【星海大观】产品水平??建筑：建筑：22栋栋5050层层住宅、住宅、11栋栋5050层层公寓，公寓，现现代建筑代建筑风风格，玻璃幕格，玻璃幕墙墙，住宅梯，住宅梯户户比比33梯梯44户户，公寓梯，公寓梯户户比比88梯梯2020户户。。??住宅：住宅：主力主力户户型型230230左左右，右，190-400190-400平米平米??配套：配套：?户型方正，南北通透?户型方正，南北通透JWJW万豪酒店万豪酒店?独立玄关，设衣帽间?独立玄关，设衣帽间国际风国际风情商情商业业街街?全明户型，270度采光?全明户型，270度采光??服服务务：：世邦魏理世邦魏理??公寓：公寓：主力主力户户型型40-6340-63平米平米仕，酒店式服仕，酒店式服务务?户型方正，功能完整?户型方正，功能完整??精装修：精装修：对对外宣外宣称赠称赠送，送，2500/2500/平方米左右平方米左右标标准准【星海大观】市场表现（住宅）住宅2008-9-27开盘，基本售罄，所省公寓：在售房源已销售90%，39层-50（公寓）销售状况房源基本为保留房源。层未售销售状况住宅，开盘价格较低1.5万起价，09月销售40套左右。价格年已经涨到均价3万，目前一套一价。公寓，均价1.7万。总价：70万-160价格住宅客户：本地客户70%，外地客户万30%，客户构成公寓客户：本地客户60%，外地客户自住兼投资60%，纯投资40%，企业高客户构成40%，投资为主，占70%，私营企业主管为主，年龄45岁左右。居多。住宅：星海广场，稀缺广场+海景景观核心卖点公寓：总价低，租金有保障，投资价值资源，舒适户型。核心卖点高。客户关注住宅：景观资源、产品舒适度客户关注要素公寓：总价，高附加值（精装修）要素置业顾问访谈置业顾问访谈：：……客户比较关注地脚好啊，景观啊，看广场，看海。大客户比较关注地脚好啊，景观啊，看广场，看海。大连有很多广场，能看广场的房子很多，也有很多海连有很多广场，能看广场的房子很多，也有很多海，能看海景的房子。但同时能看广场又能看海的就，能看海景的房子。但同时能看广场又能看海的就少了。星海广场又是大连最大最漂亮的广场少了。星海广场又是大连最大最漂亮的广场…………项目本身客户比较户型，精装修，我们的精装修是赠项目本身客户比较户型，精装修，我们的精装修是赠送的，业主觉得比较实惠送的，业主觉得比较实惠……环幕影片展示【星海大观】项目评价及项目借鉴?占据星海板块绝版位置?目前在售的，星海板块的标杆项目?星海大观的住宅溢价幅度很大，08年入市价格较低，09年一年项项目目评评价价，价格已经翻倍。?市场表现一般，小户型公寓价格较低。?依托于星海广场的名片效应，和优质的环境和海景资源，星海板块对度假、养老客户有非常大的吸引力。与中山区板块呈现不同的项项目借目借鉴鉴板块特性。?星海大观的住宅户型，方正，通透，符合居住要求。表现出比较好的市场反映。?40年产权公寓，是个风险因素。快销的小户型及酒店公寓，或能够实现溢价的酒店公寓、大户竞争小结型公寓通过市场、客户、竞争分析发现是有规律性的价值支撑价值支撑小户型公寓酒店式公寓大户型高端公寓产品层面：产品层面：–…–产…品层面：?资源优势——具备独一无二稀缺?小户型——主力面积40－?物业服务——提供优质的物业管理的海景资源或城市资源优势明显服务；五星级酒店服务能够实现高60平米；；溢价，至少管家式物管服务；?地段、升值潜力——以出让?舒适度——户型方正、南北通透城市资源为核心优势；?配套优势——城市综合体便利配套、舒适度高；主力面积在190－，或酒店配套、会所等捆绑权益220平米左右；?总价控制——主力总价在70?配套——以城市综合替配套或高－110万之间；?小户型——主力面积在40－90平米左右；端会所配套满足客户需求体现身份的价值标签；?地段、升值潜力——以出让城市资客户层面：源为核心优势；客户层面：?以本地投资客户为主，年龄?以本地投资客户为主，年龄35客户层面：－55之间，有3次以上置业经28－40之间，企业中高层?以本地投资客户为主，年龄30－45历，私营企业主或大型企业高管之间，有3次以上置业经历，小企；业高端客户Part3市场背景分析?城市宏观解读?公寓板块分析?公寓产品分析?区域市场分析?公寓客户分析?公寓竞争分析?公寓发展方向判断?