市场价值方向——典型个案远洋傲北-项目各物业供存状况解析项目产品供应情况详表：目前项目本期整体存量还有76套套型数量供应面积(万㎡)比例，从剩余的产品来看以联排为主，联排27210.3998.20%明年可能与本项目形成一定竞争。双拼40.191.80%合计27610.58100%联排产品市场供应量为272套，已售197套，销售占比72.43%项目产品存量情况详表：联排产品存量75套，占比27.57%套型数量存量面积(万㎡)比例联排752.9198.31%双拼产品市场供应量为4套，已售双拼10.051.69%3套，销售占比75%联排产品存量1套，占比25%合计762.96100%远洋傲北-客户情况市场价值方向——典型个案主力客户：客户特征：项目客群以30-60岁客群为主，居住区域基本以昌平区地缘性客群为主，少量来自北京西北、东北部。多为中小企业老板与政府官员，多为自住型客户，少量为儿女买房客群结构变化：2012年“小阳春”出现后，西北部、东北部客群随之增多、优势点：?北京成熟别墅区，宜居、生态环境好?以“打造国家级高新科技研发基地”为目标的未来科技城，区域价值高涨?坐享“三横三纵一轨道”的交通优势，立汤路、京昌高速、京承高速、北六环等多条城市道路在侧?超过1:2双车位配比?携手金钥匙享受贵宾级服务远洋·傲北与本案竞争分析——价格优势鲜明该项目位于六环以里，奥北成熟别墅区内，其低价策略也使项目达到了较高的去化率，且项目前期蓄客较长，宣传力度大，即使是在逆势开盘，仍取得了骄人的成绩。低单价入市在一定时期影响了奥北地区的市场，本案不能忽略其价格对本案的影响，尤其是联排产品市场价值方向——典型个案参考个案之：京基鹭府北京京基房地产开发联排别墅、双拼、开发公司建筑类别有限公司独栋、公寓。北京京基物业管理有物业公司物业费6.8元/月.平米限公司开盘时间2011年10月29日入住时间2012年12月31日占地面积8.6万平方米建筑面积6.2万平方米容积率0.7绿化率35%整体销售情况该项目于2011年9月开盘，截止目前签约29套，实际成交价为30532元/平米。项目开盘报价为30000元/平方米，截止到去年年底，量价走势并无明显变化，应该说该项目销售拐点出现在今年3月后，5月份出台的货币政策，使得成交量达到一个顶点优惠折扣：一次性97%，按揭付款98%，对内如有明确意向仍有谈判空间2-3%。市场价值方向——典型个案京基鹭府-项目联排产品销售情况联排产品销售情况详表：联排别墅月度成交走势图8330007731818318913200063062331000成交面积套均面套均总价30239302515更新月份成交套数成交均价成交总金额530000(㎡)积（万元）291454291322900043279883280003成交套数22271652700021126000成交均价2012年7月31462.36487318914664万元1555125000024000月月月1月2月3月4月5月6月7月2012年6月52279.82456306236982万元13961011122年2年2年2年2年2年2年1年1年1年1111111111202020202020202020202012年5月73134.72448291329132万元13052012年4月2831.99416271652260万元1130京基鹭府由于其产品走高端路线，因此整体销售节奏都比较缓慢，其联排产品套均面积在500平米左2012年3月41889.41472302515716万元1429右（不含地下室），套均总价在1000-1500万之间，因此整体销售情况较为一般，销售速度较慢，月2012年2月1471.44471318181500万元1500成交套数都在10套以下。2011年12月2890.94445302392694万元13472011年11月1417.56418279881169万元1169本案联排产品销售量占总销售套数的96.6%，是主力推售产品。但销售情况低迷，高总价是其主2011年10月31353.5451291453945万元1315要滞销原因合计2812731.74455298943.81亿元1359市场价值方向——典型个案京基鹭府-项目各物业供存状况解析项目产品供应情况详表：京基鹭府目前剩余170套，剩余产品以联排套型数量供应面积(万㎡)比例为主联排1697.783.70%联排产品市场供应量为169套，已售28双拼301.516.30%套，销售占比16.57%联排产品存量141套，占比83.43%合计1999.2100%项目产品存量情况详表：套型数量存量面积(万㎡)比例双拼产品市场供应量为30套，已售1套，销售占比3.33%联排1416.4381.60%联排产品存量29套，占比96.67%双拼291.4518.40%合计1707.88100%市场价值方向——典型个案京基鹭府-客户情况主力客户：项目成交客户以私企老板、未来科技城央企高管为主；客户来源主要集中在亚运村及东北四环附近，以北京常住者居多，客户行业主要集中在东北三四环商圈，均为2次或3次置业，置业目的大多为周末休闲，60%60%为为第二居所；第二居所；客户年龄区间为30-50岁之间，以40岁为主力购买人群，客户对此项目的价格接受能力适中，对社区的会所配套有较高的要求。