LOGO备选壹——目标预判下部贰——特别建议叁——客户定位蓝海市场肆——营销推广伍——团队保障目标预判?上海实业，国际品质，深耕泉州目标1：传播‘海’品牌?开创泉州，海居时代品牌形象目标2：引爆‘海’市场通过全方位、全覆盖实现海量营销洛江城东供应量：267万㎡中心城区供应量：77万㎡江南组团供应量：213万㎡东海组团供应量：193万㎡滨江商务区供应量：168万㎡晋江梅岭组团供应量：532万㎡泉州市区可预见供应量近1500万㎡，体量竞争激烈泉州市场，大盘主导，梅岭组团对本案乃至泉州市区直接竞争不大东海组团拥有无可比拟的资源及政府行政中心配套优势，初具引领地位各主要板块比较分析区域中心区板块城东洛江板块江南组团滨江商务区梅岭组团东海板块总部经济区晋江未来泉州CBD版图定位泉州老城区泉州城市副中心泉州城市副中心泉州“陆家嘴”新商业居住中心新行政中心泉州东部门户，是泉州五大总部经济人居环境优美泉州走向滨海城市泉州旧中心区、早城市中心拓展的重泉南晋北，工业区区之一，承接晋江晋江新城市中心，的标志区。同时版区域特征期行政、商贸中心点区域，同时连接形象，主导力不足，与东海一桥之隔龙头汇聚，升值潜图可连接晋江、石区带市区与惠安泉港，具有丰富资源禀力无限狮等区域赋客户认知度★★★★★★★★★★★★☆★★★★★★☆★★★★★规划起点高、交通可开发用地稀缺，工业区形象难以脱城市新兴区域，规区域品牌云集，体泉州新行政中心，便捷、大盘主导，发展潜质未来供量少，竞争离，区域改造难度划起点高，整起步量巨大但处于晋江CBD、高端商业居发展快速，区域盘力不足高，盘量大发展，认知度低，吸附能力不足住区量大竞争体量77万㎡267万㎡213万㎡168万㎡532万㎡193万㎡竞争关系分流少量高端客户中高端产品竞争中低端客源竞争分流晋江客源分流晋江客源——数据来源：泉州市房地产信息网截止日期：2012年6月30日市场销量分析丰泽区为泉州房地产市场主力成交区域，而东海板块项目具有绝对的地域优势及引领作用?上半年年泉州商品住宅成交面积为47.68万㎡，其中丰泽区成交面积为27万㎡，占泉州市区房地产市场57%比重；?2011年，东海片区目前在售的东海湾及海景星域两个项目合计成交面积占丰泽区总量22%，占全市总量约13%。板块竞争结论东海片区已领跑板块市场：板块格局：泉州市区依然为三分天下局势（洛江城东、江南、东海）；片区优势：东海组团依靠片区未来前景优势，为泉州最具影响力组团；晋江影响：梅岭组团体量虽大，但客源导入能力差，不构成直接竞争威胁，仅分流部分晋江客源；东海组团，城市核心是本案宣传亮点，成功运行的关键因素之一市场竞争：东海在售项目少，未来可预见竞争体量193万㎡，其中总部经济区105万㎡，实际体量竞争相对缓和本案若能引领东海板块，则能领跑泉州房地产市场市场销量分析重要参考个案一览浦西·万达广场海景国际花园世茂·御龙湾东海湾数据来源：泉州市房地产信息网截止日期：2012年6月30日浦西万达、东海湾、中骏财富中心位列11年度销量三甲2011年泉州市区商品住宅销售面积排名前10项目序号项目名称区域月均成交面积年度成交面积月均成交套数年度成交套数成交均价成交金额1泉州浦西万达广场丰泽区1388816665556666128162135862东海湾丰泽区1089813078010312347275951423中骏财富中心丰泽区101401216747286097751189414海城花苑丰泽区671080519516116071488845嘉琳广场洛江区644477328516116074469686世茂御龙湾晋江144357217665325169741225137冠亚凯旋门丰泽区585670272688198523598948海景国际花园丰泽区455054598313678833482249南益鲤景湾鲤城区3808456943237977343534010盛世领墅鲤城区363043558111351374859882数据来源：泉州市房地产信息网截止日期：2012年6月30日浦西万达、东海湾、中骏财富中心位列11年度销量三甲2012上半年泉州市区商品住宅销售面积排名前10项目序号项目名称区域月均成交面积年度成交面积月均成交套数年度成交套数成交均价成交金额1泉州浦西万达丰泽区13590815395432412000978462中骏·财富中心丰泽区915054900764578100444693东海湾丰泽区753445207754477800352614南益·鲤景湾鲤城区699441962492947540316395金色外滩鲤城区499729980452707100212866左岸英郡鲤城区392923572382287500176797四季公园洛江区258515510221317500116328海景国际星域丰泽区24491469217998600126359嘉琳广场洛江区233213993171046800951610大江盛世洛江区2254135221810970999600世茂御龙湾1-7月销售数据晋江98036862664446913662692对比分析2011-2012上半年泉州浦西万达广场住宅销售情况对比项目对比年份月均成交面积年度成交面积月均成交套数年度成交套数成交均价成交金额2011年138881666555666612816213586浦西万达广场2012上半年1359081539543241200097846相比2011年-2%　