公寓发展策略产品分级小户型酒店式服务公寓、高端公寓的产品，丰富的公寓产品类型扩大了客户群体、分散项目风险。控制总价对于小户型酒店式公寓，控制面积，降低总价，扩充投资门槛；对于大户型公寓，提升产品舒适度，产品品质权益捆绑整合项目自身酒店资源，充分利用酒店内部软硬件配套、星级物业管理服务，实现部分酒店权益公寓化，为公寓产品增值。利用赠送面积、共享空间、共享配套等手段提升项目附加值，在有限的提升附加值成本控制下，外奢内简，实现价值最大化。酒店发展策略国际酒店管理公司：五星级酒店管理公司作为酒店的运营方，实现国际效应，达标市场平台水平；功能业态复合：在传统的单纯以客房为核心的星级酒店中注入餐饮、休闲、娱乐、会议、办公及购物功能，实现酒店持续稳定的经营收益；同时招商引进配套行业领先品牌，保证差异化、功能定位；主题定位：以城市崇尚稀缺的艺术、文化、时尚主题为酒店客房主题，同时贯穿与各功能空间和谐统一，实现差异化、错位竞争定位。—树立形象明星产品—度、提升知名高档餐饮功能稳定收益艺术主题客房——提升档次艺术会所配套功能—会议功能象益能—拉—树立形力动整明星产品—体收度、提升知名艺术主题综合体成功案例借鉴：————核心竞争力：艺术主题酒店与公寓气质和谐统一，是能够实现项目整体差异化核心竞争优势的，能够使得项目整体脱颖而出，————经营及溢价能力：艺术主题概念对于酒店及公寓的经营及销售有强大的提升作用，实现公寓溢价30%左右，酒店持续经营状况良好，客房价格及入住率均高于市场平台水平；————营销及企业形象：社会关注度高，便于打造营销噱头以及营销话题，同时市场口碑传送度高，利于企业品牌形象的打造。————艺术表现：艺术主题酒店与公寓气质主要体现在：广场空间艺术展示、公共空间及内饰空间艺术化的和谐统一。整体发展策略差异定位差异化主题定位，将酒店与公寓主题和谐统一，以大连独一无二的“艺术魅力”打造差异化概念产品。区域借力充分挖掘未来区域价值，借助城市规划、区域未来规划利好等，比肩万达公馆，充分释放区域未来价值。产品分级小户型酒店式服务公寓、高端公寓的产品，丰富的公寓产品类型扩大了客户群体、分散项目风险。权益捆绑整合项目自身酒店资源，充分利用酒店内部软硬件配套，实现部分酒店权益公寓化，为公寓产品增值。艺术营销+话题营销：1.从艺术着手，售楼处、样板间到项目展示、营销发力推广、活动等，形成一系列展示项目、产品核心价值的体系。2.项目有一至两个点能形成大连独一无二的热点话题，自造营销热点。现代艺术珍窖●现代艺术与国际化都市的完美融合时尚空间现代艺术与建筑单体的和谐嫁接酒——是陈年的香醇这里——是未来的希望现代艺术美学这里代表着城市的发展现代这里区域凝固着城市的希望这里是艺术与国际化都市的完美融合这里聚集着城市中的精英阶层这里是他们的生活场……简约时尚酒店艺术精致五星级艺术艺术珍品公寓?艺术蕴含?时尚新锐，实现卓越、优雅生活?配套丰富，动静相宜五星级酒店托管定制化私享服务“五心”级服务创新?精英阶层的“中央行宫”，小憩、玩乐、会友、静思?配套丰富，动静相宜艺术私藏酒店式公寓艺城中央鼎礼豪宅公寓术邂逅豪宅?奢华大宅：艺术珍藏、奢享院落?礼仪大宅：城市核心、潜力无限?私享大宅：顶级配套服务公寓产品定位产品定位——小户型公寓控制面积，降低投资门槛，大户型公寓户型通透方正、提高舒适度套数总占公寓类型公寓户型配比户型套数分配比套数总套数比总面积30－40平米开间20%21218%40－50平米一居室55%58551%小户型酒店服务公寓50－60平米一居室15%16015%70-80平米经济两居10%1051063套8%50560平米180－220平米50%564%大户型高端公两居室寓220－280平米三居室50%56112套4%24640平米小结　　100%　1175套100%75200平米客户定位——以物业升值型客户为核心主力公寓客户定位客户，同时兼顾部分资产转移型客户II核心客核心客户户：物：物业业升升值值型客型客户户，以城市核心的本地客，以城市核心的本地客户为户为主，以主，以从从事金融、事金融、证劵证劵、保、保险险等公司中高等公司中高层层，中型，中型贸贸易、物流企易、物流企业业主；主；IIIIII客客户户特征：特征：30-5030-50岁岁，多次置，多次置业业，，关关注物注物业业升升值值空空间间、注重生活品、注重生活品质质接受接受总总价：价：7070－－180180万元左右万元左右主要主要关关注因素：注因素：地段、地段、升升值值潜力、物潜力、物业业管理管理面面积积需求：主力面需求：主力面积积4040－－6060平米左右平米左右开间开间或一居室或一居室IIII辅辅助客助客户户：：资产转资产转移，以本地地移，以本地地财财富型客富型客户为户为主，置主，置业业目