通常的项目定位工作，是从市场和客户两方面来进行分析，在本案工作通常的项目定位工作，是从市场和客户两方面来进行分析，在本案工作过程中，通过对国内重点旅游度假城市分析之后，我们发现现有市场对过程中，通过对国内重点旅游度假城市分析之后，我们发现现有市场对本案的定位研究并无太大的指导，相对之下一些重点项目的分析对本案本案的定位研究并无太大的指导，相对之下一些重点项目的分析对本案定位工作的借鉴意义更为有效。定位工作的借鉴意义更为有效。BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.这是一个完全不同的市场这是一个完全不同的市场——顶级滨海度假——顶级滨海度假豪宅豪宅这里居住的是看不见的顶层这里居住的是看不见的顶层这里演绎的是中国顶级财富的盛宴这里演绎的是中国顶级财富的盛宴这里是顶级享乐与浮华的生活方式这里是顶级享乐与浮华的生活方式BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.项目名称：项目名称：RoyalRoyalPhuketPhuketMarinaMarina别墅套均面积：别墅套均面积：650650平米平米售价：售价：10001000万（美金）万（美金）//套套项目特色：亚洲顶级游艇住宅项目特色：亚洲顶级游艇住宅BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.项目：项目：ANDARAANDARA，，PhuketPhuket别墅套均面积：别墅套均面积：600-700600-700平平米米特色：顶级特色：顶级SPASPA温泉别墅温泉别墅BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.国内国内顶级滨海度假顶级滨海度假豪宅豪宅的典范？的典范？BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.青岛？青岛？BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.大连？大连？BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.深圳？深圳？BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.上海？上海？BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.北京？北京？BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.他们要么没有顶级的产品和价格他们要么没有顶级的产品和价格或者具备了产品价格条件，却不是能够带来顶级度假享受的或者具备了产品价格条件，却不是能够带来顶级度假享受的滨海度假类产品滨海度假类产品BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.我们发现，从国内的度假产品市场上来看，几乎找不到一个地方可以和我们发现，从国内的度假产品市场上来看，几乎找不到一个地方可以和亚龙湾相比，尤其是和我们地块相比。亚龙湾相比，尤其是和我们地块相比。但有一点很重要的市场依据，就是，国内目前完全有消费总价但有一点很重要的市场依据，就是，国内目前完全有消费总价50005000万万-1-1亿物业的客群，目前这些房产成交，仍然集中在一线城市的豪华亿物业的客群，目前这些房产成交，仍然集中在一线城市的豪华公寓和部分一线城市顶级别墅项目上。公寓和部分一线城市顶级别墅项目上。BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.本项目的独一无二和奢华程度，注定了它将是中国市场的领导者而非从本项目的独一无二和奢华程度，注定了它将是中国市场的领导者而非从属者，因此在产品定位上我们将回归最本源的做法，即研究最终买家的属者，因此在产品定位上我们将回归最本源的做法，即研究最终买家的消费行为，由人着手，由人决定项目的最终走向。消费行为，由人着手，由人决定项目的最终走向。BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.接下来，我们将顶级客户形象及消费模式接下来，我们将顶级客户形象及消费模式通过目标客群的气通过目标客群的气质质特特征征和和心理需求心理需求来来挖掘挖掘本项目本项目所需所需要要营造营造的的灵魂感觉灵魂感觉以及产品以及产品空间空间BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.客户来源：华客户来源：华远经纪已远经纪已成交豪宅客户成交豪宅客户；；客户类客户类型型：个人：个人资资产产超超过过数十数十亿，亿，曾经购曾经购买过总价买过总价50005000万以上住宅万以上住宅由由于于客户客户身份身份的特的特殊性殊性以及以及诸多原诸多原因，我们通过以因，我们通过以往往对客户了对客户了解解和接和接触触的过程总的过程总结出结出了部分了部分情况情况，并，并考虑考虑深度深度访谈访谈的客户的客户样样本本55人人,,最终在最终在访访谈谈过程中，过程中，确认确认有效的目标客户有效的目标客户33人。