公寓产品策略5公寓横比分析小户型公寓、高端公寓、商务公寓及酒店式服务公寓市场状况与风险比较类型小户型公寓酒店式服务公寓高端公寓平台价格18000-2400020000-2600024000－32000（元/平方米）月去化面积市场表现层面（平方米/月）3000-50002400-45002000-3500月销售金额7875万元7475万元6880万元以投资客户为主，以本地以投资客户为主，本地中以投资兼自住功能为主的客客户目的中端客户为主高端客户客户需求层面户，本地或外地高端人群资源占有（景观/城市）、关注地段、总价、地段升关注升值潜力、投资收益客户关注要素圈层感、身份感、产品舒适值、投资收益、物业管理度地段、交通便利、控制总地段升值、物业管理服务竞争层面景观、城市资源占有、产品价值支撑价、降低投资门槛、舒适性、物业管理或配套风险较低风险较低风险适中风险系数基于LIVQ模型对小户型公寓、酒店式服务公寓、大户型高端公寓市场收益与风险分析结合项目本体，从市场角度评估各物业对项目不同需求的贡献度结合市场基于结合市场基于LIVQLIVQ进行判断：进行判断：回现速度小户型公寓小户型公寓————现金流、速度产品现金流、速度产品Liquidity市场机会：市场机会：有较好的客户支撑，消化速度较有较好的客户支撑，消化速度较高，销售风险低；高，销售风险低；本体契合度：本体契合度：能够满足开发商要求，实现快能够满足开发商要求，实现快速销售，实现价值能力较弱；速销售，实现价值能力较弱；酒店式服务公寓酒店式服务公寓————现金流、收益产品；现金流、收益产品；市场机会：有较好的客户支撑，能够实现小市场机会：有较好的客户支撑，能够实现小户型公寓产品溢价，同时速度与小户型户型公寓产品溢价，同时速度与小户型客户支撑物业价值公寓相公寓相当当；；本体契合度：结合本项目酒店物业，本体契合度：结合本项目酒店物业，易易于于打打造造酒店式服务公寓；酒店式服务公寓；大户型公寓大户型公寓————收益最大、消化速度有收益最大、消化速度有限限小户型公寓市场机会：市场机会：物业价值较高，有一物业价值较高，有一定定客户支撑客户支撑，但，但回回现现周期周期较较慢慢；；酒店服务公寓本体契合度：地块资源价值有限，但通过产本体契合度：地块资源价值有限，但通过产本体契合度大户型公寓品舒适度的品舒适度的提提升、配套、服务功能升、配套、服务功能完善完善市场市场存存在一在一定定机会机会Q1:如何保证速度？如何实现快速销售？小户型公寓开发商目标Q2:产品如何溢价，实现价值最大化？酒店式公寓大户型高端公寓小户型小户型保证速度实现溢价酒店式公寓酒店公寓公寓物业服务——提供优质的小户型——主力面积物业管理服务；五星级酒店户型面积——主力户型面积40－60平米；40－60平米；服务能够实现高溢价，至少地段、升值潜力——总价控制——降低总价、扩充投资门槛管家式物管服务；配套优势——城市综合体以出让城市资源为核物业管理配套——提供优质的物业管理服务便利配套，或酒店配套捆绑；五星级酒店服务能够实现高溢价，至少管心优势；权益价值；总价控制——降低总家式物管服务；小户型——主力面积在40价、扩充投资门槛配套优势——城市综合体便利配套，或酒店－90平米左右；配套捆绑权益价值；地段、升值潜力——以出让城市资源为核心优势Q1:如何保证速度？如何实现快速销售？小户型公寓开发商目标Q2:产品如何溢价，实现价值最大化？酒店式公寓大户型高端公寓景观资源：项目北临市政道路，南邻规划地铁沿线，西邻百米宽大户型高端公寓的景观大道，东临市政主干道，紧邻大连港海景资源优势明显。本体价值支撑高端公建云集：达沃斯论坛举办地，大剧院条件?资源优势——具备独一无城市资源优势明显，距离城市核心商圈10分钟左右车程，周边有二稀缺的海景资源或城市酒店、学校、医院、超市、商场等，配套设施齐全资源优势明显；通达性：未来规划包括地铁、城市主干道在内的多种交通方式便?舒适度——户型方正、南捷的到达地块；项目地块内部交通路网完善；北通透、舒适度高；主力面积在190－220平米左户型面积——主力户型面积40－60平米；右；小户型总价控制——降低总价、扩充投资门槛?配套——以城市综合替配套或高端会所配套满足客酒店公寓物业管理配套——提供优质的物业管理服务；五星级酒店服务能户需求体现身份的价值标够实现高溢价，至少管家式物管服务；签；配套优势——城市综合体便利配套，或酒店配套捆绑权益价值；从开发商核心目标出发，地块资源条件、小户型酒店公寓与高端公寓匹配度看，能够实现大户型高端公寓价值支撑；产品组合能够扩大目标受众，降低风险，利于快速销售！平台水平大连公寓市场实现溢价的方式总结骊高新世中心裕时代广花样年良运四香榭里星海大杰特公华业玫软景Ｅ溢价关键要素万达公馆富丽庭界景场华三期季会CEO时代观寓瑰东方居景观资源＊＊＊＊＊园林设计户型设计＊＊＊精装修＊＊＊酒店式服务＊配套＊＊通过对大连城市公寓市场溢价关键要素分析，主要处于较为传统方式，市场平台溢价关键要素及方式缺乏新意视野。城市公寓成功实现溢价的个案，带给我们什么启发？案例借鉴项目规划案例借鉴原则：城市核心区、密度较大、强城市资源高端城市公寓广州案例香港案例北京案例A?案例借鉴?誉峰?天玺银泰中心柏悦府B?规划与排布?凯旋会?晓