大唐·东原财富广场2012年第三季度营销计划方案深圳天骜大唐项目组2012年8月20日本次沟通的主要问题梳理：当前市场竞争形势分析本案销售难点梳理及解决建议第三季度营销推广计划目录：CatalogPart1.市场情况简析及启示Part2.目前工作成果小结Part3.当前的主要问题或困难Part4.我们的目标Part5.营销工作节点和目标实现的时间规划Part6.推售计划Part7.价格策略Part8.推广策略布局Part9.销售组织与促销措施1.市场情况简析及启示MarketanalysisandEnlightenment排序楼盘名称预售套数预售面积（平米）成交均价（元/平米）销售金额（元）1花果园9611723.577491?87,816,270.302绿地联盛国际215023.648193?41,159,792.163威清路商办楼191354.9411134?15,086,069.724亨特国际161862.918936?35,275,672.615保利国际广场142881.8216378?47,198,611.552012年7月年写字楼成交情况——面积小、总价低已成为销售主力随着花果园推出6980元/㎡的写字楼、5800元/㎡办公公寓，贵阳市整体成交总价、面积以及单价都随之下滑。对投资客已经小宗需求的客户诱惑较大，单7月花果园就销售写字楼96套、公寓387套。贵阳市在售写字楼营销情况——金阳片区下半年放量加剧，竞争才刚刚开始区域项目名称在售物业面积区间（㎡）均价（元/㎡）活动/优惠内容推广主题报广投放次数余9套16000元【财富中心】剩余少保利国际广场写字楼260-1292180002/㎡起量写字楼销售；写字楼全款每平花果园写字楼56-20006980起米优惠200元，写字楼95折销售4再享95折优惠两城区亨特国际金融中心写字楼75-29018000起/销售推广2全款96折，按雄骏国际写字楼70-9901200070-990㎡认筹　揭97折一口价6888元/富源医药物流园二期写字楼93-1576888一口价销售　㎡整层销售，全款正汇国际写字楼600-7007500起销售推广　享95折绿地联盛国际写字楼120-4008000起全款99折销售推广　金阳新区美的?林城时代写字楼47-2209100起/诚意登记2认筹中，交5万黔桂国际商务中心写字楼50-2008820起可提前选房并享写字楼认筹1开盘96折优惠腾祥迈德国际写字楼97㎡以上待定8月初开始认筹写字楼认筹　小结：从2012年上半年写字楼销售情况来看，整体成交并不乐观，主要受花果园的soho、办公公寓的影响，对投资客以及小宗需求为主的客户冲击较大，总价低、面积小成为主流；而金阳板块在下半年多个项目将集中放量，且项目附近的中天会展双子塔和国际金融中心预计在2013年推出，同质、同区项目竞争尤为激烈，如何抢先市场奠定领先地位，是本案面临的重大问题。竞争项目简介花果园国际金融项目名称街均价（元/6500㎡）单层面积2000（㎡）标准层高　3M大堂层高12M物管仲量联行中央空调　电梯数量18车位2500南明花果园大街地理位置1号?在售竞争项目简介项目简介项目名称绿地铂金大厦均价（元/㎡）7900单层面积（㎡）1450标准层高4M大堂层高14M绿化率30%容积率3物管上海科瑞中央空调远大电梯数量14/三菱车位1780金阳区诚信北路与林城西路交汇地理位置处，贵阳市行政中心西200米　?待售项目简介竞争项目简介项目名称兴元摩根中心报价（元/㎡）8500单层面积（㎡）1600标准层高3.5M大堂层高10M绿化率46%容积率5.01物管第一太平戴维斯中央空调国产品牌电梯数量8/栋车位665　金阳金阳大道林城西路交汇处，贵地理位置阳市行政中心西100米?待售项目简介竞争项目简介项目名称雄峻国际报价（元/㎡）11000单层面积（㎡）1000标准层高3.2M大堂层高9M绿化率无容积率6.98物管俱兴物业中央空调无电梯数量4/日立车位191　云岩区下威清路（原老客车站地理位置威清路和枣山路交汇处）?待售项目简介竞争项目简介项目名称黔桂国际商务中心报价（元/9000㎡）单层面积2452（㎡）标准层高3.9M大堂层高13.68M绿化率35%容积率3.49物管世邦魏理仕中央空调美国开利电梯数量11/栋车位1400金阳贵阳市金阳新区诚信北路，绿地地理位置联盛国际诚信北路正对面　?待售项目简介重点竞争项目简介楼盘名称：美的财智中心体量：写字楼共4栋，先推103栋（以下是103栋信息）总高：23层(1-3层商业、4-23层标准写字楼)大堂：150平方米，5.5米层高电梯：6台、日立空调：美的商务空调单层面积：1100平方米（分为8个产权单位）公摊：25%层高：标准层高4米售价：起价9500元，无标准层差，一房一价物业管理：房开公司自己成立物管（戴德梁行顾问）物管费：5元/平方米付款方式：一次性、按揭贷款，不接受分期付款优惠折扣：一次性96折，按揭98折销售情况：针对半层以上大客户已开始认购，交100万定金可定半层或1层，预计9月份可以开盘销售。