认购方面一次性付款比例占30-40%，按揭付款比例占60-70%。京基鹭府与本案竞争分析——总价较高，与本案不构成直接竞争关系该项目距离城区较近，产品走高端路线，总价基本在1000-1500万左右，价格较高，与本案不构成直接竞争关系参考个案之：温哥华森林北郡北京枫树置业有建筑开发公司联排独栋限公司类别北京盛世物业服物业独栋4.9元/平米?月；联排物业公司务有限公司费4.25元/平米?月一期：2004年4月一期：2006年6月二期：2009年11入住开盘时间二期：2011年12月月时间三期：2013年10月三期：2012年3月建筑占地面积28.7万平方米16.7万平方米面积绿化容积率0.3844%率二期开盘户型大小分为400—480㎡的四居和660㎡五居，六居，其中400㎡左右的四居为主力户型，户型比例为四居80%，五居10%，六居10%。并预留有电梯间。温哥华森林北郡-项目整体销售情况市场价值方向——典型个案成交成交面积套均成交均套均总价更新月份成交总金额套数(㎡)面积价（万元）项目一期开盘报价为300-600万一套，二期开盘报价960-24002012年7月41597.61399267644276万元1069万一套，一期均价为10000-12000/㎡，二期均价为24000-30000/㎡，目前联排仅剩余6套，均价在30000左右，明年将2012年6月62507.81418284877144万元1191推80套联排。2012年5月2808.27404286232313万元1157整体成交情况为一期去化率为100%，对外售罄，二期分地块开2012年4月62420.67403288706988万元1165盘，共分六个地块，逐块去化，目前已开到第三块，2011年92012年3月1395.37395275871091万元1091月开盘，去化率达到30%。2012年2月1421.1421244621030万元1030目前该项目已于2012年3月份加推第三期，准现房销售，共开2012年1月2465.42233216361007万元503盘51套，现剩余17套左右。2011年12月51499.03300261873926万元785主力户型为460㎡-660㎡的独栋优惠折扣：现房一次性86%，2011年11月103559.99356252128975万元898按揭付款88%，期房一次性98%，按揭付款99%2011年10月174197.96247222149325万元5492011年9月62843.62474334729518万元15862011年8月73040.46434279598501万元12142011年7月62459.76410270796661万元11102011年5月41789.44447250094475万元11192011年3月2857.55429264192266万元11332011年2月62504.82417271906811万元11352011年1月104532.77453271931.23亿元12332010年12月83431.18429257968851万元11062010年11月114938.99449259721.28亿元1166合计11444271.823882672411.83亿元1038温哥华森林北郡-项目联排产品销售市场价值方向——典型个案情况项目联排产品销售情况详表：成交套成交面积套均面套均总价更新月份成交均价成交总金额数(㎡)积（万元）2012年1月2465.42232.71216361007万元503温哥华森林的联排并不是其主力产品，2011年12月3711.97237.32226881615万元538从成交情况来看，套均面积在230㎡左右，成交均价21000-22000元/㎡，套2011年11月4915.46228.87213751957万元489均总价500万左右；2011年10月163776.86236.05220068311万元519合计255869.71234.79219611.29亿元516联排别墅月度成交走势图1823000本案联排产品非销售主导，占总销售套数1616226881422500的21.9%，放量较少，去化速