东港区土地出让情况占地面积总建筑面拿地开发地块编号用地性质拿地成本(万元)拟开发物业(公顷)积(公顷)商公建(金融办78812（成交楼面单价为公建4600元A0430000150000公)、公建式公中信资本/平方米、公建式公寓6800元/平方公建式公寓、商业寓米）公建(商业金110400(含K08)（成交楼面单价为B1017300112450鞍钢集团金融办公，商业融)4500元/平方米）198200(含K07)（成交楼面单价为公公建、公建式公德意志银公建约61500平方米,公建式B2017500122500建4500元/平方米、公建式公寓6600寓行公寓约61000平方米元/平方米）金融办公、公建95270（成交楼面单价为公建4500元D02、E0D02为金融办公，E06-07为住42400155300(办公)、住宅香港奥泰/平方米、办公4000元/平方米，住6-07宅及配套公建宅7000元/平方米）公建(商业、办81300（成交楼面单价商业为4500元商业约30000平方米、办公约D0325000187500大连新星公)/平方米，办公为4300元/平方米）157500平方米D16、D1293933万元（成交楼面单价为公建7、居住式公寓、公4500元/平方米、公建式公寓6600元居住式公寓、公建式公寓、商134700404100一方集团H02、H0建式公寓、公建/平方米、居住式公寓7600元/平方业7米）公建(五星级酒326870（成交楼面单价为住宅7400元五星级酒店约35000平方米，店、公建式公寓/平方米、公寓6200元/平方米、商公建式公寓约98900平方米，K03-05193700485200大连盛都、商业）、住宅业4500元/平方米、酒店4200元/商业约25000平方米，住宅及及配套公建平方米）配套公建约326300平方米德意志银198200(含B20)（成交楼面单价为K078000017600住宅及配套公建住宅行7400元/平方米）110400(含B10)（成交楼面单价为k083760082700住宅及配套公建鞍钢集团住宅7400元/平方米）小结5782001717350房地产宏观市场小结特征一：从地产大环境看：城市经济、环境、政策及自造刚性需求等利好，市场正处于健康、平稳发展阶段，市场宏观环境看好；特征二：从土地供应看：2010年，东港区土地集中上市，在填海完成之后，东港区进入房地产开发的高速发展时期，成为大连房地产市场的热点区域特征三：从东港区未来供应看：未来东港将建设成为大连中央商务区，2010年土地供应均为公建、办公及配套用地性质，未来供应量约为69万平方米，且均为国内知名开发商意向，未来竞争压力较大；结论：大连城市房地产健康稳定的发展，2010年前城市主要供应主要集中在西部及北部，从10年后城市土地供应主要集中在东港区域，同时多为国内一线开发商获取，未来竞争压力较大Part3市场背景分析?城市宏观解读?公寓板块分析?区域市场分析?公寓产品分析?公寓客户分析?公寓竞争分析?公寓发展方向判断?公寓产品策略3中山板块及星海板块为大连高端公寓板块，项目靠近中山板块价格平台在板块格局1.8－2.2万/平米，万达公馆均价3万元/平米，奠定东港区域高端价值形象大连公寓传统市场甘井子板块西岗板块中山板块主要由六个板块构资源：大连未来房地产资源：政府所在地，城资源：大连传统中心，市生活配套完善商业、商务机构聚集成。项目集中供应区价格平台：0.8-1.1万价格平台：1.2-1.3万价格平台：1.8-2.2万其中中山板块及星海/平/平/平板块为高端板块。中山板块内部基本无新开发土地供应，土地放量主要集中在东港区域。星海板块也逐渐往泛星海板块扩散。市中心的其他2个板块，西安路板块及西安路板块中心区中心区西岗板块的供应量资源：副市级商圈，`也很少，目前只有城市生活配套完善零星几个在售项目价格平台：1-1.2万/平，未看到未来大体量供应。星海区星海区高新园区板块星海板块资源：产业资源、教资源：海景资源，商育资源务规划高新园区高新园区价格平台：1.2-1.8价格平台：1.6-3.0万/平万/平中山区板块中山板块是大连传统金融商务板块，依托于强势的城市资源，物业价值较高公寓均价：公寓均价：1.51.5万元－万元－2.52.5万元万元//平平依托资源传统传统金融商金融商贸区贸区、高端城市配套、高端城市配套平台价格米米产品特点类类型丰富，各型丰富，各种种公寓公寓类类型均有型均有客户构成整体客整体客户户群以投群以投资资客客为为主主开发水平开发开发水平水平参参差不差不齐齐，能代表部分城市高端公寓，能代表部分城市高端公寓未来供应未未来来供供应应集中在集中在东东港港区区项目中心裕景花样年华万达公馆骊高新世界时代广场良运四季会占地：6.23万