产品价值构建——产品价值两叠端单元产品上叠两叠端单元产品沿河景观C户型195㎡下叠132三层平面一层平面五层平面图图图优化建议：1.日常生活中，中厨使用率远高于西厨，因此建议中厨面宽向西侧扩展，增加中厨面积，使厨房更加实用.2.厨房灶台布置在窗户前，无法安装抽油烟机，需要重新考虑安放3.考虑适当加大中厨面积的可能性，核实炉灶尺寸及位置，图中炉灶位置紧邻墙体设置，不符合规范要求产品价值构建——产品价值三叠端单元产品下叠两叠产品下叠21二层平面图优化建议：二层平面图1.南侧主卧套房内更衣间与主卫穿套，容易使衣物受潮，建议对功能间排布方式优化建议：进行优化2.北侧卧室内卫生间开门方向直对床，需要优化产品价值构建——产品价值两叠产品下叠两叠产品上叠位于下叠次卧室上方11二层平面图三层平面图优化建议：1.上叠户型三层厨房位于下叠户型次卧室上方，管道穿越下叠次卧室，需要做好防水及对管线等处理，以消除对次卧不利影响,满足规范要求温泉热水研究产品价值构建——温泉热水别墅项目生活热水及温泉入户调研表销售均价项目名称产品类型开盘时间生活热水及温泉入户供应方式销售率%（元/㎡）不能直接提供热水，需借助热水器、太阳能等园墅联排叠拼洋房2012-03-17（三期）2278790设备产生华彬·江不能直接提供热水，需借助热水器、太阳能等独栋别墅2011-9-21（一期）6000050南锦设备产生不能直接提供热水，需借助热水器、太阳能等北京湾独栋联排2009-9-1（二期）1600088设备产生领秀·观独栋别墅预计2012-8开盘利用燃气壁挂炉转换装置供应热水　　山悦不能直接提供热水，需借助热水器、太阳能等宜山居联排洋房预计2012-8二期开盘1400040设备产生京藏高速沿线香江别墅Ⅱ联排独栋双拼2011-8-6（一期）依靠燃气壁挂炉转换装备供应热水1700080（共11个案例）北京玫瑰园独栋别墅2007-5-12（一期）美国史密斯热水炉热水转换装置4000080碧水庄园A独栋别墅2005-5-28（一期）依靠燃气壁挂炉转换装备供应热水3500090区百旺杏林湾叠拼洋房豪宅2011-7-20（一期）利用燃气壁挂炉供应热水2400095不能直接提供热水，需借助热水器、太阳能等金隅翡丽叠拼洋房2011-11-19（一期）2012-02-26（二期）2800068设备产生不能直接提供热水，需借助热水器、太阳能等领秀新硅谷联排双拼洋房普宅2010-1-30（四期）2500098设备产生温泉热水研究产品价值构建——温泉热水别墅项目生活热水及温泉入户调研表销售均价项目名称产品类型开盘时间生活热水及温泉入户供应方式销售率%（元/㎡）蓝岸丽独栋叠拼2012-7-22（二期）无生活热水供应，需利用燃气壁挂炉自行烧制1400080舍·墅里龙湖好望山叠拼别墅2011-1（一期）无生活热水供应，需利用燃气壁挂炉自行烧制1500050龙湖香醍溪独栋别墅2011-5-1无生活热水供应，需利用燃气壁挂炉自行烧制2000094岸顺义区域（共8个案例）万通新新家无生活热水供应，冬季采取壁挂炉，夏季用热水联排独栋2011-5-12100095园萨丁堡器或太阳能装置御墅独栋2011-5-1利用燃气热水烧制热水2200099清锦源独栋2011-5-18（二期）利用分户锅炉设备为业主供应热水55000332009-10-25（一期）2009-11-28（二香悦四季独栋洋房普宅需利用燃气热水烧制热水1400090期）2010-04-24（三期）丽宫独栋别墅2010-5-1（二期）采取地源热泵、温泉入户6000097不能直接提供热水，需借助热水器、太阳能等设远洋傲北联排双拼2011-6-112000072备产生中海尚湖世不能直接提供热水，需借助热水器、太阳能等设独栋联排叠拼双拼2011-10-16（一期）2012-03-11（二期）1600080家备产生温哥华森林独栋联排2010-11-1（三期）2012-03-21（加推）利用燃气炉供应生活热水2700064北郡融创长滩一叠拼洋房2011-10-19（一期）2012-03-24（二期）利用燃气供应生活热水2400047昌平区域（共8号个案例）不能直接提供热水，需借助热水器、太阳能等设京基鹭府联排双拼2011-10-29（一期）3000015备产生御汤山独栋2010-10-23（一期）地源热泵，温泉入户（小汤山温泉）2700087东方普罗旺独栋2008-5-1（一期）利用分户锅炉设备为业主供应热水4500092斯珠江紫宸山独栋2010-4-25（一期）每户一个加热器，温泉（小汤山温泉）2200082温泉热水研究产品价值构建——温泉热水别墅案例热水供应及温泉入户情况热水供应情况项目数量占比有热水供应8个29.63%有温泉入户3个11.11%无热水供应16个59.26%温泉热水研究结论产品价值构建——温泉热水1、昌平区域的特色是地热资源，温泉虽然不会成为项目的核心卖点，但也可以作为辅助卖点存在；2、温泉可以在一定程度上拉升价格，但是需要与成本结合考量；在总价控制销售模式的指导下，如果成本过高、对于后期总价影响过大，则做温泉反而得不偿失；3、部分别墅项目配置生活热水，从销售角度看，生活热水亦可作为销售的利好因素，而且不需增加过多成本，建议本案配置生活热水。