万方08年淡市缩量，09年持续放量2万20万方1.5万15万方07年08年09年10年年份10万方南京城市豪宅价格变化曲线5万方年份07年08年09年10年趋势二：对比08~09年的南京豪宅产品，其户型面积和产品附加值呈现趋大、趋豪状况，大平层豪宅产品不断升级；2008年南京大面积公寓户型配比2009年南京大面积公寓户型配比8%8%2%6%7%16%15%25%16%17%30%29%25%29%43%21%45%38%63%41%50%76%70%62%64%57%29%39%30%14%25%雅居乐花园金域缇香金地名京金鼎湾天正湖滨长江路九号雅居乐花园仁恒江湾城天正湖滨花园锋尚国际二房及以下三房四房其他三房四房其他与08年相比，09年三房和四房产品的供应增大，两房的比例减少，大户型产品呈现供应增多面积增大的趋势。08年市场高档公寓的总价在280-350万区间南京豪宅市南京豪宅市场场分析分析为市场主流产品河西板块：总价1,仁恒国际公寓（万元）2008年2.金地名京5003.万科金域缇香4504.朗诗国际街区400城南板块：5.雅居乐花园3506.仁恒翠竹园300城北板块：2507.锋尚国际公寓2008.世贸滨江150城中板块：9.凯润金城10010.天正湖滨11.金鼎湾国际100120140160180200220240260280300户型面积12.长江路9号（平方米）13.金陵尚府本报告是严格保密的。142009年市场高档公寓的总价在300-450万区间为市场南京豪宅市南京豪宅市场场分析分析主流产品，去化良好，总价在450-650万的高端产品去化也较理想，未出现明显的市场抗性。总价（万河西板块：2009年元）1,仁恒国际公寓8002.金地名京7003.万科金域缇香4.朗诗国际街区600城南板块：5.雅居乐花园500城北板块：6.锋尚国际公寓400城中板块：7.凯润金城3008.天正湖滨9.金鼎湾国际20010.长江路9号100户型面积11.金陵尚府（平方米）12.中海凯旋门80120140160180200220240260280300320本报告是严格保密的。南京大面积公寓08年均价集中在1.6-2.2万/平米，南京豪宅市南京豪宅市场场分析分析面积在120-160平米，至09年，均价涨至2.3-2.8万/平米，主力面积放大到160-220平米单价（元/平米）30000河西板块：20082009年年1,仁恒国际公寓29000280002.金地名京270003.万科金域缇香260004.朗诗国际街区25000城南板块：240005.雅居乐花园23000城北板块：220006.锋尚国际公寓21000城中板块：200007.凯润金城190008.天正湖滨18000170009.金鼎湾国际1600010.长江路9号15000户型面积11.金陵尚府10000（平方米）12.中海凯旋门80120140160180200220240260280300320本报告是严格保密的。16项目启示：?新政调控下，豪宅产品受影响不大；但市场转向观望，销售量受到影响；?在淡市时期，一线豪宅产品占有城市资源，并依托高附加值，价格始终保持平稳；?2010年南京豪宅市场将继续趋向产品的升级，户型尺度和附加值的豪华感将会继续得到提升；如何打造高品质豪宅成为市场关注的焦点《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789竞争分析：未来两年南京上市的豪宅产品盘点？给本案带来的竞争压力？南京豪宅市场分析2视角一：南京豪宅市场竞争版图视角二：未来2年豪宅供应量城中依托完善的城市资源及高层大平面豪宅；河西南京豪宅市场分析南京豪宅市场分析及江北以江景、绿色低碳大平面豪宅为主；?豪宅主要分布板块：?城中板块：作为南京最高端豪宅分布早出现豪宅的板块，处于城市中心，区位优势3最佳；城北板块?河西板块：现代化的新城区，未来新型的商贸、金融、文化及市民理想居住的滨江新城；?城北板块：便捷的交通14和不断优化的环境；城中板块城东.紫金山板块?豪宅潜力板块；?城东板块：受益于良好2的景观资源优势、仙林河西板块大学城的教育配套及未来地铁通车的驱动，必将成为未来高品质生活区；目前尚未出现高品质豪宅产品；本报告是严格保密的。城中价值的稀缺使其单价处于南京豪宅的高位，而南京豪宅市场分析南京豪宅市场分析其他板块依靠产品的附加优势实现了价格的突破；城北板块河西板块：1,仁恒国际公寓18000-21000元/均价2.5万/平平米米2.金地名京18000元/平米10873.万科金域缇香16000元/平米城中板块4.朗诗国际街区18000元/平米912均价2.2-2.5万/平新街口城北板块：米均价3万/平米117.锋尚国际公寓28000元/平米213河西板块8.世贸滨江12000元/平米51城中板块：69.凯润金城26000-30000元/平43米10.天正湖滨20000元/平米11.金鼎湾国际28000元/平本报告是严格保密的。米12.长江路9号30000元/平米13.金陵尚府17000-19000元/平米本项目具有同时占有城市资源+自然资源（紫金山）的总结总结优势，拥有对城中豪宅产品和单价进行挑战的机会；–城东板块开发豪宅潜力巨大??区域区域机机会会–项目所处位置紧邻地铁，拥有城市资源本本项项目目存存在在对现对现有有产产品品–同质竞争，竞争没有推进产品和和单单价价进进行行挑挑战战的机的机会会??竞争竞争机机会会发展水平，可突破空间大，，实现实现市市场场价格在价格在第第一一–项目所处位置是南京最受关注梯梯队队高高端占端占位位的富人区–对高端产品有需求和消费能力??客客户户机机会会–同类楼盘已有产品不能完全满足客户的需求本报告是严格保密的。未来两年南京豪宅市场竞争激烈，包括保利紫晶山、天南京豪宅市场分析南京豪宅市场分析正桃源、仁恒江湾城等，总推货量达到约127万方产品分析——未来供应城中板块长发都市羲和14套可售，面积859㎡南京国际广场63套可售，面积7823㎡城开御园23套可售，面积3798㎡建邺仓巷项目城东板块紫园83套可售，面积12430㎡至项目开盘时中冶·钟鼎山庄17套叠加别墅可售，面积4556㎡，市场推货量达到约60万左右保利·紫晶山总盘21万方，目前150套待推，面积2.57万㎡预计下半年开盘河西板块五矿御江金城280套可售，面积4.1万㎡，预计5月中旬开盘仁恒国际G53863套可售，面积8万㎡预计八月开盘仁恒江湾城3300套左右可售，面积56万㎡，预计年底推出城北板块天正小桃园100多套可售，面积约4.2万㎡预计6月开盘世茂滨江25套可售，面积7903㎡10年4月10年8月10年12月11年4月11年8月11年12月以上数据来源于世联平台本项目入市时间本