平方米占地:5500平方米，西塔建筑面积：13.73占地面积11000平米，总占地面积:6.5万平方米占地面积16000平方米，总建面：80万平方米总建面:50000平方米，万平方米（包含1-25建面积70650平米，总户基本情况总建筑面积:48万平方建筑面积120000平方米，三栋43层公寓及一栋60总户数:700户，容积率层酒店）数609户米；总户数:636，总户数：675户，层酒店服务式公寓组成3.14，共30层西塔总户数：217产品形式小户型公寓+高档公寓酒店式公寓高端公寓酒店式公寓商住公寓小户型公寓89平方米，约16%零居33-45平，25%酒店式公寓：35-70平280平方米，占33%、50-90米，占69.59%一期：75-118平米160平方米，约50%一居64-68平，30%主力户型米精装修；酒店服务公328平方米，占25%、110-250米，占二期：60-120平米为主210平方米，约31%两居68-103平，45%寓：26-35平方米375平方米，占42%30.41%销售单价:20000-一期：16000价格最低价格18000元/㎡均价30000元/㎡30000元/㎡，均价均价为17000元/平方米均价18000元二期：1900024000元/㎡开盘时间：09年12月12开盘日期：2010-01-2008年6月开盘，月均消一号楼已售罄，小户型已日，已销售60%三期已售罄，四期预计开盘时间：09年11月30化速度20-30套销售状态销售70%，大户型已销售月消化速度40套，新政后10月份开盘已销售40%已售70%目前还剩50-60套，20030%月均70－80套，月消化速度降为15-20平米以上大户型套客户来源：75%本置业目的：70%投资，客户来源：70%本地客户投资客占50%，本地投资投资客为主，其中本地，25%外地投资兼自住为主为主，30%自住，30%本地客户客户为主地的占六成；置业目的：50%投占80%，纯投资占20%主要客户：本地客户置业目的：60%投资，以自住客户以外地客户为主老客户占30%；资，30%办客户私营企业主为主，多次50%，外地客户50%小户型为主，40%自住，其中东北三省客户占40%客户对朝向没有明显公，20%自住，承置业，最少3-5套房产自住客户大部分为周以大户型为主目的为投资和度假，部分抗性，主要是对比户租客多为办公客户。边五星级酒店的常住客户特征：小企业主，企养老客户型和总价客户客户特征：私营企业中高管，白领阶层等业主居多，星海板块大连城市名片区域，为资源投资型的财富客户，看重稀缺海景资源，关注区域价值潜力星海广星海广场场，强，强势势海景海景资资源；源；较较公寓：公寓：1.61.6－－3.03.0万元万元//平方米平方米依托资源高的知名度；商高的知名度；商务区规划务区规划利好利好平台价格产品形式高端公寓及小高端公寓及小户户型公寓型公寓为为主主客户构成投投资资兼自住客兼自住客户户，及投，及投资资客客区区域整体域整体开发开发水平水平较较高，多以高，多以开发水平未来土地供应较少强强势势海景海景资资源作源作为为依托依托未来供应未来土地供应较少项目杰特公寓东方星海星海大观华业玫瑰东方深蓝中心占地面积:30000平方米，总建筑面积:139770平方米占地面积:10800平方米基本情况占地:8400平方米占地:17000平方米占地:34000平方米总户数:1218户，其中公寓306总建筑面积:111700平方米建面：65000平方米总建面:79000平方米总建面:300000平方米户总户数:360产品小户型公寓小户型公寓酒店式公寓住宅+小户型公寓高档公寓40-220平方米住宅：88平米两居89、96平主力户型200平米两栋精装小户型：40-95平主力户型：60-70平，1公寓50㎡户型，大户型为400-米三居138、140平米三居189-270四居，主力户型：户型面积；一栋大户型跃层：185-室1厅1卫1000㎡公寓：32.4-46.6平米一居48-189、196220平米。60平米两居价格一期开盘12600元，均价在13500元/平方米—15000元/平方米起价开盘均价14000，住宅目前均价预计25000/平方米20000元/平方米左右30000元/平方米18500/平方米2009-12-17日开盘，8栋住宅，推出7其中7栋，还剩70－80销售状况一期已经基本售完，二期将2008年4月开盘，已售罄2008年9月开盘，小户型90%套，1栋未开，100零几套，公未开盘在不久之后开盘已售，大户型70%已售寓未开盘来源：本地客户70%-80%，外地投资客户占60%客户20-30%客户分为两类：一类是已置业目的：主要为自住，占投资客户占比在60%，多为经在星海置业的高端人士30岁以上客户。