的以投目的以投资资兼自住，及部分兼自住，及部分来来源于源于东东三三省私省私营业营业主主从从事商事商贸贸物流的大中企物流的大中企业业主，金融行主，金融行业业高管，主要高管，主要为为置置业业表表现现活活跃跃的客的客户户关关注城市注城市资资源，追逐源，追逐热热点点区区域，享受居住域，享受居住环环境，境，对产对产品品品品质质及舒适度有一定情及舒适度有一定情节节，，主要主要关关注要素：注要素：区区域价域价值值、圈、圈层层感、舒适度、物感、舒适度、物业业管理管理IIIIII边缘边缘客客户户：自住客：自住客户户，以本地自住客，以本地自住客户户，城市高等收入客，城市高等收入客户户，，对对于中山于中山区与区与一定的地一定的地缘缘情情节节，，客客户户特征：特征：3030－－4545岁岁，，主要主要关关注因素：注因素：区区域地段、域地段、总总价、便利配套价、便利配套面面积积需求：需求：4040－－8080一居室或一居室或两两居室居室6物业建议产品。小户型公寓、酒店式服务公寓、高端大户型公寓与艺术主题如何融合？产品需要做成什么样？规划布局建议地块价值项目西端及北端据有观景优势，居住价值较高，项目南端，紧邻地铁出入口，交通便利，具有很强的商业价值?项目西侧紧邻?项目北侧，据有100米宽的景观大一定景观优势，道，未来会成为金融办公把角处有一定海东港区的景观轴规划道路景资源心。使项目西端100和北端据有景观城米主城优势。市宽干?项目东侧，资源市优势相对较弱，综道?地铁2号线在我们景综但相对较安静，项目处设站，为项目合观合比较适合居住。带来巨大的交通优势体大体。2号线?但同时，较大的人道主干道及地铁流会带来一定噪音影?项目南边未来会响，降低了项目南端建设一个大型的的居住价值。?项目南端的商业价地铁出入口购物中心，成为值极高。大型购物中心东港区的大型配套，同时吸引旅?项目西侧及南侧游和商务人群前，人流比较大，来购物，增加了为项目的主要展酒店的竞争优势示面。。酒店作为长期持有型物业，占据最佳土地资源，高端公寓满足规划建议舒适度要求，可设计单元式板式公寓，小户型公寓控制面积，可设计为核心筒式结构。标准物业总面层面层数比例高端公寓类型积积酒店44500（含酒店140030--裙房）高端880282464033%公寓小户型酒店小户型酒店小户服务式公寓服务式公寓型酒店服900285056067%务式公寓总计----75200100%外立面风格-大连市场上公寓项目的外立面，都是时尚、现代平台水平、简约的风格，外墙材料以玻璃幕墙为主，并有较多超高层出现花样年华四期万达公馆大连中心裕景星海大观良运四季汇骊高新世界杰特公寓绿城深蓝中心规划建议立面风格建议-材料采用玻璃幕墙和石材结合相结合，通过，颜色、进退、图案的构成，达到公建感的艺术气质效果艺术联想裙房部分，艺术化处理艺术联想立面平台水平园林景观平台水平-大部分公寓项目因地块狭小，容积率高，园林水平有限，万达公馆园林水平较高，时代广场利用了屋顶空间万达公馆大连时代广场4200平米人工湖屋顶花园万达公馆万达公馆大连时代广场奢华皇家园林巴洛克雕塑屋顶花园单体设计及产品功能建议平台水平标准层设计平台水平-小户型面积公寓项目名称梯户比户型比例中心裕景（小户型）3梯7户61-74，40%，86-90，20%110-121，40%星海大观（公寓）8梯，19户43-54，90%65-70，10%花样年华6梯24户24.5-33.2，70%，49.28，10%60.04，20%良运四季汇3梯13户、3梯11户37-45，40%65-81，60%骊高新世界4梯19户58，30%，77，25%102-115，25%，169，20%嘉和花样年华三期骊高新世界良运四季汇星海大观平台水平户型设计平台水平-小户型面积公寓大连中心裕景星海大观骊高新世界除中心裕景、骊高新世界的部分户型有斜角外，其余户型比较方正。花样年华最小的户型24平方米，是市面上看到的最小户型。由于小户型都是核心筒的布局，户型多是单面采光，部分拐角户型能够双面采光。花样年华户型比较普通，没有增送面积或有特殊设计亮点的户型。平台水平室内精装修平台水平-小户型面积公寓嘉和花样年华三期精装修标准：1500、2500（带家电）骊高新世界，精装修算增送，小户型精装骊高新世界修，大户型毛坯，800-1200水平花样年华星海大观，对外没有精中心裕景装修报价，算做增送中心裕景，小户型精装星海大观修标准3000平台水平户型设计平台水平-大户型面积公寓万达公馆面积：280㎡户型：3室3厅3卫（实际为奢侈2室半）点评：独立大玄关，确保私密北向大面宽客厅，豪华尺度动静分区，南北通透豪华主卧套间，配书房及双衣帽间整个户型尺度宽绰，舒适度高主仆动线分明，双入户门设计平台水平户型设计平台水平-大户型面积公寓