人。BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.本本次次消费者消费者调调研的目标是研的目标是确确定目标定目标高端高端消费者的消费能消费者的消费能力、力、消费消费习惯、习惯、对产品的对产品的认知认知和和需求需求以及对本项目的以及对本项目的状况状况的的认知认知和和期望期望。。调调研研采取采取面面谈谈的方式，几乎的方式，几乎所所有客户并不有客户并不按照问卷设按照问卷设定内定内容容来回来回答答，因，因此我们最终将此我们最终将访谈访谈的的结果结果总总结结为两部分，一部分为我们为两部分，一部分为我们间间接接观察观察客户的客户的结果结果分析，一部分为客户的分析，一部分为客户的直直接回接回答答。。BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.性性别别::女女年龄年龄;23;23籍贯籍贯::山东山东青岛青岛家家庭庭成成员构员构成成::三口三口之家之家((父母长期父母长期旅居美国旅居美国))从从事事行业行业::家家族企族企业业((涉涉及及投资投资//房地产房地产//金金融融//等众多传统等众多传统及及新兴新兴行业行业,,父母主父母主要业要业务经务经营区域营区域在北美在北美,,大大多多集中在美国及集中在美国及加拿加拿大大,,客户本人客户本人也也从从事事房地产房地产投资投资以及金以及金融融领领域域的的经经营营业业务务,,尤以青岛尤以青岛//北京北京//上海上海//香港等香港等一线城市为一线城市为主主..据了据了解解客户的财富来源客户的财富来源主主要集中要集中于于家家族族的的传袭传袭..个人个人资资产：家产：家庭庭总总资资产在产在100100个亿以上。个亿以上。BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.客户由客户由于于财富积财富积累达累达到一定的到一定的高高度，度，所所以对生活品以对生活品质质的的追求也追求也相对相对较高较高。。最最喜欢喜欢的消费类的消费类型型：：汽车汽车//服装服装//首饰首饰//手手表表//手手机机//房产房产//运动运动//旅游旅游等等BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.车车：：客户对客户对车车的消费的消费极极为奢为奢侈侈，目前客户，目前客户较较为常为常用用的的私私人人座驾座驾是不是不惜惜重金在重金在意大意大利车厂经利车厂经过过专专业业改装改装过的顶级过的顶级跑车蓝博基尼跑车蓝博基尼，价，价值值400400多多万人万人民币民币。。同同时时客户客户还拥还拥有有奥迪奥迪Q7Q7，，保时捷卡保时捷卡宴宴等等名名贵贵SUVSUV及及多辆多辆价价值值不不菲菲的的豪华豪华轿车轿车。客户。客户认认为法为法拉利拉利在国内的在国内的保保有有量量相对相对较高较高((不不如蓝博基尼如蓝博基尼产产品的品的稀缺性稀缺性))并不能并不能符合符合其特其特立立独行的独行的风风格特点。格特点。BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.表表：：客户对手客户对手表表品品牌牌的的认知主认知主要集中在要集中在百达翡丽百达翡丽和和卡卡地亚两地亚两种种之之间间。。BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.收藏喜好收藏喜好：：音响设音响设备。备。喜好喜好在通在通讯讯产品及家产品及家庭影院系统庭影院系统的的选用选用一一掷千掷千金，比金，比较倾较倾向向于丹麦于丹麦的顶级的顶级音响音响品品牌牌B&OB&O。其在现有公寓中的。其在现有公寓中的音响系统音响系统就就花花费费近近200200万人万人民币民币。。BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.奢奢侈侈品品购购买买习惯习惯：：客户客户经经常常会会到全到全球各球各地的城市地的城市参加每年参加每年一度的顶级一度的顶级私私人物品人物品展展，据客户，据客户说说前前段时间刚段时间刚从上海的顶级从上海的顶级私私人物品人物品展展归来归来,,不不久又去参加久又去参加了在了在香港举香港举办办的全的全球球顶级顶级限量跑车展限量跑车展。。BEIJINGHUAYUANREALESTATEAGENCYCO.,LTD.不不动动产产购购买买习惯习惯：：在全国在全国各各大一线城市均有顶级物业，地大一线城市均有顶级物业，地理理位位置绝佳、置绝佳、有有投资收藏投资收藏价价值、值、设计设计品品味较高味较高的不的不动动产是产是吸引她购吸引她购买的买的首首要条件。客户对要条件。客户对室室内家具内家具挑选挑选的品位及的品位及审审美美也也是非常的独特，比是非常的独特，比较衷爱设计感超强较衷爱设计感超强的家居产品的家居产品((如如GU