-3%　-6%　?泉州万达住宅2012年度与2011年基本持平，销售量价相对稳定；?月均住宅销售面积、套数基本与2011年持平；?成交均价有所下滑，受市场影响之外，也与之上半年推售房源区位朝向有较大关系；对比分析2011-2012上半年东海湾住宅销售情况对比项目对比年份月均成交面积年度成交面积月均成交套数年度成交套数成交均价成交金额2011年108981307801031234727595142东海湾2012上半年75344520775447780035261相比2011年-31%　-28%　7%　?2012年东海湾成交量下滑明显，月均销售面积及销售套数下滑明显，相比2011年分别下滑31%、28%，销售价格小幅上涨7%；?结合目前市场形势，按此销售进度估算，东海湾2012全年住宅销售面积预计为10-12万㎡之间；对比分析2011-2012上半年海景国际花园住宅销售情况对比项目对比年份月均成交面积年度成交面积月均成交套数成交套数成交均价成交金额2011年45505459831367883348224海景国际花园20122449146921799860012635上半年相比2011年-46%　-46%　-3%　?2012年海景国际花园成交量下滑明显，月均销售面积及销售套数下滑明显，相比2011年分别下滑46%、销售价格小幅下滑3%；受浦西万达的市场分化?结合目前市场形势，按此销售进度估算，海景国际花园2012全年住宅销售面积预计不足4万㎡；项目销量研判世茂御龙湾：海景国际花园：住宅年销面积约在10万㎡左右；年销面积约在4-5万㎡左右；区域优势、产品全线覆盖受浦西万达影响，量价下降严重浦西万达：东海湾：年销面积约在16万㎡左右；年销面积约在10-13万㎡之间；依托区域、产品优势，量价基本稳定历史最高18-20万㎡本项目定位中高端+高端产品，蓝海战略，市场扩容上实项目、香槟国际即将入驻东海湾，市场进一步激化结合以上项目的年去化量，得出本案年去化量——从竞品项目年去化量分析综合未来市场等因素，得出本项目的年度去化量：『乐观销售预估』项目年销约150,000㎡『保守销售预估』项目年销约120,000㎡项目指标规模C-8-2地块住宅：157,060m2商铺：24,600m2车位：1,124个C-6-2地块住宅：87,680m2SOHO：19,940m2商铺：20,700m2车位：766个（项目总建面约320万平方米）项目1期占地：C-8-2地块为55,421平方米，C-6-2地块为44,611平方米项目定价建议2012年竞争项目毛坯成交均价东海湾世茂御龙湾浦西万达广场均价7,800均价9,136均价10,000元/m2元/m2元/m2通过上述价格对比，综合加权修正，初步得出本项目整体：住宅均价约：10,350元/m2SOHO均价约：9,914元/m2底层及二层商铺均价约：23,000元/m2项目目标估算住宅：87,680m2*9,564住宅：157,060m2*10,846元/m2元/m2SOHO：19,940m2*9,914商铺：24,600m2*22,000元/m2元/m2商铺：20,700m2*24,200车位：1,124个*130,000元/元/m2个车位：766个*130,000元/个C-8-2地块可销目标：约24亿元C-6-2地块可销目标：约16亿元上述价格仅供参考，以实际确认的价格为准C-8-2/C-6-2项目可销目标：约40亿年度目标：约20亿在此目标完成的前提条件：2013年1月动工且工程进度状态正常；围墙阵地及绿化景观段2013年4月前完成；售楼处2013年5月底前完成并启用；样板房2013年8月底前完成并呈现；2013年10月前具备预售条件。特别建议1.海派标杆品质：精装房建议泉州普通住宅项目尚未有精装产品入市，而通过万达精装公馆及世茂御龙湾的热销，合富认为泉州市场具有精装产品空间，而这也是市场发展步入成熟的导向。而一线海景通过产品精装，形成局部差异化特色，以达到树立标杆拉升价值的目的：样板展示，增强客户视觉感受；通过部分精装房，形成价格及产品