商业：1-3层商业部分暂无信息?重点待售项竞争项目简介目简介项目名称贵阳国际金融中心均价（元/㎡）暂无单层面积（㎡）暂无标准层高4.5M大堂层高3.85M绿化率暂无容积率9.4物管　中央空调暂无电梯数量暂无车位暂无　贵阳国际金融中心地理位置项目位于金阳新区中天会展城B区对面竞争项目推广情况亨特国际诉求点：索菲特酒店携手亨特.国际金融中心签约盛典，强调建筑材质、商业配套及内部配置竞争项目推广情况诉求点：利用市区写字楼增值数据参照，低投资高回报，突出投资优势。竞争项目推广情况花果园国际金融街诉求点：【国际金融街】超5A甲级写字楼，39.4万元/套起，强调市12条政主干道、16万平米湿地公园、12米挑高大堂、18部电梯、2500个车位、12万平米购物中心、私人阳台、五六星酒店、406米高塔写字楼、私家电梯刷卡模式；竞争项目推广情况保利国际广场诉求点：强调省委区位、4.1层高、10.5入户大堂、3500平米/每部电梯、中央空调、租金回报率竞争项目推广情况绿?绿地联盛国际6月14日贵阳晚报地B1版整版彩版联?诉求点：6月16日品牌投资加盟大盛会召开；强调35万方贵阳首席城国市综合体、市府CBD商业中心、轻际轨12号线换乘点、沃尔玛星美主力店；竞争项目推广情况?贵阳国际金融中心5月29日贵阳晚报A1版1/4版彩版?推广主题：5月28日正式摘牌，首期工程正式启动；?销售支持：贵州省推进“引银入黔”，实施《贵州省十二五金融业发展专项规划》的重要举措贵阳国际金融中心?中天城投集团5月29日贵阳晚报A16-17版跨版彩版?推广主题："中天城投多元化战略布局再谱新篇"；?销售支持：我省发展机遇、金融支柱产业前景、金阳五大商圈、四大中心，中天多元化发展战略--城市运营、文化旅游会展、矿产与能源、企业人文；竞争项目推广情况美的财智中心?美的林城时代贵阳晚报A11版整版彩版?推广主题：现接受市场内部诚意登记，强调区位及配置。竞争项目推广情况银海?推广主题：双5A级写字楼限量发售元隆?销售支持：良好的配套设施及广区位优势场竞争楼盘比较中天未来方花果园绿地铂金大兴元摩根中亨特国际金融中黔桂国际商务中美的财智中银海元隆广保利国际广贵阳国际金项目名称正汇国际雄峻国际舟SOHO写字国际金厦心心心心场场融中心楼融街建筑面积均价7900—9080804612000200001050012000400069809000-110002100014800暂无（元/㎡）单层面积14501350160014002452100017602000110011001292暂无（㎡）标准层高4M3.3M3.5M3.8M3.9M3.2M3M　4M3.6M4.1M4.5M大堂层高14M9M10M13M13.68M9M4.8M12M5.5M10M10.5M3.85M绿化率30%30%46%35%35%无　　暂无31%25%暂无容积率355.017.83.496.98　　暂无7.969.4第一太平戴仲量联行戴德梁行物管上海科瑞贵阳正汇深龙城物业世邦魏理仕俱兴物业中天物业贵阳瀚洋　　维斯　美的商务空中央空调远大无国产品牌国产品牌美国开利无　　暂无国产品牌暂无调电梯数量14/三菱6/栋8/栋8/栋11/栋4/日立6186/日立6/德国蒂森　暂无每半层保车位1780证4个车66510001400191100025001：120001178暂无位金阳区诚信南明花北路与林城果园大贵阳国际金金阳金阳大云岩区下威融中心项目西路交汇处金阳区迎金阳贵阳市金阳街1号南明区市南道林城西路南明区机场路清路（原老云岩区水东云岩区北京位于金阳新，贵阳市行宾大道新区诚信北路，金阳新区长路38号地理位置交汇处，贵（万东桥）18客车站威清路渔安安井路（省博物区中心地段政中心西（绿地联绿地联盛国际诚岭北路8号（原市二医阳市行政中号路和枣山路片区馆对面）“八匹马”200米盛对面）信北路正对面旧址）心西100米交汇处）和“绿色未来”之间2.目前工作成果小结Thepresentworksummary接待情况销售情况签约情况客户分析接待情况销售情况签约情况客户分析投资客户接待情况：到访量低，获知途径单一，投资型客户有待挖掘9组总接待客户意向客户投资/自用414组28组3组自用客户16组接待情况销售情况签约情况客户分析销售情况：认购面积5547.04㎡认购户数认购楼层8F、16F、19F、20F、（9F2#、7户3#）认购金额4849万接待情况销售情况签约情况客户分析签约情况：签约户数签约面积签约金额4