本项目建议：?温泉：从成本的角度来看，如果本项目有地热资源可以考虑引进温泉，如果成本过高则不建议使用温泉资源；?热水：建议每户配置热水资源，保证项目品质。精装研究产品价值构建——精装研究别墅项目装修情况调研表销售均价项目名称产品类型开盘时间装修情况及精装标准（元/销售率%㎡）园墅联排叠拼洋房2012-03-17（三期）毛坯2278790华彬·独栋别墅2011-9-21（一期）精装（四星级酒店精装标准）6000050江南锦北京湾独栋联排2009-9-1（二期）毛坯1600088领秀·独栋别墅预计2012-8开盘毛坯观山悦　　宜山居联排洋房预计2012-8二期开盘毛坯1400040京藏高速沿线（共11个案香江别墅联排独栋双拼2011-8-6（一期）毛坯1700080例）Ⅱ北京玫瑰独栋别墅2007-5-12（一期）精装（6000元/㎡）4000080园碧水庄园独栋别墅2005-5-28（一期）毛坯3500090A区百旺杏林叠拼洋房豪宅2011-7-20（一期）毛坯2400095湾2011-11-19（一期）2012-02-26（二金隅翡丽叠拼洋房毛坯2800068期）领秀新硅联排双拼洋房普宅2010-1-30（四期）毛坯2500098谷精装研究产品价值构建——精装研究别墅项目装修情况调研表销售均价项目名称产品类型开盘时间装修情况及精装标准（元/销售率%㎡）蓝岸丽舍.独栋叠拼2012-7-22（二期）毛坯1400080墅里龙湖好望叠拼别墅2011-1（一期）毛坯1500050山龙湖香醍独栋别墅2011-5-1毛坯2000094溪岸顺义区域（共8个案例）万通新新家园萨丁联排独栋2011-5-1毛坯2100095堡御墅独栋2011-5-1毛坯2200099清锦源独栋2011-5-18（二期）毛坯55000332009-10-25（一期）2009-11-28（二香悦四季独栋洋房普宅毛坯1400090期）2010-04-24（三期）丽宫独栋别墅2010-5-1（二期）毛坯6000097远洋傲北联排双拼2011-6-11毛坯2000072中海尚湖独栋联排叠拼双拼2011-10-16（一期）2012-03-11（二期）毛坯1600080世家温哥华森独栋联排2010-11-1（三期）2012-03-21（加推）毛坯2700064林北郡融创长滩叠拼洋房2011-10-19（一期）2012-03-24（二期）毛坯2400047昌平区域（共8一号个案例）京基鹭府联排双拼2011-10-29（一期）毛坯3000015御汤山独栋2010-10-23（一期）毛坯2700087东方普罗独栋2008-5-1（一期）毛坯4500092旺斯珠江紫宸独栋2010-4-25（一期）毛坯2200082山精装研究产品价值构建——精装研究精装修别墅比例只有7%，且均为单价4万元/平米以上的高端别墅27个别墅案例精装修整体情况装修情况项目数量占比精装修2个7.40%毛坯25个92.60%8个顺义区域别墅案例精装修情况8个昌平区域别墅案例精装修情况11个京藏高速沿线别墅案例精装修情况装修情况项目数量占比装修情况项目数量占比装修情况项目数量占比精装修0个0.00%精装修0个0.00%精装修2个18.19%毛坯8个100.00%毛坯8个100.00%毛坯9个81.81%精装研究结论1、一直以来别墅项目很少采用精装修交房，别墅项目的客户以自用客户为主，精装修对于目标客户吸引较小；即使是投资客户较多的顺义区域，也鲜有采用精装修交房的项目；项目采用精装修多是为了增加销售溢价，城市公寓经常采用，而对于低密度项目提升销售价格及销售速度并无较大的影响；2、本项目体量较小，如采用精装修交房，从成本投入的角度来看不是很经济核算，同时在交房的时候也会给开发商带来较多的问题；3、总价控制是本项目操盘的关键，精装所增加的成本将全部压在销售上，而目标客户对于精装修心理需求不大，因此反而得不偿失；4、精装修风格亦很难满足高端客户的个性化需求。本案建议：建议本项目采取毛坯交房。产品价值梳理﹡以第一居所为主要基调﹡无论从建筑到园林都是纯粹的德式风格﹡景观条件最大优势是紧邻万亩湿地浅滩公园﹡户型具有均好性，面积适中，观景良好，舒适度高产品关键词提炼：第一居所\纯粹\德式\湿地浅滩\townhouse产品价值构建结论项目